Sprzedaż budynku wybudowanego wcześniej na cudzym gruncie.
W 1994-1995 roku trzy osoby (C.A. z mężem D.A., A.B. z mężem B.B. oraz Z.Z. i L.Y.) wybudowały za zgodą gminy lokal użytkowy na budynku należącym do gminy, ponosząc koszty w proporcjach: C.A. i D.A. 8/12, małżonkowie B. 2/12, Z.Z. i L.Y. po 1/12. Po śmierci D.A. jego udział odziedziczyła C.A., a Z.Z. i L.Y. przenieśli swoje udziały na A.B. Ostatecznie udziały wynosiły: C.A. 2/3, A.B. i B.B. 1/3. Lokal był wykorzystywany do działalności gospodarczej: C.A. prowadziła kancelarię adwokacką w 2 pokojach, A.B. kancelarię radcy prawnego w 1 pokoju (do 2020 r.), B.B. nie korzystał. W 2024 r., po przetargu, gmina sprzedała im udziały w gruncie (budynek nieodpłatnie,…
Interpretacja indywidualna -
stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
8 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 29 czerwca 2026 (data wpływu 6 lipca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A.B.
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
C.A.
3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
B.B
Opis stanu faktycznego
W latach 1994-1995 r. C.A. z mężem D.A. (pozostającymi we wspólności majątkowej małżeńskiej), A.B. z mężem B.B. (pozostającymi we wspólności majątkowej małżeńskiej) oraz z Z.Z. i L.Y. pobudowali za zgodą Urzędu Miasta w (…) lokal użytkowy o powierzchni 88,87 m2 stanowiący nadbudowę na budynku (...) należącym do Gminy Miasta (…) przy ul. (…). W tym celu Urząd Miasta wydał pozwolenie na budowę - Decyzja (…) z dnia (…).
Nadbudowę w 8/12 z własnych środków sfinansowali C.A. i D.A., w 2/12 A.B. i B.B., a po 1/12 koszty nadbudowy ponieśli Z.Z. i L.Y. Wskutek czego ich udziały w nakładach były równe wskazanym udziałom w kosztach budowy. Nadbudowa została zrealizowana na podstawie umowy o dzieło z dnia 5.09.1994 r., którą w imieniu wyżej wymienionych osób należących do (…) zawarł D.A., który pismem z dnia 22.05.1995 r. zgłosił Urzędowi Miasta w (…) fakt ukończenia robót budowlanych.
W związku ze śmiercią D.A. w dniu 4.12.2008 r., po którym spadek w całości nabyła żona C.A. i po zbyciu swoich udziałów w nakładach przez Z.Z. i L.Y. na podstawie pisemnych umów o przeniesienie udziałów z 2007 r. na rzecz A.B. będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej ze B.B., ostatecznymi udziałowcami w nakładach na nadbudowę zostali: C.A. w 2/3 i A. i B. B. w 1/3.
W/w zdarzenia skutkowały, iż na mocy uchwały (…) r. z dnia 19.12.2008 r. został rozwiązany (…).
W 2020 r. Rada Miasta (…) podjęła uchwałę o sprzedaży nieruchomości, na której zlokalizowana była nadbudowa w postaci lokalu użytkowego. A.B. i C.A. złożyły do Burmistrza Miasta (…) wniosek o przekazanie im nakładów na jego budowę jako ich współwłaścicielkom oraz sprzedaż udziału w gruncie, na którym stoi budynek, w wysokości stosownej do powierzchni lokalu.
W tej sytuacji Gmina ogłosiła przetarg ustny ograniczony, który w dniu 2.10 2024 r. wygrały A.B. z mężem i C.A.. Jak wynika z treści Protokołu z przetargu: cena sprzedaży nieruchomości nie obejmuje ceny udziału w budynku, który przenoszony jest nieodpłatnie, ponieważ nakłady na budowę i utrzymanie istniejących naniesień budowlanych zostały poniesione przez uczestników przetargu". Cenę nabycia za udział w gruncie w wysokości Gmina ustaliła w operacie szacunkowym, którą zapłaciły: C.A. kwotę 58.396,38 zł nabywając 2/3 własności wskazanego udziału a A.B. i B.B kwotę 29.198,18 zł nabywając 1/3 własności wskazanego udziału C.A. oraz A.B. i B.B od 1996 r. korzystali w takich samych proporcjach z lokalu U2 na piętrze, który z własnych środków pobudowali i utrzymywali przez wiele lat, a Gmina korzystała z lokalu U1 na parterze budynku.
W następstwie w/w przetargu Gmina w dniu 27.11.2024 r. Aktem Notarialnym (…) sprzedała podatnikom udział wynoszący (…) w nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) składającej się z 2 działek o numerach 1, 2 o łącznym obszarze 0,0181 ha za cenę 87.594,57 zł. C.A. za swój w nabytej nieruchomości zapłaciła 58.396,38 zł, a A.B. i B.B swój udział nabyli do majątku wspólnego za cenę 29.198,19 zł.
W akcie notarialnym ( str. 5 pkt. 4 b ) wskazano, że podatnicy ( kupujący) ponieśli nakłady na budowę i utrzymanie istniejących naniesień budowlanych. Dlatego cena sprzedaży nieruchomości została policzona przez Gminę tylko za grunt.
W dniu 11 marca 2025 r. Postanowieniem w sprawie (…) Sądu Rejonowego w (…) został wyodrębniony lokal użytkowy o pow 88,87 m2 pobudowany przez podatników w 1995 r. wraz z udziałem w częściach wspólnych w wysokości (…) (wskazanym w w/w akcie notarialnym jako udział (…)) oraz została zniesiona współwłasność nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) Wymieniony wyżej lokal użytkowy o powierzchni 88,87 m2 wraz z udziałem w częściach wspólnych (w tym w gruncie) w 2/3 nabyła C.A., zaś udział 1/3 w tym lokalu i częściach wspólnych przypadł A.B. i B.B na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej. Drugi lokal w całości przypadł Gminie wraz z udziałem w pozostałych częściach wspólnych.
W dniu 11 09.2025 r. aktem notarialnym (…) podatnicy zbyli swoje udziały jako osoby fizyczne, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej osobom fizycznym: C.A. w wysokości 1/3 i A.B. i B.B w wysokości 1/3. Każdy udział został zbyty za cenę 125 tys. zł. Na str. 4 aktu notarialnego znajduje się zapis, że lokal przeznaczony jest do kapitalnego remontu z uwagi na jego brak od rozpoczęcia użytkowania lokalu tj. od 1996 r. Pozostały udział w wysokości 1/3 A.C. darowała synowi E.A. tym samym aktem notarialnym.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Lokal od 1996 r. był podzielony przez Państwa we własnym zakresie na 3 udziały, którym odpowiadały 3 pokoje. C.A. korzystała z 2 pokoi (udział 2/3 ), a A.B. i B.B z 1 pokoju (udział 1/3). C.A. od 1996 r. do chwili sprzedaży prowadziła w swoich 2 pokojach działalność gospodarczą w postaci Kancelarii Adwokackiej. A.B. w swoim pokoju prowadziła od 2004 r. do końca 2020 r. Kancelarię Radcy Prawnego, która stanowiła Filię siedziby jej Kancelarii w (…). B.B nigdy w żaden sposób nie korzystał z lokalu.
Udziały te zarówno przed ich wykupem, jak i po wykupie nie stanowiły środków trwałych Państwa Kancelarii. Nigdy nie były amortyzowane. Traktowane były przez Państwa jako własność prywatna, zwłaszcza po wykupie.
Prawo do korzystania z działki Miasta (…) była naturalną konsekwencją zgody Miasta na wykonanie nadbudowy na jego budynku, w którym mieściła się (…). Umowa na nadbudowę zawarta została dnia 9.08.1994 r. Nigdy nie było oddzielnej umowy na korzystanie z działki. Działka ta ograniczała się zresztą jedynie do obwodu bryły budynku.
Żadne z Państwa nie zamierza nabywać w przyszłości innych nieruchomości na żaden cel.
Od momentu nabycia nieruchomości czyli od dnia 27 listopada 2024 r., kiedy to zakupili Państwo udziały w gruncie wraz z nadbudową, za którą nie policzono Państwu w akcie notarialnym ceny z uwagi na jej wybudowanie własnym kosztem i staraniem, C.A. kontynuowała w niej praktykę adwokacką z synem, a A.B. nie korzystała z niej wykonując praktykę radcowską w swojej Kancelarii w (…). Nikomu też w żaden sposób nieruchomość ta nie była przez Państwa udostępniana zarówno nieodpłatnie jak i odpłatnie.
Zakupione udziały w działce nie mogły być przedmiotem angażowania własnych środków na jakikolwiek cel i faktycznie nie były, ponieważ wielkość całej działki nie wychodziła poza obrys budynku. Natomiast nadbudowa była na przestrzeni lat jeden raz malowana w środku i jeden raz był naprawiany dach. Z tego też względu była w bardzo złym stanie technicznym i posiadała przestarzałą infrastrukturę techniczną, co wynika z aktów notarialnych.
Żadne z Państwa nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym występujący o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej winni zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych wskutek zbycia w dniu 11.09.2025 r. opisanych udziałów w nieruchomości w świetle art. 10 ust. 1 pkt. 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dn. 26.07.1991 r. (tj. Dz. U. z 2025r. poz. 163)?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem występujących o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej (dalej podatników) przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), w którym powinni oni zapłacić podatek od sprzedaży udziałów w przedmiotowym lokalu upłynął z końcem 2000 r., bowiem lokal został wybudowany przez podatników w latach 1994-1995, a fakt ukończenia robót budowlanych został zgłoszony Urzędowi Miasta (…) pismem z dnia 22.05.1995 r. przez męża C.A., D.A.
Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa Sądów Administracyjnych ( np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 czerwca 2024 r. II FSK 1256/21) „Upływ pięcioletniego terminu może być liczony od daty wybudowania przez spółdzielnię mieszkaniową budynku, czyli od daty wydania lokalu i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, a nie od daty zawarcia umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego”. Sytuacja przedstawiona w tym przykładowym wyroku wskazuje, że do potwierdzenia faktu „wybudowania” nie jest potrzebny tytuł własności do gruntu, ale faktyczne wybudowanie obiektu, co nastąpiło w przypadku obecnych podatników za zgodą właściciela gruntu Gminy Miasta (…) i po wydaniu niezbędnej do tego celu dokumentacji prawnej.
Dokonując wykładni art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy odwołać się też do wyroku NSA OZ w Gdańsku z dnia 20 września 1996 r., SA/Gd 1766/95, LEX nr 1689394, gdzie Sąd wyraził pogląd, że przepis ten wprowadza dwie, niezależne od siebie przesłanki od zaistnienia których ustawodawca uzależnił początek biegu pięcioletniego terminu, tj. nabycie lub wybudowanie. W konsekwencji, pięcioletni termin o jakim mowa w tym przepisie może zostać zapoczątkowany zarówno nabyciem nieruchomości, jak i jej wybudowaniem. Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 28 maja 2019 r., I SA/Wr223/19.
Z wyroku NSA z dnia 20 maja 2022 r., II FSK 2430/19 z dnia 20 maja 2022 r. wynika, że w przypadku wybudowania lokalu mieszkalnego (np. przez dewelopera), termin 5 lat, po upływie którego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, może być liczony od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie, a nie dopiero od momentu formalnego nabycia prawa własności w formie aktu notarialnego.
Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku obecnych podatników, bowiem wybudowanie przez nich lokalu usługowego nastąpiło przed nabyciem prawa własności w formie notarialnej.
NSA wskazał, że użycie w przepisie spójnika „lub” między wyrazami „nabycie” i „wybudowanie” oznacza, że są to dwa równorzędne i alternatywne zdarzenia inicjujące bieg terminu.
Podobnie wskazany przepis interpretują także inne wyroki sądów administracyjnych:
W odniesieniu do powyższego podatnicy uważają, że momentem wybudowania lokalu w przedstawionym przez podatników stanie faktycznym będzie data zgłoszenia przez D.A. pismem z dnia 22.05.1995 r. Urzędowi Miasta w (…) faktu ukończenia robót budowlanych, to dowodzi, że odpłatna sprzedaż udziałów w tym lokalu w 2025 r. nastąpiła po upływie 5 lat od jego wybudowania, co skutkuje wygaśnięciem obowiązku podatkowego od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem należy odnieść się do przepisów ustawy – Kodeks cywilny z dnia (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:
‒ grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
‒ budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
‒ części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).
Art. 47 § 1 cytowanej ustawy stanowi, że:
część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Według art. 47 § 2 powołanej ustawy:
częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Z art. 47 § 3 ww. ustawy wynika, że
przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:
z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania. Jak wskazaliście Państwo w uzupełnieniu wniosku prawo do korzystania z działki Miasta (…) była naturalną konsekwencją zgody Miasta na wykonanie nadbudowy na jego budynku, w którym mieściła się (...). Nigdy nie było zawartej oddzielnej umowy na korzystanie z działki.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W świetle art. 196 § 1 i § 2:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Podkreślić też należy, że wskazany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.
W świetle wskazanych przepisów zauważyć również należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c wyżej wskazanej ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ww. ustawy:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
a) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
b) maszyny, urządzenia i środki transportu,
c) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Zgodnie z art. 22a ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:
Amortyzacji podlegają również, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania, budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie.
Natomiast stosownie do art. 22c ww. ustawy:
Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Z powyższych uregulowań wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też od dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej) - znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Pani C.A. sfinansowała nadbudowę na budynku należącym do Gminy wraz z innymi współwłaścicielami nakładów. Początkowo udział w nakładach posiadał D.A. – mąż Pani C.A.. Po śmierci D.A. spadek po nim w całości nabyła jego żona. Lokal był od 1996 r. podzielony na trzy pokoje (odpowiadające udziałom). C.A. do chwili sprzedaży nieruchomości (2024 r.) prowadziła w swoich dwóch pokojach działalność gospodarczą w postaci Kancelarii Adwokackiej. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią C.A. udziału w nieruchomości będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzam, że w odniesieniu do ww. nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem która jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią planowana sprzedaż stanowić będzie, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający w całości opodatkowaniu przez Panią zgodnie z wybraną formą opodatkowania dochodów z tego źródła.
Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości przez Państwa B. wskazać należy iż winno się ja rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.
Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość została nabyta przez Państwa B. do ich majątku wspólnego 2024 r. Wcześniej wraz z innymi współwłaścicielami poczynili nakłady na nadbudowę budynku należącego do Gminy. Pan B.B. nigdy nie prowadził działalności gospodarczej we wspomnianym lokalu. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią A.B. w latach 1996-2020. W roku 2024 Państwo B. zakupili udział w nieruchomości do swojego majątku wspólnego. W 2025 r. doszło do sprzedaży wspomnianej nieruchomości. Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.
Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Mając na względzie przedstawiony opis sprawy i przywołane powyżej przepisy prawa, należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli zbycie tego lokalu zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w których nastąpiło przez Państwa jego nabycie. W tej sytuacji będą Państwo zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W odniesieniu do Państwa stanowiska, według którego pięcioletni termin biegnie od momentu oddania nadbudowy w 1995 r., podkreślić należy, że w świetle prawa wyłącznym właścicielem wybudowanego piętra nadal pozostawała gmina. Samo poniesienie nakładów na obcej nieruchomości nie skutkowało przeniesieniem własności. Datą nabycia nieruchomości w przedstawionej sytuacji jest dopiero rok 2024. Reguły dotyczące rynku deweloperskiego nie mają zastosowania do inwestycji na nieruchomości gminnej, gdzie umowa z 9 sierpnia 1994 r. stanowiła jedynie zgodę na budowę, a nie zobowiązanie do sprzedaży lokalu.
W przypadku Państwa A.B. i B.B oznacza to, że bieg pięcioletniego terminu rozpoczął się dopiero z końcem 2024 r. Z kolei w przypadku Pani C.A. reguła pięciu lat w ogóle nie znajdzie zastosowania. Skoro nieruchomość była przez nią nieprzerwanie wykorzystywana w działalności gospodarczej, to zbycie będzie stanowiło opodatkowany przychód z działalności gospodarczej – zgodnie z wybraną formą opodatkowania.
Tym samym Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatnika, zostały wydane w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Nie mogą one zatem przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast organy podatkowe mimo, że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.
Zwracam uwagę, że przedstawiany przez Państwa zakres żądania (zadane pytanie) zakreśla granice w jakich mogę wydać interpretację indywidualną. Przedmiotowe rozstrzygnięcie dotyczy więc tylko wyznaczonego przez Państwa przedmiotu wniosku - zakresu Państwa pytania. Przedmiotem interpretacji indywidualnej może być wyłącznie sam przepis prawa. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Nie prowadzę również postępowania dowodowego. że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Zainteresowana (będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo