Powstanie przychodu z najmu prywatnego.
Podatniczka jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego w udziale 1/2, a drugim współwłaścicielem jest jej były mąż. Na podstawie notarialnego porozumienia były mąż ma wyłączne prawo do korzystania z całego mieszkania i zobowiązuje się płacić podatniczce miesięczną kwotę jako rekompensatę, odpowiadającą…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 19 kwietnia 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pani współwłaścicielką lokalu mieszkalnego w udziale 1/2. Drugim współwłaścicielem jest Pani były mąż. Lokal ten nie został formalnie podzielony do korzystania, jednak na podstawie umowy notarialnej zawarła Pani porozumienie, zgodnie z którym Pani były mąż korzysta wyłącznie z całego mieszkania. W związku z powyższym zobowiązał się do uiszczania na Pani rzecz określonej miesięcznej kwoty pieniężnej. Płatności te mają charakter rekompensaty za wyłączne korzystanie z nieruchomości przez drugiego współwłaściciela. Stan ten trwa od stycznia 2024 r. do chwili obecnej.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
W umowie notarialnej jest zapis ze kwota będzie uiszczana tytułem korzystania przez Pani byłego męża ponad udział ze wspólnego mieszkania.
Zawarła Pani z byłym mężem porozumienie ze ma on wyłączne prawo do zamieszkiwania i korzystania z mieszkania.
Tytuł dokumentu to porozumienie ws. korzystania z mieszkania, a w sprawach nieuregulowanych nim zastosowanie mają przepisy kodeksu Cywilnego.
Uiszczana kwota jest za prawo do wyłącznego korzystania, jest zapis o czynszu-pokrywa go Pani były mąż. Kwota odpowiada połowie kosztu wynajmu podobnego lokalu na dzień podpisania porozumienia.
Pytanie
Czy otrzymywane przez Panią środki pieniężne od współwłaściciela, stanowiące rekompensatę za wyłączne korzystanie przez niego z nieruchomości będącej współwłasnością, stanowią przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem otrzymywane środki nie powinny stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ mają charakter rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami, wynikającego z korzystania z rzeczy wspólnej ponad przysługujący udział. Jednocześnie zależy Pani na prawidłowym wywiązywaniu się z obowiązków podatkowych i w przypadku uznania przez organ, że opisane świadczenia podlegają opodatkowaniu, deklaruję gotowość do ich właściwego rozliczenia zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W myśl zaś art. 3531 Kodeksu cywilnego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Najem, podnajem, dzierżawa i poddzierżawa to tzw. umowy nazwane, których istota prawna jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Niemniej jednak ustawodawca nie ogranicza źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tylko do tych umów nazwanych, ale zalicza do tego źródła również inne umowy o podobnym charakterze.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Powzięła Pani wątpliwość czy środki pieniężne od współwłaściciela, stanowiące rekompensatę za wyłączne korzystanie przez niego z nieruchomości będącej współwłasnością, stanowią przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Mając na uwadze powyższe w pierwszej kolejności zauważyć należy, że pojęcie „rekompensaty” nie jest zdefiniowane w prawie. W związku z powyższym jego znaczenie może wynikać z umów oraz innych stosunków prawnych pomiędzy stronami. Zasadniczym celem rekompensaty jest wynagrodzenie drugiej stronie strat. W takim zakresie pojęcie „rekompensaty” jest bardzo podobne do klasycznego odszkodowania. Każde odszkodowanie ma natomiast za zadanie wyrównanie szkody w majątku, utraconych korzyści lub szkody poczynionej na osobie (zadośćuczynienie). Odszkodowanie stanowi zawsze przychód, gdyż otrzymujący je powiększa w ten sposób swój majątek. Odszkodowanie w żadnym wypadku nie ma charakteru restytucyjnego, bowiem niczego nie przywraca, a jedynie wynagradza stratę lub krzywdę. Warunkiem otrzymania każdego odszkodowania jest zdarzenie, w wyniku którego dana osoba doznała określonego uszczerbku. Nikt nie otrzyma odszkodowania, jeśli wcześniej nie zaszła przesłanka powodująca możliwość ubiegania się o nie.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani współwłaścicielką lokalu mieszkalnego w udziale 1/2. Drugim współwłaścicielem jest Pani były mąż. Lokal ten nie został formalnie podzielony do korzystania, jednak na podstawie umowy notarialnej zawarła Pani porozumienie, zgodnie z którym Pani były mąż korzysta wyłącznie z całego mieszkania. W związku z powyższym zobowiązał się do uiszczania na Pani rzecz określonej miesięcznej kwoty pieniężnej. Uiszczana kwota jest za prawo do wyłącznego korzystania, jest zapis o czynszu - pokrywa go Pani były mąż. Kwota odpowiada połowie kosztu wynajmu podobnego lokalu na dzień podpisania porozumienia.
Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że przychody uzyskiwane przez Panią z tytułu świadczenia pieniężnego wynikającego z porozumienia dotyczącego wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego przez byłego męża, mimo braku formalnej umowy najmu, należy zakwalifikować jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do przychodów z tytułu umowy o podobnym charakterze do umowy najmu lub dzierżawy.
Choć strony nie zawarły klasycznej umowy najmu, to elementy zawartego porozumienia - w szczególności odpłatność, ekwiwalentność świadczeń, przyznanie byłemu małżonkowi wyłącznego prawa do korzystania z lokalu oraz ustalenie stałego miesięcznego wynagrodzenia odpowiadającego rynkowym kosztom najmu - wykazują cechy typowe dla stosunku najmu w rozumieniu przepisów Kodeks cywilny.
W konsekwencji uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jako przychody z najmu prywatnego.
Zatem stanowisko, które Pani przedstawiła jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo