Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Podatniczka otrzymała w 2017 r. w darowiźnie nieruchomość mieszkalną, którą sprzedała w 2021 r. W 2023 r. za uzyskane środki nabyła od męża udział w innej nieruchomości mieszkalnej. Małżonkowie pozostają w ustroju rozdzielności majątkowej, a nieruchomość stanowiła majątek odrębny męża. Celem nabycia było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatniczki. Tego samego dnia udziały…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 14 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 15 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.)– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 13 stycznia 2017 r. uzyskała Pani prawo własności w nieruchomości gruntowej położonej przy (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym drewnianym o powierzchni użytkowej ok. 200 m2. Nabycie nastąpiło w drodze umowy darowizny pomiędzy Panią, a (…) (Pani mężem), występującym jako pełnomocnik w imieniu i na rzecz swojej matki (…) (właścicielki) na podstawie aktu notarialnego (…) sporządzonego przed notariuszem (…).
Nieruchomość miała charakter mieszkalny i stanowiła majątek prywatny (…). Nabycie przez Panią nieruchomości nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, działalnością inwestycyjną ani profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Zaznacza Pani, że nigdy nie prowadziła działalności polegającej na handlu nieruchomościami, a przedmiotowa nieruchomość nie stanowiła składnika majątku przedsiębiorstwa, ani źródła przychodów związanych z działalnością gospodarczą.
Następnie, w dniu 16 sierpnia 2021 r., dokonała Pani sprzedaży otrzymanej w drodze darowizny nieruchomości na podstawie aktu notarialnego (…) sporządzonego przed notariuszem (…). Sprzedaż dotyczyła prawa własności nieruchomości mieszkalnej objętej wskazaną wyżej księgą wieczystą.
Po dokonaniu sprzedaży środki pieniężne uzyskane z tej transakcji zostały przez Panią przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych. Dokonała Pani bowiem reinwestycji środków poprzez nabycie udziałów w kolejnej nieruchomości mieszkalnej. Reinwestycja polegała na tym, że w dniu 27 kwietnia 2023 r. przed notariuszem (…) zawarto akt notarialny (…) w przedmiocie sprzedaży części udziałów w zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu (…), położonych przy (…). Umowa sprzedaży została zawarta pomiędzy Pani mężem (…), a Panią. Wskutek zawarcia umowy uzyskała Pani prawo współwłasności do wskazanej nieruchomości w udziale wynoszącym 165/668 części. Przedmiotowa nieruchomość ma charakter mieszkalny, a celem nabycia udziałów w jej części było zabezpieczenie Pani potrzeb życiowych i mieszkaniowych. Środki pochodzące ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości zostały w Pani ocenie wydatkowane na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreśla Pani, iż zakup udziałów w nieruchomości nie miał charakteru inwestycyjnego ani spekulacyjnego. Czynności podejmowane przez Panią były związane wyłącznie z prywatnym zarządzaniem majątkiem osobistym oraz realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie w tym samym dniu, tj. 27 kwietnia 2023 r. wraz z mężem (…) - współwłaścicielem dokonała Pani zbycia udziałów w nieruchomości w całości na rzecz (…). Sprzedaż prawa własności do nieruchomości udokumentowano aktem notarialnym (…).
W toku czynności sprawdzających pracownik Urzędu Skarbowego (…) przekazał Pani telefonicznie informację, że organ podatkowy może kwestionować możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej. Informacja ta wywołała u Pani uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości zastosowanego zwolnienia podatkowego.
Jednocześnie, do chwili obecnej nie zostało wobec Pani wszczęte formalne postępowanie podatkowe, ani nie wydano żadnej decyzji podatkowej kwestionującej sposób rozliczenia. Podkreśla Pani, że działała w zaufaniu do obowiązujących przepisów prawa oraz w przekonaniu, że dokonana reinwestycja spełnia przesłanki ustawowe do zastosowania zwolnienia podatkowego.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Od dnia zawarcia związku małżeńskiego w dniu 2 grudnia 2016 r. pomiędzy Panią, a Pani małżonkiem obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. W dniu 8 grudnia 2016 r. zawarli Państwo przed notariuszem (…) umowę majątkową małżeńską (…) na mocy której ustanowiona została pomiędzy Państwem rozdzielność majątkowa. W konsekwencji od dnia 8 grudnia 2016 r. do chwili obecnej pomiędzy małżonkami obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.
Nieruchomość położona przy (…), którą nabyła Pani od męża w dniu 27 kwietnia 2023 r., stanowiła majątek odrębny Pani męża. Powyższe wynika z faktu, iż od dnia 8 grudnia 2016 r. pomiędzy Panią a Pani mężem obowiązuje rozdzielność majątkowa, a zatem nieruchomość nie wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków.
Na zakup nieruchomości w dniu 27 kwietnia 2023 r. przeznaczone zostały środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 16 sierpnia 2021 r. aktem notarialnym (…) w zakresie, w jakim organ uznaje za konieczne doprecyzowanie wysokości wykorzystanych środków, wskazuję, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości (w kwocie 1.650.000,00 zł) zostały przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez nabycie nieruchomości przy (…).
Pytania
1. Czy wydatkowanie przez Panią środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 16.08.2021 r. na nabycie udziałów w nieruchomości o charakterze mieszkalnym w dniu 27.04.2023 r. stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy w związku z przeznaczeniem środków pieniężnych na nabycie udziałów w kolejnej nieruchomości mieszkalnej służącej realizacji własnych celów mieszkaniowych, i w sytuacji gdy udziały te zostały kolejno zbyte tego samego dnia na rzecz podmiotu trzeciego, zachowuje Pani prawo do zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr. 1. W zakresie pytania Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 16 sierpnia 2021 r. korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ przychód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany na realizację Pani własnych celów mieszkaniowych w terminie przewidzianym przez ustawę.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany z tego zbycia zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków uznawanych za realizację własnych celów mieszkaniowych został określony w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i obejmuje między innymi wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego lub udziału w takim lokalu. W niniejszej sprawie środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na nabycie udziałów w nieruchomości położonej przy (…). Nabyte udziały w 165/668 części nieruchomości służą zaspokojeniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych, a zatem spełniona została podstawowa przesłanka zastosowania zwolnienia podatkowego.
Podkreślenia wymaga, że w dacie nabycia części udziałów nieruchomości od Pani małżonka, pomiędzy stronami obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej ustanowiony na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej zawartej w formie aktu notarialnego (…)z dnia 8 grudnia 2016 r. Od tego dnia jako małżonkowie nie posiadają Państwo majątku wspólnego, a każdy z Was samodzielnie nabywa prawa majątkowe do swojego majątku osobistego. Oznacza to, że nieruchomość położona przy (…) stanowiła majątek osobisty Pani męża i nie wchodziła do majątku wspólnego małżonków. W konsekwencji zawarta pomiędzy Panią a Pani mężem umowa sprzedaży nie była czynnością pozorną ani przesunięciem majątkowym w ramach majątku wspólnego, lecz stanowiła rzeczywistą i skuteczną czynność prawną prowadzącą do przeniesienia części własności nieruchomości z majątku osobistego jednego małżonka do majątku osobistego drugiego małżonka. Na skutek obowiązującej rozdzielności majątkowej doszło do faktycznego i prawnego nabycia części nieruchomości od odrębnego właściciela. Tym samym wydatek poniesiony na zakup tej nieruchomości należy kwalifikować jako wydatek na nabycie nieruchomości mieszkalnej w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Dodatkowo należy zauważyć, że ustawodawca nie wyłączył możliwości skorzystania ze zwolnienia mieszkaniowego w sytuacji nabycia nieruchomości od małżonka pozostającego w ustroju rozdzielności majątkowej. Gdyby celem ustawodawcy było wyłączenie takich transakcji z zakresu ulgi mieszkaniowej, znalazłoby to wyraźne odzwierciedlenie w przepisach ustawy. Brak takiego ograniczenia oznacza, że decydujące znaczenie ma rzeczywisty charakter transakcji oraz faktyczne przeznaczenie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe podatnika. Należy również mieć na uwadze, że przepisy dotyczące tzw. ulgi mieszkaniowej powinny być interpretowane zgodnie z ich celem, którym jest umożliwienie podatnikom poprawy lub zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych bez dodatkowego obciążenia podatkowego. W niniejszej sprawie właśnie taki cel został zrealizowany. Przeznaczyła Pani środki pochodzące ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości na nabycie nieruchomości służącej celom mieszkaniowym, a zatem spełniła Pani zarówno warunek przedmiotowy, jak i celowościowy zastosowania zwolnienia.
W Pani ocenie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że zbywcą części udziałów w nieruchomości był Pani mąż, skoro w dacie transakcji strony pozostawały w ustroju rozdzielności majątkowej, a nieruchomość stanowiła wyłączną własność sprzedającego. Istotne jest bowiem to, że doszło do skutecznego nabycia przez Panią prawa własności nieruchomości oraz że nieruchomość ta służy realizacji Pani własnych potrzeb mieszkaniowych.
Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, stoi Pani na stanowisku, że wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w dniu 16 sierpnia 2021 r. na nabycie nieruchomości przy (…)od Pani małżonka pozostającego z Panią w ustroju rozdzielności majątkowej stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a tym samym uprawnia do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
W konsekwencji Pani stanowisko jest takie, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 16 sierpnia 2021 r. korzysta w całości ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.
Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Nabycie w drodze darowizny
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.
Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Z treści wniosku wynika, że 13 stycznia 2017 r. w drodze darowizny otrzymała Pani prawo własności nieruchomości gruntowej. 16 sierpnia 2021 r. sprzedała Pani powyższą nieruchomość. A więc skoro odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpiło 16 sierpnia 2021 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, to sprzedaż ta stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odpłatne zbycie nieruchomości
Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie podatkowe
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:
Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Na mocy zaś art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Jak stanowi art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Wszelkie ulgi i zwolnienia są też wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania - skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z opisu sprawy wynika, że 13 stycznia 2017 r. w drodze darowizny otrzymała Pani prawo własności w nieruchomości gruntowej. 16 sierpnia 2021 r. sprzedała Pani powyższą nieruchomość. 27 kwietnia 2023 r. zakupiła Pani udziały w zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek gruntu nr (…). Umowa sprzedaży została zawarta pomiędzy Panią a Pani mężem. Nieruchomość stanowiła majątek odrębny małżonka. Wskutek zawarcia umowy uzyskała Pani prawo współwłasności do wskazanej nieruchomości w udziale wynoszącym 165/668 części. Przedmiotowa nieruchomość miała charakter mieszkalny, a celem nabycia udziałów w jej części było zabezpieczenie Pani potrzeb życiowych i mieszkaniowych. Wskazuje Pani również, że od 8 grudnia 2016 r. panuje w Pani małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej.
Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy zakup udziałów w nieruchomości od męża, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Celem tym może być - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy - nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeśli przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Przy czym zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż w 2021 r. nieruchomości, którą nabyła Pani w 2017 r. w drodze darowizny, będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wydatkowanie przez Panią przychodu uzyskanego z ww. odpłatnego zbycia nieruchomości w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na nabycie 27 kwietnia 2023 r. od męża udziału w nieruchomości mieszkalnej, stanowiącej jego majątek odrębny w celu zabezpieczenia Pani potrzeb życiowych i mieszkaniowych, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy. Przy czym wskazać należy, że zwolnieniu podlegać będzie dochód w wysokości, która będzie odpowiadać iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Tym samym stanowisko Pani jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo