Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości po wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej.
Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2008 roku, opodatkowaną liniowo od 2022 roku. W latach 2011-2026 w ewidencji środków trwałych figurował lokal mieszkalny nabyty prywatnie w 2006 roku. Lokal był wynajmowany długoterminowo i stanowił siedzibę działalności, nie był amortyzowany. W maju 2026 roku został…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
14 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 11 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Od (…) 2008 roku prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą.
Od roku 2022 działalność gospodarcza opodatkowana jest podatkiem liniowym.
Od dnia 1.01.2011 roku do maja 2026 roku w ramach prowadzonej działalności w ewidencji środków trwałych figurował lokal mieszkalny, który został nabyty przez Pana jako prywatny majątek 17 sierpnia 2006 roku od osoby fizycznej. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).
Od dnia wprowadzenia ww. nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości materialnych i prawnych działalności do jej usunięcia z ww. ewidencji, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była na cele mieszkaniowe. Lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej jako przedmiot najmu długoterminowego. Nieruchomość była jedną z siedzib działalności gospodarczej.
Lokal ten nigdy nie był amortyzowany, tj. nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów.
Prowadzona przez Pana działalność gospodarcza obejmuje obecnie następujący zakres:
85.59.D Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane,
59.20.Z Działalność w zakresie nagrań dźwiękowych i muzycznych,
85.52.Z Pozostałe formy edukacji artystycznej,
85.59.A Nauka języków obcych,
90.20.C Pozostała działalność związana z wystawianiem przedstawień artystycznych,
90.39.Z Pozostała działalność wspomagająca działalność twórczą i działalność związaną z wystawianiem przedstawień artystycznych.
W maju 2026 roku lokal mieszkalny został usunięty z ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i przekazany do majątku prywatnego, dokonał Pan zmian w zakresie PKD prowadzonej działalności (wykreślenie kodu PKD 68.20.Z, wykreślenie drugiego miejsca wykonywanej działalności wskazanego w adresie ww. nieruchomości).
Rozważa Pan sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Przysługującym Panu tytułem prawnym do nieruchomości jest prawo własności.
Planowany ewentualny termin sprzedaży nieruchomości to czwarty kwartał 2026 roku lub 2027 rok.
Potencjalnych nabywców nieruchomości zamierza Pan poszukiwać za pośrednictwem własnych ogłoszeń publikowanych na portalach nieruchomościowych oraz ewentualnie przy współpracy z wybranymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami.
Poza wskazanymi wyżej ogłoszeniami nie planuje Pan podejmowania dodatkowych działań reklamowych ani marketingowych.
Przed sprzedażą nieruchomości nie były prowadzone ani nie są planowane żadne dodatkowe działania mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży lub podniesienie jej wartości rynkowej.
Pytanie
Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w 2006 roku, po jego wycofaniu w maju 2026 roku z ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i przekazaniu do majątku prywatnego, będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem sprzedaż lokalu mieszkalnego po jego wycofaniu z działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.
Lokal został nabyty w 2006 roku, a więc upłynęło znacznie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ponadto lokal ma charakter mieszkalny.
W Pana ocenie, sprzedaż lokalu mieszkalnego po wycofaniu go z działalności gospodarczej powinna być oceniana według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych, a nie jako sprzedaż składnika majątku firmowego.
W konsekwencji, skoro od nabycia lokalu upłynął ustawowy termin, sprzedaż nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2) zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W myśl art. 22c ww. ustawy:
Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
Stosownie do art. 22f ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego.
Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Natomiast skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że od dnia 1.01.2011 roku do maja 2026 roku w ramach prowadzonej działalności w ewidencji środków trwałych figurował lokal mieszkalny, który został nabyty przez Pana jako prywatny majątek 17 sierpnia 2006 roku od osoby fizycznej. Przysługującym Panu tytułem prawnym do nieruchomości jest prawo własności. Dla ww. nieruchomości Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). W maju 2026 roku lokal mieszkalny został usunięty z ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej i przekazany do majątku prywatnego, dokonał Pan zmian w zakresie PKD prowadzonej działalności (wykreślenie kodu PKD 68.20.Z, wykreślenie drugiego miejsca wykonywanej działalności wskazanego w adresie ww. nieruchomości). Od dnia wprowadzenia ww. nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości materialnych i prawnych działalności do jej usunięcia z ww. ewidencji, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była na cele mieszkaniowe. Lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej jako przedmiot najmu długoterminowego. Nieruchomość była jedną z siedzib działalności gospodarczej.
Skoro sprzedaży będzie podlegał lokal mieszkalny, do którego posiada prawo własności, wykorzystywany w działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wcześniej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Wobec faktu, że lokal mieszkalny nabył Pan w 2006 r., to planowana przez Pana sprzedaż tego lokalu nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia. Zatem planowana sprzedaż nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska dotyczącego skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Wydając niniejszą interpretację nie oceniałem charakteru budynku, przyjąłem za Panem, jako element stanu faktycznego niepodlegający weryfikacji, że jest to lokal mieszkalny. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo