Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe (spłata kredytu).
Wnioskodawczyni, osoba fizyczna, nabyła w kwietniu 2025 r. nieruchomość rolną od brata w drodze umowy dożywocia, zobowiązując się do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania. Planuje sprzedać tę nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia. Jednocześnie zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup innej nieruchomości mieszkalnej (Nieruchomość B), która będzie służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych brata (dożywotnika),…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 5 maja 2026 r. (data wpływu 8 maja 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni będąca osobą fizyczną nabyła w dniu 17 kwietnia 2025 r. nieruchomość od brata w drodze umowy dożywocia. Nieruchomość jest zabudowana stanowiącymi zespół zabudowy zagrodowej budynkami: dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, dwoma jednokondygnacyjnymi budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Przedmiot umowy nie stanowi przedsiębiorstwa ani jej zorganizowanej części. Przedmiot umowy jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46(1) Kodeksu Cywilnego i ustawy kształtowaniu ustroju rolnego. Przedmiot umowy stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55(3) Kodeksu Cywilnego, art. 2 pkt 2 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W zamian za przeniesienie własności nieruchomości, w zamian za co wnioskodawczyni zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie tj. przyjąć go jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania oraz światła, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom - stosownie do treści art. 908 § 1 Kodeksu Cywilnego, przy czym powyższe dożywocie obejmuje również służebność mieszkania na rzecz zbywcy na nieruchomości.
Wnioskodawczyni planuje sprzedaż nieruchomości, przy czym do transakcji dojdzie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. (co powoduje, że sprzedaż będzie co do zasady podlegała 19% podatkowi dochodowemu na podstawie art. 30e u.p.d.o.f.).
Wnioskodawczyni planuje zaciągnąć zobowiązanie w postaci kredytu przeznaczonego na nabycie nieruchomości dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych brata - w miejsce uprawnienia związanego ze służebnością mieszkania wynikającą z przedmiotowej umowy dożywocia. Właścicielem nieruchomości zostanie Wnioskodawczyni.
Jest ona osobą fizyczną podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.
Równolegle będzie ona zatem stroną umowy kredytu hipotecznego na zakup innej nieruchomości mieszkalnej (dalej: „Nieruchomość B"). Nieruchomość B ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osoby, wobec której ustanowiono umowę dożywocia (dalej: „ Dożywotnik").
Nieruchomość B będzie stanowić własność Wnioskodawczyni, przy czym z osobą trzecią zawarta zostanie umowa dożywocia, przewidująca przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy w zamian za zapewnienie Dożywotnikowi dożywotniego utrzymania i mieszkania.
Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości A Wnioskodawczyni zamierza w części przeznaczyć w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż, na spłatę Kredytu oraz należnych odsetek zaciągniętych na nabycie Nieruchomości B, w której realizowane będą potrzeby mieszkaniowe Dożywotnika oraz po jego śmierci własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni.
Kredyt, o którym mowa wyżej, zostanie zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości A, na nabycie Nieruchomości B będącej lokalem mieszkalnym w rozumieniu przepisów u.p.d.o.f.
Nieruchomość B będzie się znajdować się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Przychód ze sprzedaży Nieruchomości A zostanie wydatkowany wyłącznie na spłatę Kredytu i odsetek od tego Kredytu - nie będzie finansował innych wydatków, w szczególności konsumpcyjnych.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Zbycie nieruchomości A nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Opisana we wniosku nieruchomość A wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.
W związki ze sprzedażą nieruchomości A utraci ona swój charakter rolny. W akcie notarialnym umowy sprzedaży nie będzie zawarte zobowiązanie/ oświadczenie, że kupujący dokonuje nabycia przedmiotowej nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej.
Właścicielem nieruchomości B w momencie zakupu będzie Wnioskodawczyni.
Na moment spłaty kredytu hipotecznego Wnioskodawczyni będzie właścicielem nieruchomości, której kredyt zmierza ona spłacić po sprzedaży nieruchomości A.
Wnioskodawczyni będzie jedynym kredytobiorcą.
Kredyt zostanie zaciągnięty w banku lub u spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A zostanie wydatkowana na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym dochód uzyskany z odpłatnego zbycia Nieruchomości A będzie korzystał - w całości lub w części - ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., jeżeli przychód ze sprzedaży Nieruchomości A zostanie przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, zaciągniętego na zakup Nieruchomości B przeznaczonej na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Dożywotnika (a docelowo Wnioskodawcy)?
Pani stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., w części odpowiadającej iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia, jeżeli w terminie wskazanym w tym przepisie przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe zawarty w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 u.p.d.o.f. obejmuje m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jak również spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele określone w pkt 1.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreśla się, że zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. ma charakter socjalny i służy wspieraniu podatników w zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. NSA wskazuje przy tym, że spłata kredytu może być traktowana jako wydatek na cel mieszkaniowy, jeżeli kredyt został zaciągnięty na nabycie nieruchomości zaspokajającej cele mieszkaniowe podatnika i został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży.
Co do zasady, w utrwalonej linii orzeczniczej przyjmuje się, że spłata kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedawanej nieruchomości nie stanowi wydatku na cel mieszkaniowy, ponieważ prowadziłoby to do „podwójnego" obniżenia obciążenia podatkowego (raz - poprzez uwzględnienie wydatków na nabycie w kosztach uzyskania przychodu, drugi raz - poprzez zwolnienie spłaty kredytu).
Jednocześnie NSA akcentuje, że spłata kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości, służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika, mieści się w zakresie pojęcia „własnych celów mieszkaniowych" i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia (m.in. wyroki NSA: II FSK 2983/20, II FSK 319/21, II FSK 1330/21, II FSK 598/21).
W komentatorstwie do art. 21 u.p.d.o.f. podkreśla się, że wydatki na spłatę kredytu stanowią odrębną kategorię wydatków mieszkaniowych, przy czym istotne jest, by kredyt był zaciągnięty na realizację celu mieszkaniowego wymienionego w art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. oraz by został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia.
Nieruchomość B, na nabycie której został zaciągnięty Kredyt, jest nieruchomością mieszkalną, o której mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. (budynek /lokal mieszkalny położony w Polsce /UE/ EOG/Szwajcarii). [5][7]
Celem zaciągnięcia Kredytu było zapewnienie Nieruchomości B, w której zamieszkuje i będzie zamieszkiwał Dożywotnik, a po jego śmierci - Wnioskodawca. Zatem nabycie Nieruchomości B pozostaje funkcjonalnie powiązane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy (jako właściciela/przyszłego właściciela nieruchomości obciążonej prawem dożywocia).
W konsekwencji przeznaczenie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A na spłatę Kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości B należy kwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 u.p.d.o.f.
Wnioskodawca stoi zatem na stanowisku, że spełnienie przesłanek czasowych (3-letni termin) oraz przeznaczenie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości A na spłatę Kredytu i odsetek od niego, uprawnia go do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. w zakresie, w jakim środki te zostaną faktycznie wydatkowane na cele mieszkaniowe poprzez spłatę Kredytu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z treści wniosku wynika, że nabyła Pani w dniu 17 kwietnia 2025 r. nieruchomość od brata w drodze umowy dożywocia. Zamierza Pani sprzedać ww. nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia „nabycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, nie wskazują, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określają również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić to nabycie. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego.
Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.
Reguła ogólna wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie.
W związku z tym, odpłatne zbycie nieruchomości, którą nabyła Pani 17 kwietnia 2025 r. na podstawie umowy dożywocia, w przypadku jej sprzedaży przed upływem 5 lat, licząc od końca 2025 r., będzie stanowić dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości należy wskazać, co następuje:
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. 19 ust. 3 cyt. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ustawy katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.
Jak wskazano np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 27 maja 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 223/21, w którym Sąd wyraził pogląd, że:
Odnosząc się dalej do zasadniczego zarzutu, tj. naruszenia przez organ art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., należy wskazać, że z brzmienia tego przepisu wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć wyłącznie udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Jak prawidłowo ocenił to organ w zaskarżonej interpretacji, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia, kosztami są wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości, wskutek zawarcia takiej umowy, do czasu jej zbycia, będące jednocześnie wydatkami wynikającymi z realizacji zobowiązań określonych umową o dożywocie. Organ, oceniając które z wydatków poniesionych przez skarżącą mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, będąc jednocześnie związany opisem stanu faktycznego ostatecznie zaprezentowanym w uzupełnieniu wniosku, uwzględnił jedynie te wydatki, które zostały wprost w tym opisie wymienione, tj. wydatki na wyżywienie dziadków do dnia zbycia nieruchomości. Natomiast, do kosztów tych nie mogły zostać zaliczone wydatki wskazane przez skarżącą, poniesione po dniu zbycia nieruchomości, jak również wydatki poczynione ze środków uzyskanych z tego zbycia.
Do kosztów uzyskania przychodu w Pani przypadku będzie można zaliczyć wydatki, jakie poniesie Pani na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie, tj. od 17 kwietnia 2025 r., w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Kosztem nabycia będą zatem faktycznie poniesione przez Panią i właściwie udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na podstawie art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 cyt. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Według art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Nadmieniam również, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
W opisie sprawy wskazała Pani, że:
Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Wobec powyższego, uznać należy, że jeżeli w ciągu 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż Nieruchomości A, wydatkuje Pani część przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu oraz należnych odsetek zaciągniętych na nabycie Nieruchomości B, w której realizowane będą potrzeby mieszkaniowe Dożywotnika oraz po jego śmierci Pani własne potrzeby mieszkaniowe, wówczas w tej części spłata ta będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawni Panią do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Powyższe zwolnienie obejmie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości A, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.
Pani stanowisko jest zatem prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.
Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo