Podatnik w 2017 roku nabył mieszkanie w drodze darowizny. W 2022 roku dokonał zamiany tego mieszkania na inne, bez dopłat pieniężnych, z wartością określoną w akcie notarialnym. W 2023 roku sprzedał nabyte mieszkanie. Środki ze sprzedaży planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe: w 2025 roku zakupił segment mieszkalny na współwłasność z matką, ponosząc wydatki na zakup i wykończenie, dokumentowane…
Interpretacja indywidualna - części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 8 marca 2026 r. (wpływ 8 marca 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Nabycie pierwotne (2017): W dniu (…) 2017 r. nabyła Pani w drodze darowizny od babci lokal mieszkalny (Mieszkanie nr 1). Wartość tej nieruchomości określona w akcie notarialnym darowizny wynosiła (…) zł.
Zamiana (2022): Dnia (…) 2022 r. dokonała Pani zamiany tego lokalu na inny lokal (Mieszkanie nr 2) należący do Pani brata. Wartość obu nieruchomości w akcie notarialnym zamiany określono na tę samą kwotę: (…) zł. Zamiana odbyła się bez żadnych dopłat pieniężnych.
Sprzedaż (2023): Dnia (…) 2023 r. sprzedała Pani Mieszkanie nr 2 za kwotę (…) zł. Nowy cel mieszkaniowy (2025): Środki uzyskane ze sprzedaży planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe.
(…) 2025 r. zakupiła Pani od dewelopera segment mieszkalny na współwłasność z matką (udziały po 1/2).
Wydatki i plan inwestycyjny: Do chwili obecnej na zakup udziału oraz wykończenie segmentu poniosła Pani wydatki w łącznej wysokości (…)zł, co jest udokumentowane fakturami VAT na Pani nazwisko. Ponieważ termin na wydatkowanie środków upływa z końcem 2026 r., planuje Pani do tego czasu ponosić jeszcze dodatkowe nakłady finansowe na wykończenie i wyposażenie nieruchomości może się jednak zdarzyć, że ostatecznie nie wyda Pani pełnej kwoty uzyskanego przychodu ((…) zł) w takim przypadku kwota dochodu zwolnionego zostanie wyliczona proporcjonalnie do faktycznie poniesionych kosztów a od pozostałej części dochodu zostanie odprowadzony należny podatek.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Akt notarialny: Został już podpisany akt notarialny przenoszący własność segmentu mieszkalnego w związku z zakupem od dewelopera.
Cele mieszkaniowe: Mieszkanie nr 2. nabyte w drodze zamiany, służyło Pani własnym celom mieszkaniowym do czasu jego sprzedaży.
Rodzaj wydatków: Wydatki dotyczą elementów trwale związanych z nieruchomością, takich jak tynki, podłogi, instalacje, oświetlenie sufitowe i ścienne (bez lamp wolnostojących), okapy oraz meble w zabudowie kuchennej i szafy wnękowe realizowane na wymiar.
Dokumentacja: Wszystkie poniesione oraz planowane wydatki są i będą udokumentowane fakturami VAT wystawionymi wyłącznie na Pani nazwisko.
Będą to wydatki poniesione na: sprzęt AGD - kuchenka, okap kuchenny, płyta, piekarnik, zmywarka, lodówka, pralka, meble przeznaczone pod trwałą zabudowę meblową- meble w zabudowie kuchennej jak i szafy - wnękowe wykonane na indywidualne zlecenie, oświetlenie sufitowe i ścienne z wyłączeniem lamp wolnostojących.
Pytania
1. Czy zamiana nieruchomości dokonana (…) 2022 r. była neutralna podatkowo, skoro cały przychód z zamiany został w tym samym momencie wydatkowany na nabycie innego lokalu (własny cel mieszkaniowy)?
2. Czy w związku ze sprzedażą w 2023 r. może Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej i odliczyć pełną kwotę Pani wydatków na segment (zarówno obecnych, jak i tych planowanych do końca 2026 r.), mimo że nieruchomość stanowi współwłasność z matką, a faktury są wystawione wyłącznie na Pani nazwisko?
3. Czy przedstawiony przez Panią sposób wyliczenia dochodu zwolnionego, oparty na proporcji wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe do całkowitego przychodu ze sprzedaży jest prawidłowy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania nr 1 i 2. W zakresie pytania nr 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, zamiana nieruchomości dokonana w 2022 r. była operacją neutralną podatkowo na podstawie art. 21 ust.1 pkt. 131 ustawy o PIT. Choć od nabycia Mieszkania nr 1 (sierpień 2017 r.) do dnia zamiany formalnie nie upłynęło pełne 5 lat podatkowych (okres ten upływał z końcem 2022 r.), to dochód z tej transakcji korzysta z pełnego zwolnienia w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.
Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Mieszkania nr 1 w drodze zamiany ((…) zł) został w całości i w tym samym momencie wydatkowany na nabycie innego lokalu mieszkalnego (Mieszkania nr 2).
W prawie podatkowym zamiana jest traktowana jako równoczesne zbycie i nabycie nieruchomości, co przy tożsamej wartości obu lokali i braku dopłat czyni transakcje wolną od podatku. Przychód uzyskany z tej zamiany (wartość Mieszkania nr 2) został w całości przeznaczony na nabycie innego lokalu mieszkalnego, co stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego zgodnie z ustawą o PIT.
W Pani ocenie, w odniesieniu do sprzedaży Mieszkania nr 2 w 2023 r., ma Pani pełne prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej i odliczenia od dochodu całości udokumentowanych wydatków poniesionych na nowy segment. Fakt, że jest Pani współwłaścicielem nieruchomości w 1/2 wraz z matką, nie ogranicza jego prawa do ulgi, ponieważ wydatki te są faktycznie pokrywane z Pani środków i dokumentowane fakturami wystawionymi na Pani nazwisko.
W Pani ocenie zaprezentowane poniżej wyliczenie kwoty podatku ((…) zł) jest prawidłowe ponieważ opiera się na ustawowym wzorze proporcji wydatków poniesionych do dnia dzisiejszego w stosunku do uzyskanego przychodu.
Wyliczenie (według stanu na dziś):
Przychód: (…) zł
Koszt nabycia (z aktu zamiany): (…) zł
Dochód: (…) zł
Wydatki poniesione (faktury): (…) zł
Dochód zwolniony: (…) zł
Podatek do zapłaty dzisiaj: (…) zł.
Pani zdaniem, sposób wyliczenia dochodu zwolnionego jest prawidłowy, ponieważ opiera się na ustawowym wzorze proporcji wydatków faktycznie poniesionych na cele mieszkaniowe do uzyskanego przychodu. Fakt posiadania udziału 1/2 we współwłasności nieruchomości nie ogranicza Pani prawa do pełnej ulgi, gdyż to Pani realnie ponoszę te koszty z własnych środków, co potwierdzają faktury wystawione na Pani dane.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Źródło przychodu
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.
Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.)
W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Ponadto zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W opisie sprawy wskazała Pani:
Mając na uwadze powyższe wyjaśniam, że dokonana przez Panią sprzedaż Mieszkania nr 1 (nabytego w 2017 r. w drodze darowizny) stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Zatem nie można podzielić stanowiska, zgodnie z którym zamiana nieruchomości dokonana w 2022 r. stanowiła operację neutralną podatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamiana ta stanowi bowiem formę odpłatnego zbycia nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy ponieważ nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Wobec tego Pani stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.
Odnosząc się do sprzedaży Mieszkania nr 2 stwierdzić należy, dokonana przez Panią w 2023 r. sprzedaż nieruchomości, nabytej w 2022 r. w drodze umowy zamiany, również stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odpłatne zbycie nieruchomości
Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:
W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Na mocy art. 19 ust. 2 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
W myśl art. 22 ust. 6c przywołanej ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 pkt przywołanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8
lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Artykuł 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie przedmiotowe
Wątpliwości Pani sprowadzają się również do możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy odwołać się do przepisów regulujących tzw. ulgę mieszkaniową.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x (W / P)
gdzie:
D - dochód ze sprzedaży,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód ze sprzedaży.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Stosownie do art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Celem takim może być, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Natomiast, w myśl 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) do własnych celów mieszkaniowych ustawodawca zaliczył także budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Wydatki na nabycie Mieszkania nr 2 w drodze zamiany
Pojawiła się u Pani wątpliwość, czy w związku z zamianą nieruchomości dokonanej w 2022 r. dochód z tej transakcji korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w drodze zamiany nabyła Pani Mieszkanie nr 2 i wskazała Pani, że służyło Pani własnym celom mieszkaniowym. Wartość obu nieruchomości w akcie notarialnym zamiany określono na tę samą kwotę. Zamiana odbyła się bez żadnych dopłat pieniężnych.
Zatem, biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne w kontekście przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, że wydatkowanie przez Panią wartości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia Mieszkania nr 1 uprawnia Panią w całości do skorzystania z ulgi podatkowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. a) i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem w tym zakresie Pani stanowisko jest prawidłowe.
Możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej przy współwłasności nieruchomości
Pojawiła się u Pani również wątpliwość, czy w związku ze sprzedażą w 2023 r. może Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej i odliczyć pełną kwotę Pani wydatków na segment, mimo że nieruchomość stanowi współwłasność z Pani matką, a faktury są wystawione wyłącznie na Pani nazwisko?
Wskazuje Pani, że w (…) 2025 r. zakupiła Pani od dewelopera segment mieszkalny na współwłasność z matką (udziały po 1/2). Do chwili obecnej na zakup udziału oraz wykończenie segmentu poniosła Pani wydatki. Planuje Pani do tego czasu ponosić jeszcze dodatkowe nakłady finansowe na wykończenie i wyposażenie segmentu. Wszystkie poniesione oraz planowane wydatki są i będą udokumentowane fakturami VAT wystawionymi wyłącznie na Pani nazwisko.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych, spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Zgodnie z art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej:
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro zamierza Pani skorzystać ze zwolnienia winna liczyć się Pani z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży mieszkania nr 2 należącego do Pani na cele mieszkaniowe.
Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.
Bez znaczenia dla możliwości skorzystania z ulgi pozostaje fakt, że nieruchomość stanowi współwłasność z matką - istotne jest, że będzie Pani w niej realizowała własne cele mieszkaniowe oraz że poniesione wydatki będą odpowiednio udokumentowane (np. fakturami) potwierdzającymi, że to Pani faktycznie je poniosła.
Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez osobę, która jest współwłaścicielem, bez jej ograniczania do wysokości udziału w jego współwłasności.
Wobec tego stwierdzam, że wydatkowanie przez Panią przychodu z odpłatnego zbycia Mieszkania nr 2, na wydatki na segment, w którym Pani posiada udział 1/2 i będzie Pani realizowała własne cele mieszkaniowe - uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym zakresie Pani stanowisko jest również prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Niniejszym informuję, że wydatki wskazane we wniosku, dotyczące wykończenia segmentu, nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.
W odniesieniu do wydatków dotyczących: kuchenki, okapu kuchennego, płyty grzewczej, piekarnika, zmywarki, lodówki, pralki, mebli przeznaczonych pod trwałą zabudowę (w tym mebli w zabudowie kuchennej oraz szaf wnękowych wykonanych na indywidualne zamówienie), a także oświetlenia sufitowego i ściennego (z wyłączeniem lamp wolnostojących), zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., znak DD2.8202.4.2020 (Dz. U. z 2021 r., poz. 145).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo