Podatniczka nabyła w drodze spadku udziały w nieruchomości: w 2012 r. udział 1/24 po ojcu (który sam odziedziczył go w 1986 r. po swoim ojcu), a w 2024 r. udział 2/27 po babci (która wraz z mężem wybudowała nieruchomość w 1969 r.). Planuje ona sprzedać te udziały…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 listopada 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 6 kwietnia 2012 roku nabyła Pani spadek po zmarłym ojcu C.C.
W skład masy spadkowej wchodził m.in. udział w nieruchomości (1/24) położonej w (…) przy ul. (…). W dniu 27 grudnia 2024 r. w drodze postanowienia sądowego nabyła Pani spadek po zmarłej babci A.A w tym m.in. kolejny udział (2/27) w ww. nieruchomości. Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).
W 2026 r. nastąpi sprzedaż udziałów w nieruchomości położonej w (…) nabytej w spadku po zmarłym ojcu oraz babci. Nie będzie Pani prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Pani ojciec nabył przedmiotową nieruchomość (w której nabyła Pani udział w spadku) jako spadek po ojcu, zgodnie z wpisem do księgi wieczystej z dnia 9 marca 1999 roku na podstawie wniosku z dnia 24 listopada 1998 r. został wpisany w części 1/6 jako współwłaściciel nieruchomości. Z księgi wieczystej wynika, że Pani ojciec był współwłaścicielem. Po śmierci Pani Ojca nie miał miejsca dział spadku. Spadek był zgłoszony notarialnie. Pani Babcia zmarła 12 kwietnia 2024 roku. Razem ze swoim mężem wybudowała ten dom na działce ok. 1969 roku, dziadkowie byli pierwszymi właścicielami domu. Po śmierci Pani babci nie miał miejsca dział spadku bo babcia zostawiła testament, który przyjęła Pani zgodnie z postanowieniem sądu. Obecnie nie korzysta Pani z nieruchomości, korzysta z niej Pani wujek jako właściciel większości udziałów.
Na omawianej nieruchomości w (…) znajduje się dom, komórka użytkowa oraz garaż pod komórką.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Pani babcia nabyła przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została zabudowana przez Dziadka i Babcię w 1969 r. Dziadkowie byli pierwszymi właścicielami nieruchomości.
Dom na nieruchomości został wybudowany w 1969 r.
1) Po śmierci B.B. zm. 27 listopada 1986 r. (Pani dziadek) - nastąpił dział spadku - zgodnie z wpisem do księgi wieczystej z dnia 9 marca 1999 roku na podstawie wniosku z dnia 24 listopada 1998 r.:
2) Po śmierci C.C. zm. 26 stycznia 2012 r. (Pani Tata) (podział udziału Taty). Nie było działu spadku- został on zgłoszony notarialnie:
3) Po śmierci A.A. 12 kwietnia 2024 r. (Pani babci) - na podstawie testamentu przyjętego zgodnie z postanowieniem sądu:
Łącznie udziały w nieruchomości:
B.B. – Pani dziadek - zmarł 27 listopada 1986 r.
Pytanie
Czy sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, a jeśli tak, to od jakiej daty liczy się pięcioletni okres, po którym sprzedaż nie podlega opodatkowaniu?
Pani stanowisko w sprawie
Jeśli dziedziczy Pani kolejny udział w nieruchomości, nie musi Pani odczekać kolejnych 5 lat na sprzedaż bez podatku. Zasada 5-letniego okresu nieodpłatnej sprzedaży dotyczy tylko nabycia pierwszego udziału tj. po śmierci ojca. Datą, od której powinna Pani liczyć 5 lat jest 6 kwietnia 2012 roku.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) stanowi, że:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku
W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Zgodnie z treścią art. 926 Kodeksu cywilnego:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny).
Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 6 kwietnia 2012 r. nabyła Pani spadek po Pani zmarłym ojcu C.C, tj. udział w nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…). Po śmierci Pani ojca nie miał miejsca dział spadku, spadek został zgłoszony notarialnie. Pani ojciec nabył przedmiotową nieruchomość – w której udział nabyła Pani w spadku – po swoim ojcu (data śmierci 27 listopada 1986 r.), zgodnie z wpisem do księgi wieczystej z 9 marca 1999 r. na podstawie wniosku z 24 listopada 1998 r. Pani ojciec został wpisany w części 1/6 jako współwłaściciel nieruchomości. W skład masy spadkowej po Pani zmarłym ojcu wchodził m.in. udział w nieruchomości (1/24) położonej w (…) przy ul. (…). W dniu 27 grudnia 2024 r. w drodze postanowienia sądowego nabyła Pani spadek po zmarłej babci A.A. (data śmierci 12 kwietnia 2024 r.) w tym m.in. kolejny udział (2/27) w ww. nieruchomości. Pani babcia zmarła 12 kwietnia 2024 r. Pani babcia razem z mężem wybudowała przedmiotową nieruchomość (dom) w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej na działce ok. 1969 r. Pani dziadkowie byli pierwszymi właścicielami tej nieruchomości. Pani babcia zostawiła testament, który został przyjęty zgodnie z postanowieniem sądu. Nie prowadzi i nie będzie prowadzić Pani działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie korzysta Pani z ww. nieruchomości, korzysta z niej Pani wujek jako właściciel większości udziałów. Na nieruchomości w (…) znajduje się dom, komórka użytkowa oraz garaż pod komórką. Sprzedaż udziałów w nieruchomości położonej w (…) nabytych w spadku po zmarłym ojcu oraz babci nastąpi w 2026 r.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Panią udziału w nieruchomości położonej w (…) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie tej nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt, czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.
Zatem do nabycia przez Panią 1/24 udziału w nieruchomości w (…) doszło najpierw w drodze spadku po Pani zmarłym ojcu w 2012 r., który to nabył udział ww. nieruchomości w spadku po swoim ojcu (Pani dziadku) w udziale 1/6. A więc za datę nabycia udziału w tej nieruchomości należy uznać datę śmierci spadkodawcy Pani ojca, czyli datę śmierci Pani dziadka, tj. 27 listopada 1986 r.
Z kolei, za datę nabycia 2/27 udziału w nieruchomości w (…), który odziedziczyła Pani po zmarłej 12 kwietnia 2024 r. babci, należy uznać datę nabycia ww. nieruchomości przez Pani dziadków w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Jak wskazuje Pani we wniosku będzie to 1969 r.
Tym samym Pani stanowisko w zakresie ustalenia daty nabycia udziału w nieruchomości jest nieprawidłowe.
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej oraz nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej.
Na tle przestawionego stanu faktycznego stwierdzam, że okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć udział 1/24, tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości w drodze spadku przez Pani ojca oraz w udziale 2/27 od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego Pani dziadków.
Dokonana przez Panią sprzedaż udziału w nieruchomości w (…), nie stanowi dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Wobec powyższego sprzedaż przez Panią udziału w nieruchomości w 2026 r., nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku 19%.
Zatem Pani stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo