Skutki podatkowe otrzymania zadatku na poczet sprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawczyni, osoba fizyczna nieprowadząca działalności, nabyła w 2021 r. lokal mieszkalny oraz udział 4/5 w innym lokalu (pozostały udział należy do córki). W 2026 r. zamierza zawrzeć z córką umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zobowiązującą do dokonania w 2027 r. zamiany udziałów (nabycie od córki 1/5 udziału w zamian za odpowiedni udział w lokalu przy ul.…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 9 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nabyła:
1. w marcu 2021 r. lokal mieszkalny położony w (…) przy ul. (…);
2. w czerwcu 2021 r. udział wynoszący 4/5 we współwłasności lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy (…) (pozostały udział 1/5 należy do córki Wnioskodawczyni).
W 2026 r. Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z córką umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego obejmującą:
a) zobowiązanie do dokonania w 2027 r. zamiany udziałów w nieruchomościach, w ten sposób, że:
b) zobowiązanie do sprzedaży przez Wnioskodawczynię na rzecz córki pozostałego udziału (4/5) w lokalu przy ul. (…) w 2027 r.
Strony przewidują, że w 2026 r. córka uiści na rzecz Wnioskodawczyni kwotę 50 000 zł tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, przy czym:
Pytania
1) Czy zawarcie w 2026 r. umowy przedwstępnej obejmującej zobowiązanie do zamiany udziałów oraz sprzedaży udziału w nieruchomości, przy założeniu że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w 2027 r., spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2) Czy otrzymanie w 2026 r. kwoty 50 000 zł tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego, który zostanie zaliczony na poczet ceny dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej w 2027 r., spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie
Ad. 1
Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje powstania przychodu podatkowego, ponieważ nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości ani udziałów. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność.
Ad. 2
Otrzymanie zadatku nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego w momencie jego otrzymania, ponieważ nie ma on charakteru definitywnego przysporzenia majątkowego. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy i może podlegać zwrotowi (w podwójnej wysokości) albo przepaść, w zależności od tego, która ze stron nie wykona umowy.
Dopiero w przypadku wykonania umowy przyrzeczonej zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny, co oznacza, że jego definitywny charakter powstaje dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej.
W konsekwencji przychód podatkowy - o ile w ogóle powstanie - należy wiązać z momentem przeniesienia własności nieruchomości, który nastąpi w 2027 r., a więc po upływie 5 lat od końca roku nabycia, co wyklucza opodatkowanie podatkiem dochodowym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2026 poz. 795):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Umowa zamiany - forma bezpośredniej wymiany towarów - uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.
Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.
Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.
Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani w marcu 2021 r. lokal mieszkalny położony w (…) oraz w czerwcu 2021 r. udział wynoszący 4/5 we współwłasności lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy (…) (pozostały udział 1/5 należy do Pani córki).
W 2026 r. zamierza Pani zawrzeć z córką umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego obejmującą:
a) zobowiązanie do dokonania w 2027 r. zamiany udziałów w nieruchomościach, w ten sposób, że:
b) zobowiązanie do sprzedaży przez Panią na rzecz córki pozostałego udziału (4/5) w lokalu przy ul. (…) w 2027 r.
Strony przewidują, że w 2026 r. córka uiści na Pani rzecz kwotę 50 000 zł tytułem zadatku.
Pani wątpliwości budzi kwestia, czy będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku w związku z zawarciem umowy przedwstępnej zamiany i sprzedaży udziału w nieruchomości, na mocy której Pani i kupująca zobowiążecie się zawrzeć przyrzeczoną umowę zamiany i sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości w 2027 r. oraz kupująca zapłaci Pani zadatek poczet transakcji ww. nieruchomości w 2026 r.
Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w powołanym wyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego,
Natomiast umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu.
Zgodnie z art. 389 § 1 ww. ustawy:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 ww. ustawy wynika bowiem, że:
Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Zgodnie z § 2 ww. art. 488 kodeksu:
Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.
Natomiast z art. 3531 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Z ww. przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1).
W myśl art. 394 § 2 ww. ustawy:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Natomiast stosownie do art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego:
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zatem instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej - do zawarcia umowy przyrzeczonej). Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.
Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej, ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2418/11 wskazał, że:
(…) „Nabycie, o którym mowa w ust. 25 lit. a)-c) art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza uzyskanie na własność wymienionych w tym przepisie nieruchomości. W przypadku nieruchomości normodawca zastrzegł obowiązek dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna (art. 73 § 2 zd. 1 k.c.). Tak więc dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w przewidzianej prawem formie (akt notarialny) podatnik nabywa nieruchomość (...)”.
Jak już wskazano, odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem kwota zadatku stanowiłaby przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynęłoby pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie ostateczna umowa sprzedaży udziału w nieruchomości zostanie zawarta w 2027 r., a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa powyżej.
W świetle powyższego zawarcie umowy przedwstępnej, na poczet której otrzyma Pani kwotę zadatku nie spowoduje przeniesienia własności udziału w nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Tak więc, otrzymana przez Panią w 2026 r. kwota zadatku na poczet zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany i sprzedaży udziału w nieruchomości, która ma być zawarta w formie aktu notarialnego w 2027 r., nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła skutków podatkowych w postaci powstania przychodu w momencie otrzymania zadatku.
Biorąc pod uwagę powyższe Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
albo
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo