Podatnik, będący osobą fizyczną, planuje sprzedać swoje mieszkanie nabyte przed małżeństwem, stanowiące jego majątek osobisty, w okresie krótszym niż 5 lat od nabycia. Środki uzyskane ze sprzedaży chce przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez jego żonę przed zawarciem małżeństwa na zakup mieszkania, które stanowi jej majątek osobisty. Małżonkowie wspólnie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 października 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Przed zawarciem małżeństwa zarówno Pan, jak i Pana żona posiadaliście własne mieszkanie nabyte na kredyt hipoteczny – Pan w (...), Pana żona w (...).
Po ślubie ustanowiliście Państwo wspólność majątkową i zamieszkaliście w mieszkaniu Pana żony w (…), gdzie prowadzicie Państwo wspólne gospodarstwo domowe i wychowujecie Państwo córkę.
Mieszkanie w (...) było wynajmowane, a dochody z najmu opodatkowane ryczałtem, jednak z powodu braku zainteresowania najmem, a także wysokimi kosztami utrzymania, które obciążają Państwa wspólny domowy budżet, zdecydowaliście się Państwo na sprzedaż mieszkania w (...) dnia 4 listopada 2025 r., a uzyskane środki chcecie Państwo przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego Pana żony, zaciągniętego (w roku 2020) na 3 lata przed ślubem na zakup mieszkania w (...), w którym wspólnie Państwo mieszkają i prowadzą gospodarstwo domowe.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Lokal w (...), stanowi cześć prywatnego majątku Pana żony.
Po zawarciu związku małżeńskiego w zakresie umów majątkowych małżeńskich - nie były prowadzone, żadne modyfikacje tj. brak rozszerzeń jak i ograniczeń.
Mieszkanie, w (...), zostało zakupione 22.03.2022 r. na podstawie umowy deweloperskiej, a po skończonej budowie przekazane już jako lokal mieszkalny dnia 7.09.2023 r. Nabycie było w drodze kupna finansowane przez kredyt hipoteczny w wysokości 305.000 PLN + 10 % wkładu własnego 30.500 PLN + dopłata wynikająca z większej powierzchni niż w umowie deweloperskiej o 0,13 m2 tj. 1.021,38 PLN.
Mieszkanie w (...) było wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych do dnia 27.04.2024 roku, kiedy to nastąpiło zawarcie związku małżeńskiego po czym, z uwagi na większy metraż i lepsze warunki prowadzenia gospodarstwa domowego, zdecydowaliście się Państwo na zamieszkanie w mieszkaniu Pana żony w (...) (metraż mieszkania żony: 46,70 m2, gdzie mieszkanie w (...) to 38,95m2), a mieszkanie w (…) wynająć, z uwagi na wysokie koszty obciążające Państwa wspólne konto.
Mieszkanie w (...) było Pana majątkiem prywatnym, ponieważ było kupowane w momencie, kiedy był Pan kawalerem i nie znał Pan obecnej małżonki.
Mieszkanie w (...) jest obciążone hipoteką, która na dzień 15.10.2025 r. wynosi 272.653,65 PLN, a kwota sprzedaży to 405.000 PLN, dlatego kupujący wykona dwa przelewy w wysokości około 273.000 PLN (wyżej wspomniana kwota zadłużenia). Dokładna kwota będzie znana dopiero 4 listopada, kiedy to bank wyda dokładną informacje dot. stanu zadłużenia. Kredyt na mieszkanie w (...) był zawarty przed jego sprzedażą (zawarty dn. 20.04.2022 r.).
Drugi przelew zostanie przesłany na Państwa wspólne konto, które używacie Państwo do prowadzenia gospodarstwo domowego, gdzie będzie oczekiwało na decyzje z Państwa strony, czy Państwa interpretacja jest poprawna, czyli Państwa działaniem będziecie Państwo zwolnieni z podatku dochodowego z uwagi na okres sprzedaży nieruchomości w czasie mniejszym niż 5 lat. Dopiero po pozytywnym potwierdzeniu, środki zostaną przesłane na rachunek Pana żony, który jest rachunkiem powiązanym z obsługą kredytu hipotecznego (na mieszkanie w (...)) w celu nadpłaty kredytu w części kapitałowej w wysokości kwoty, która pozostanie ze spłaty kredytu na mieszkaniu w (...).
Kredyt Pana małżonki na mieszkanie w (...) został zawarty dnia 6.10.2020 r., a więc przed sprzedażą mieszkania w (...).
Kredyt na mieszkanie w (...) został zawarty w poniższym banku:
Bank 1S.A (...)
Kredytu na mieszkanie w (...) udzielił poniższy bank:
Bank 2 Spółka Akcyjna - (...)
Nadpłata kredytu nastąpi w najszybszym terminie, zaraz po uzyskaniu potwierdzenia, iż Państwa interpretacja jest poprawna, z uwagi na wciąż wysoki WIBOR, który też obciąża Państwa budżet domowy.
Kupujący spłaci hipotekę w (...), natomiast środki przesłane do Państwa przeznaczy Pan tylko i wyłącznie na nadpłatę kredytu hipotecznego Pana żony. Po tej nadpłacie, Państwa saldo zadłużenia będzie wynosić około 100.000 PLN kapitału do spłaty, wraz z należnymi odsetkami (marża + WIBOR 6M).
Kredyt został zaciągnięty przez Pana obecną małżonkę w 2020 roku, Państwo dopiero poznaliście się we wrześniu 2023 roku, czyli rok po podpisaniu przez Pana umowy deweloperskiej (de facto, kupna mieszkania w budowie), a dwa lata po podpisaniu i kupnie mieszkania spółdzielczego własnościowego w (...), też w oparciu o wkład własny + kredyt hipoteczny).
Jak wspomniał Pan wyżej, kupujący wykona dwa przelewy, jeden na Państwa wspólne konto, a drugi na konto techniczne banku.
Planowana spłata będzie miała charakter nadpłaty kredytu.
Nie przystąpił Pan do umowy kredytu bankowego, ponieważ Pana żona prowadziła swoje zadłużenia, jak i Pan prowadził swoje zadłużenie, po uregulowaniu Państwa zobowiązań, środki z Państwa wynagrodzeń trafiały na konto wspólne. Obawialiście się Państwo, iż z uwagi na to, że oboje mieliście Państwo zadłużenie na poziomie 300.000 PLN, bank mógł nie wyrazić zgody ze względu na niską zdolność kredytową (czasy wojny na Ukrainie, wysokiej inflacji, a więc także z dużymi skokami WIBOR oraz nowa rekomendacja KNF zwiększająca bufor określający zdolność kredytową z min. 2,5 p.p. do 5,0 p.p. określająca czy kupujący będzie wstanie zapłacić teoretyczną ratę powiększoną o 5.p.p.). Tak więc biorąc pod uwagę wysokie stopy WIBOR około 5,80 %, marża Santandera 2,79 % oraz potencjalną symulację określającą Pańską zdolność kredytową powiększoną o 5 p.p., aneks do umowy kredytowej Pana małżonki zdawał się dla Państwa nieosiągalny.
Pytanie
Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania stanowiącego Pana majątek osobisty na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana żonę przed zawarciem małżeństwa, na mieszkanie w (...), w którym małżonkowie wspólnie mieszkają i prowadzą gospodarstwo domowe, stanowi wydatkowanie przychodu na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomimo braku rozszerzenia wspólności majątkowej na mieszkanie żony?
Pana stanowisko w sprawie
Według Pana rozumienia ustawy nadpłata kredytu hipotecznego współmałżonka na mieszkanie, w którym Państwo mieszkacie i prowadzicie wspólne gospodarstwo, zaspokaja Pana potrzeby mieszkaniowe, a zatem stanowi Pana własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że mieszkanie w (...) zostało zakupione do majątku prywatnego. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła 4 listopada 2025 r., w okresie krótszym niż 5 lat.
W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c cyt. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
Z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;
W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Na podstawie art. 21 ust. 28 ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Stosownie do art. 21 ust. 29 ustawy:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a - c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a - c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a - c.
Na podstawie przepisu art. 21 ust. 30a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
W niniejszej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy jeśli sprzeda Pan mieszkanie w (...) i przeznaczy część środków na spłatę kredytu zaciągniętego na nieruchomość stanowiącą majątek odrębny małżonki to nie zapłaci Pan podatku dochodowego.
Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując pieniądze uzyskane ze sprzedaży w 2025 r. nieruchomości w (...) na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez małżonkę na nieruchomość w (...) stanowiącą jej majątek odrębny spełni Pan przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazać należy, że zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 ust. 1 i 2 wskazanej ustawy).
Natomiast zgodnie z art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej.
W myśl art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później.
Stosownie do art. 511 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Każdy z małżonków zarządza samodzielnie swoim majątkiem.
W przypadku zawarcia umowy o rozdzielności majątkowej już w trakcie trwania małżeństwa, rozdzielność wstępuje w miejsce ustawowej wspólności majątkowej i powoduje, że każdemu z małżonków pozostawia się pełną swobodę dysponowania swoim majątkiem.
Umowa o rozszerzenie wspólności ustawowej uregulowana w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w zakresie, w jakim ustanawia zasadę kształtującą ustrój majątkowy, jest stricte umową majątkową małżeńską, działającą na przyszłość i mającą charakter organizacyjny.
W powyższej kwestii wykształciła się jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych prezentująca stanowisko wskazujące, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14. Tożsamej oceny dokonano w szeregu innych wyrokach NSA (przykładowo: z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 456/15, z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14).
Zatem włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe i ulgi należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Zauważyć należy, że ww. przepis wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele wymienione w art. 21 ust. 25 tej ustawy.
Treść art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a wskazuje natomiast, że wydatkiem uprawniającym do przedmiotowego zwolnienia jest spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu na cele określone w pkt 1. Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości – nie stanowi w świetle powołanego przepisu wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Z opisu sprawy wynika jednoznacznie, że to Pan sprzedał mieszkanie w (...) 4 listopada 2025 roku. Stanowiło ono Pana odrębny majątek. Natomiast Pana żona była wyłącznym kredytobiorcą kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w (...), na spłatę którego chce Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży swojego mieszkania. Lokal mieszkalny stanowi część prywatnego majątku Pana żony, w którym Państwo wspólnie mieszkacie. Zatem spłaci Pan kredyt, który został zaciągnięty nie przez Pana, lecz przez Pana żonę na nabycie lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębny majątek Pana żony.
W konsekwencji wydatkowanie przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia w 2025 r. mieszkania w (...) na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana żonę na zakup mieszkania w (...) nie uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo