Kara umowna od dewelopera rozliczonej poprzez potrącenie z ceną za nieruchomość.
Wnioskodawca, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, nabył lokal mieszkalny od dewelopera. Cena wynosiła 497.128,77 zł, z czego przed umową zapłacił 446.400 zł. Deweloper opóźnił się z przeniesieniem własności, więc zobowiązany był do zapłaty kary umownej w wysokości 33.579,20 zł. Strony dokonały potrącenia –…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, która zawarła z deweloperem umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z aktem notarialnym: łączna cena nabycia nieruchomości wyniosła 497.128,77 zł, do dnia zawarcia umowy Wnioskodawca uiścił część ceny w kwocie 446.400,00 zł, pozostała do zapłaty część ceny wynosiła 50.728,77 zł. W związku z przekroczeniem przez dewelopera terminu przeniesienia własności lokalu, deweloper był zobowiązany wobec Wnioskodawcy do zapłaty kary umownej w wysokości 33.579,20 zł. Strony dokonały potrącenia wzajemnych wierzytelności, tj. wierzytelności dewelopera wobec Wnioskodawcy z tytułu zapłaty pozostałej części ceny oraz wierzytelności Wnioskodawcy wobec dewelopera z tytułu kary umownej. W wyniku potrącenia Wnioskodawca zobowiązany był do zapłaty na rzecz dewelopera kwoty 17.149,57 zł. Wnioskodawca nie otrzymał faktycznie żadnych środków pieniężnych z tytułu kary umownej - została ona wyłącznie rozliczona poprzez potrącenie. Potrącenie miało charakter techniczny i służyło uproszczeniu rozliczeń między stronami w ramach jednej transakcji. Deweloper wystawił Wnioskodawcy informację PIT-11, w której wykazał kwotę kary umownej jako przychód.
Pytanie
Czy kwota kary umownej należnej Wnioskodawcy od dewelopera, rozliczona wyłącznie poprzez potrącenie z ceną nabycia nieruchomości i niewypłacona faktycznie Wnioskodawcy, stanowi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem są m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Warunkiem powstania przychodu jest zatem wystąpienie realnego, definitywnego przysporzenia majątkowego po stronie podatnika. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Wnioskodawca nie otrzymał żadnych środków pieniężnych ani innych świadczeń zwiększających jego aktywa. Kara umowna została wyłącznie rozliczona poprzez potrącenie, co oznacza, że nie doszło do faktycznego transferu wartości majątkowej na rzecz Wnioskodawcy. W sensie ekonomicznym skutkiem potrącenia było jedynie zmniejszenie kwoty, jaką Wnioskodawca był zobowiązany zapłacić deweloperowi. Oznacza to, że doszło do obniżenia ceny nabycia nieruchomości, a nie do uzyskania odrębnego przychodu. Należy podkreślić, że zarówno zobowiązanie Wnioskodawcy do zapłaty ceny, jak i zobowiązanie dewelopera do zapłaty kary umownej wynikały z jednego stosunku prawnego - umowy deweloperskiej. Rozliczenie kary umownej nastąpiło w ramach tej samej relacji prawnej i pozostawało w bezpośrednim związku z realizacją tej umowy. Potrącenie wierzytelności, o którym mowa w art. 498 Kodeksu cywilnego, stanowi formę wykonania zobowiązania, która prowadzi do wzajemnego umorzenia wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. Ma ono charakter rozliczeniowy i nie powoduje powstania przysporzenia majątkowego, jeżeli jego skutkiem jest jedynie zmniejszenie istniejącego zobowiązania. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że dla powstania przychodu konieczne jest uzyskanie realnego przysporzenia majątkowego, a nie jedynie zmiana struktury zobowiązań (np. wyroki NSA dotyczące definitywności przysporzenia).
W konsekwencji należy uznać, że w opisanym stanie faktycznym nie doszło do powstania przychodu podatkowego, lecz wyłącznie do ekonomicznego obniżenia ceny zakupu nieruchomości. Fakt wystawienia przez dewelopera informacji PIT-11 nie może samodzielnie przesądzać o powstaniu obowiązku podatkowego, jeżeli rzeczywisty charakter zdarzenia gospodarczego nie prowadzi do uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści tego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę w katalogu zwolnień przedmiotowych ustawy bądź, od których Minister Finansów zaniechał poboru podatku, w drodze rozporządzenia.
Stosownie zaś do art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:
Źródłami przychodów są inne źródła.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Przepis art. 20 ust. 1 ww. ustawy stanowi, że:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach , dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania w szczególności, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła. Zatem, o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. ma konkretny wymiar finansowy, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe. Tak więc, podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w wyniku których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega zatem dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Kara umowna jest instytucją prawa cywilnego. Szczegółowe przepisy prawne dotyczące kary umownej zawarte zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) w art. 483-485.
W myśl art. 483 § 1 powołanej ustawy:
Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Na podstawie art. 484 § 1 ww. ustawy:
W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana (art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego).
Według art. 485 tej ustawy:
Jeżeli przepis szczególny stanowi, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego dłużnik, nawet bez umownego zastrzeżenia, obowiązany jest zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej.
W związku z tym, kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody, i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy.
Tymczasem, odszkodowanie ma na celu zapewnienie całkowitej kompensaty uszczerbku, a wysokość szkody jest wyznacznikiem wysokości odszkodowania. Naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (damnum emergens) oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (lucrum cessans). Funkcją odszkodowania jest więc przywrócenie stanu majątku, który istniał przed wystąpieniem szkody.
Kara umowna natomiast należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość szkody, i w konsekwencji stanowi zabezpieczenie prawidłowej realizacji umowy, nie jest zaś – odszkodowaniem.
Z treści wniosku wynika, że deweloper w związku z przekroczeniem terminu przeniesienia własności lokalu był zobowiązany wobec Pana do zapłaty kary umownej. Strony dokonały potrącenia wzajemnych wierzytelności, tj. wierzytelności dewelopera wobec Pana z tytułu zapłaty pozostałej części ceny oraz wierzytelności Pana wobec dewelopera z tytułu kary umownej. Nie otrzymał Pan żadnych środków z tytułu kary umownej – została ona wyłącznie rozliczona poprzez potrącenie.
Kary umowne:
Najistotniejszą cechą kary umownej jest to, że należy się ona wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości, bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Kara umowna nie została objęta katalogiem zwolnień przedmiotowych, o których mowa w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definiującego pojęcie przychodu przychód stanowią otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne. Przez pojęcie "otrzymane" - zgodnie ze Słownikiem języka polskiego - należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń, należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacona gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika.
Natomiast "postawionymi do dyspozycji" są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik - wykazując określoną aktywność - ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji (vide: Komentarz do art. 11 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.00.14.176), [w:] A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, Lex, 2010, wyd. II, pkt 4 i 6.
Obok pieniędzy i wartości pieniężnych, ustawodawca za przychody uważa również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Dla celów podatkowych przez nieodpłatne świadczenia należy rozumieć te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne przysporzenie majątku mające konkretny wymiar finansowy.
Zasady i skutki dokonywania kompensaty (potrącenia) reguluje przepis art. 498 ustawy z 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:
Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.
Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.
Potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia przez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie, czyli kompensata wierzytelności, następuje wówczas, jeżeli jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelność, jak i zobowiązanie względem tej drugiej strony. Potrącenie, mimo że dotyczy świadczeń tego samego rodzaju (z reguły pieniężnych), prowadzi do zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej. Dochodzi w ten sposób do zaspokojenia wierzyciela i osiągnięcia tym samym celu zobowiązania. Na skutek potrącenia wierzytelności obydwu stron umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Instytucja potrącenia jest substytutem świadczenia, dzięki któremu dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania. W momencie potrącenia następuje faktyczne spełnienie świadczenia. Potrącenie jest więc formą wykonania zobowiązania, do którego, w myśl art. 503 Kodeksu cywilnego, stosuje się przepisy o zaliczeniu zapłaty.
Wprawdzie przez potrącenie strony nie otrzymują efektywnie należnych im świadczeń, ale wskutek zaliczenia wierzytelności jednej z nich na poczet wierzytelności drugiej każda ze stron zostaje zwolniona ze swego długu, co pozwala uznać ich długi za spłacone. Tym samym, potrącenie jako sposób wygaszenia stosunku zobowiązaniowego uznaje się za równoważny spełnieniu świadczenia (zapłacie).
Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego należy stwierdzić, że w wyniku potrącenia doszło do zapłaty dwóch długów. Dłużnikiem był zarówno Pan jaki i deweloper. Jednocześnie dwie strony były względem siebie wierzycielami, a potrącenie oznaczało tu uproszczoną podwójną zapłatę, na skutek której zaspokojone zostały dwie strony. Skutki prawne „kompensaty” były więc takie same, jak skutki zapłaty.
W konsekwencji uznać należy, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z przysporzeniem majątkowym stanowiącym przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność że kwota z tytułu naliczonej kary umownej fizycznie nie została Panu wypłacona, w sytuacji gdy została ona zaliczona na poczet Pana zobowiązań wobec dewelopera nie wpływa na jej niezakwalifikowanie jako przychodu do opodatkowania.
Reasumując uzyskana przez Pana kwota tytułem kary umownej stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. W konsekwencji jest Pan zobowiązany do wykazania tej kwoty w zeznaniu rocznym, składanym za rok podatkowy, w którym nastąpiło wzajemne potrącenie pomiędzy Panem a deweloperem.
Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pana i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo