Interpretacja 0114-KDWP.4011.203.2026.3.PP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 12 czerwca 2026 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

B.B.

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

A.A.

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną („Wnioskodawca I") jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca I prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa, jednak transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku ma charakter incydentalny i prywatny i nie jest związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę I działalnością gospodarczą.

Zainteresowany niebędący stroną („Wnioskodawca II") jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca II nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawca I i Wnioskodawca II (razem jako Wnioskodawcy) postanowili wspólnie przeprowadzić inwestycję, polegającą na nabyciu wskazanego lokalu mieszkalnego (dalej: „Nieruchomość") w ramach umowy deweloperskiej, a następnie, po odbiorze, zbyciu jej.

W celu sfinansowania inwestycji, Wnioskodawcy planują zawrzeć umowę finansowania wspólnego przedsięwzięcia (dalej: „Umowa"). W ramach Umowy, Wnioskodawca I przekaże Wnioskodawcy II środki pieniężne z przeznaczeniem na nabycie Nieruchomości. Wnioskodawca II pozyska pozostałą część wymaganych do nabycia przedmiotowej nieruchomości środków pieniężnych w drodze kredytu bankowego (zaciągniętego we własnym imieniu) zabezpieczonego na omawianej Nieruchomości i dokona nabycia Nieruchomości w ramach umowy deweloperskiej w swoim imieniu.

Przed zawarciem Umowy oraz przed złożeniem niniejszego wniosku, Wnioskodawcy wspólnie podjęli działania mające na celu znalezienie odpowiedniej oferty sprzedaży nieruchomości oraz wynegocjowanie korzystnych warunków finansowych. Zgodnie z postanowieniami Umowy, po odbiorze przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawcy wspólnie podejmą działania mające na celu zbycie nabytej Nieruchomości z zyskiem. Po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawcy podzielą uzyskane ze sprzedaży środki pomiędzy siebie w następujący sposób - kwota uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości zostanie pomniejszona o wszystkie koszty poniesione przez Wnioskodawców (tj. w szczególności cena nabycia Nieruchomości, wkład Wnioskodawcy I, koszt kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę II, koszty około transakcyjne i inne koszty związane z nabyciem, utrzymaniem lub zbyciem Nieruchomości), zaś ustalony w ten sposób zysk lub strata zostaną podzielone w równych częściach pomiędzy Wnioskodawców.

Tym samym, po zbyciu Nieruchomości, Wnioskodawca I otrzyma od Wnioskodawcy II część ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości uwzględniającą jego wkład i poniesione koszty oraz skorygowaną o połowę ustalonego zgodnie z zasadami opisanymi powyżej zysku lub straty na inwestycji. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości za cenę wyższą niż koszt nabycia, Umowa przyniesie Wnioskodawcy I zysk, natomiast w przypadku sprzedaży za cenę niższą, Umowa przyniesie Wnioskodawcy I stratę.

Jednocześnie Wnioskodawcy pragną podkreślić, że Umowa nie będzie stanowić umowy spółki ani nie będzie obejmować żadnych innych wspólnych działań lub inwestycji.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy chcieliby uzyskać potwierdzenie, że:

1) Umowa, ze względu na swoje cechy, nie stanowi umowy pożyczki w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, w związku z czym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie przepisu art. 1 ust 1 ustawy o PCC,

2) Środki wypłacone po zbyciu nieruchomości przez Wnioskodawcę II na rzecz Wnioskodawcy I stanowić będą przychód, o którym mowa w art. 19 ustawy o PIT, tj. przychód ze zbycia nieruchomości, i po pomniejszeniu o koszty, tj. wartość środków przekazanych przez Wnioskodawcę I Wnioskodawcy II w celu nabycia nieruchomości, stanowić będą dochód podlegający opodatkowaniu według stawki 19% zgodnie z treścią art. 30e ustawy o PIT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nie będzie Pan współwłaścicielem zakupionej nieruchomości. Jedyną właścicielką będzie A.A. Nieruchomość nie będzie stanowiła współwłasności. Zgodnie z umową pożyczki Partycypacyjnej, która podpisał Pan z A.A., A.A. będzie jedyną właścicielką. Po zbyciu nieruchomości, A.A. odliczy wszystkie koszty związane z zakupem oraz sprzedażą tej nieruchomości. Kwota pozostała (zysk lub strata), zostanie podzielona 50/50 między A.A. oraz Pana. Przedmiotowa nieruchomość jest zaplanowana do sprzedaży zaraz po tym jak zostanie przez A.A. odebrana.

Nieruchomość nie będzie udostępniana osobom trzecim zarówno nieodpłatnie, jak i odpłatnie.

Chciałby Pan w przyszłości kupić działkę budowlaną na której wybuduje dom i wyprowadzić się z (…)

Nie posiada Pan nieruchomości, które w tym momencie planowałby Pan sprzedać.

Pytania

1. Czy zawarcie Umowy będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o PCC, w szczególności, czy zawarcie Umowy stanowić będzie zawarcie umowy pożyczki pieniędzy, o której mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o PCC?

2. Czy środki wypłacone po zbyciu nieruchomości przez Wnioskodawcę II na rzecz Wnioskodawcy I stanowić będą przychód, o którym mowa w art. 19 ustawy o PIT, tj. przychód ze zbycia nieruchomości, i, po pomniejszeniu o koszty, tj. wartość środków przekazanych w celu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę I Wnioskodawcy II, stanowić będą dochód podlegający opodatkowaniu według stawki 19% na podstawie art. 30e ustawy o PIT?

Niniejsza interpretacja została wydana w zakresie pytania nr 2. W zakresie pytania nr 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Środki wypłacone po zbyciu Nieruchomości przez Wnioskodawcę II na rzecz Wnioskodawcy I stanowić będą przychód, o którym mowa w art. 19 ustawy o PIT, tj. przychód ze zbycia nieruchomości, i, po pomniejszeniu o koszty, tj. wartość środków przekazanych przez Wnioskodawcę I Wnioskodawcy II na nabycie Nieruchomości, stanowić będą dochód podlegający opodatkowaniu według stawki 19% na podstawie art. 30e ustawy o PIT.

Jak wykazano w uzasadnieniu do stanowiska w zakresie pyt. 1, Umowa nie będzie wypełniać znamion umowy pożyczki ze względu w szczególności na brak zobowiązania Wnioskodawcy II do zwrotu tej samej kwoty na rzecz Wnioskodawcy I, ponieważ kwota należna Wnioskodawcy I uzależniona będzie od zysku lub straty zrealizowanej na inwestycji.

Ponadto, Umowa przewiduje wobec Wnioskodawców dalej idące zobowiązania niż umowa pożyczki (sensu stricto w rozumieniu przepisów KC, ale również w szerszym rozumieniu jako jakakolwiek umowa dotycząca udostępnienia środków pieniężnych drugiej stronie).

W szczególności, należy wziąć pod uwagę, że Wnioskodawcy wspólnie podjęli działania mające na celu znalezienie oferty Nieruchomości oraz wynegocjowanie korzystnych warunków jej nabycia, jak również wspólnie podejmować będą działania mające na celu maksymalizację zysku z inwestycji, tj. przede wszystkim uzyskanie jak najwyższej ceny zbycia Nieruchomości. Wnioskodawca II zatem zobowiązany będzie, zgodnie z treścią Umowy i zgodnym zamiarem stron, nie tylko do udostępnienia kapitału na cel sfinansowania inwestycji w Nieruchomość, ale również podejmowania aktywnych działań w celu maksymalizacji zysku na tej inwestycji.

Wskazane wyżej okoliczności, zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie świadczą o tym, że ewentualna nadwyżka środków otrzymanych przez Wnioskodawcę I od Wnioskodawcy II po zbyciu Nieruchomości nie będzie mieć charakteru odsetek, a raczej udziału w zysku z odpłatnego zbycia nieruchomości. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, środki otrzymane przez Wnioskodawcę I od Wnioskodawcy II po zbyciu Nieruchomości stanowić będą dla Wnioskodawcy I przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. przychód opisany w art. 19 ustawy o PIT, który, po pomniejszeniu o koszty (tj. w szczególności kwotę przekazaną Wnioskodawcy II przez Wnioskodawcę I na nabycie Nieruchomości), stanowić będą dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegający opodatkowaniu według stawki 19% na podstawie przepisu art. 30e ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Jak wskazano na wstępie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.

W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca I i Wnioskodawca II (razem jako Wnioskodawcy) postanowili wspólnie przeprowadzić inwestycję, polegającą na nabyciu wskazanego lokalu mieszkalnego (w ramach umowy deweloperskiej, a następnie, po odbiorze, zbyciu jej. W celu sfinansowania inwestycji, Wnioskodawcy planują zawrzeć umowę finansowania wspólnego przedsięwzięcia. W ramach Umowy, Wnioskodawca I przekaże Wnioskodawcy II środki pieniężne z przeznaczeniem na nabycie Nieruchomości. Wnioskodawca II pozyska pozostałą część wymaganych do nabycia przedmiotowej nieruchomości środków pieniężnych w drodze kredytu bankowego (zaciągniętego we własnym imieniu) zabezpieczonego na omawianej Nieruchomości i dokona nabycia Nieruchomości w ramach umowy deweloperskiej w swoim imieniu. Przed zawarciem Umowy oraz przed złożeniem niniejszego wniosku, Wnioskodawcy wspólnie podjęli działania mające na celu znalezienie odpowiedniej oferty sprzedaży nieruchomości oraz wynegocjowanie korzystnych warunków finansowych. Zgodnie z postanowieniami Umowy, po odbiorze przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawcy wspólnie podejmą działania mające na celu zbycie nabytej Nieruchomości z zyskiem. Po zbyciu Nieruchomości Wnioskodawcy podzielą uzyskane ze sprzedaży środki pomiędzy siebie w następujący sposób - kwota uzyskana ze sprzedaży Nieruchomości zostanie pomniejszona o wszystkie koszty poniesione przez Wnioskodawców (tj. w szczególności cena nabycia Nieruchomości, wkład Wnioskodawcy I, koszt kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę II, koszty około transakcyjne i inne koszty związane z nabyciem, utrzymaniem lub zbyciem Nieruchomości), zaś ustalony w ten sposób zysk lub strata zostaną podzielone w równych częściach pomiędzy Wnioskodawców. Tym samym, po zbyciu Nieruchomości, Wnioskodawca I otrzyma od Wnioskodawcy II część ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości uwzględniającą jego wkład i poniesione koszty oraz skorygowaną o połowę ustalonego zgodnie z zasadami opisanymi powyżej zysku lub straty na inwestycji.

Ponadto wskazał Pan, że zgodnie z umową pożyczki Partycypacyjnej, która podpisał Pan z A.A. będzie ona jedyną właścicielką. Po zbyciu nieruchomości, A.A. odliczy wszystkie koszty związane z zakupem oraz sprzedażą tej nieruchomości. Kwota pozostała (zysk lub strata), zostanie podzielona 50/50 między A.A. oraz Pana.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 2 ww. ustawy:

Zatem biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy ze względu na fakt ze nie był Pan właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości przypadająca na Pana część kwoty, przekazanej Panu po sprzedaży nieruchomości przez Panią A.A. na podstawie zawartej umowy finansowania wspólnego przedsięwzięcia nie będzie stanowiła dla Pana przychodu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Określając natomiast źródło przychodów, wskazuję, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższych regulacji wynika zatem, że przychód stanowią m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne. Przez termin "otrzymane", zgodnie ze Słownikiem języka polskiego pod redakcją prof. M. Szymczaka (Wydawnictwo Naukowe PWN - 1998 r., wydanie I, tom II, str. 253), należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Mając na uwadze istnienie wielu form rozliczeń należy uznać, że otrzymane pieniądze to nie tylko wypłacona gotówka, ale również kwota, która wpłynęła na rachunek bankowy podatnika. Natomiast "postawionymi do dyspozycji" są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik, wykazując określoną aktywność, ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Innymi słowy, podatnik ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy, a nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji.

Przepis art. 10 ust. 1 ustawy o PIT zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy źródłem przychodów są inne źródła.

Ze względu na fakt, że umowa została zawarta pomiędzy osobami fizycznymi nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osiągnięte z tytułu tej umowy przychody należy zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak dowodzi użycie sformułowania "w szczególności", definicja źródeł przychodów ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o PIT można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik, czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów, uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Zarówno w orzecznictwie (praktyce interpretacyjnej), jak i w doktrynie wskazuje się, że elementem istotnym dla uznania danego świadczenia za przychód podatkowy jest uzyskanie przez podatnika realnego przysporzenia majątkowego. O uzyskaniu przychodu można mówić zatem jedynie w sytuacji, gdy podatnik uzyskuje rzeczywistą korzyść majątkową - czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych zwiększających jego aktywa (pieniędzy, wartości pieniężnych, świadczeń w naturze lub innych nieodpłatnych świadczeń), czy też w rezultacie określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów.

Powyższe oznacza, że nie każda otrzymana przez podatnika kwota prowadzi do powstania po jego stronie przychodu podatkowego dla celów PIT. Dla rozpoznania przychodu podatkowego w rozumieniu ustawy o PIT nie jest bowiem wystarczające zidentyfikowanie strumienia pieniężnego, który płynie w kierunku podatnika. Konieczne jest przy tym również ustalenie, że mamy do czynienia ze świadczeniem, które powoduje rzeczywiste wzbogacenie się podatnika (przyrost w jego majątku).

Tym samym, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy uzyskany przez Pana zysk, tj. nadwyżka ponad uprzednio przekazane przez Pana środki Wnioskodawcy II stanowić będzie dla Pana przychód, zgodnie z art.10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych, tj. przychód z innych źródeł podlegający wykazaniu w zeznaniu rocznym PIT-36, opodatkowany według skali podatkowej.

W rozpatrywanej sprawie nie można zgodzić się z Pana argumentacją iż uzyskany przychód powinien być opodatkowany na zasadach określonych w art. 30e ustawy, gdyż nie posiadał Pan żadnego tytułu prawnego do nieruchomości. Na podstawie zawartej Umowy z Wnioskodawcą II przekazał Pan jedynie środki celem dokonania zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę II, natomiast nie uzyskał Pan tytułu własności bądź współwłasności nieruchomości. Należy podkreślić, że aby powstał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy posiadać tytuł własności bądź współwłasności nieruchomości.

Państwa stanowisko zatem należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan B.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.