Podatnik wraz z małżonkiem zawarł umowę deweloperską na nabycie lokalu mieszkalnego. Przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność, planuje on odpłatnie przenieść wszystkie swoje prawa i obowiązki wynikające z tej umowy na osobę trzecią. Wynagrodzenie za cesję przekracza wartość dotychczasowych…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wraz z małżonkiem zawarł Pan z deweloperem umowę deweloperską dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego. Na podstawie tej umowy, przysługuje Panu prawo do żądania przeniesienia własności lokalu po zakończeniu inwestycji.
Przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność, planuje Pan dokonać cesji wszystkich swoich praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej, za wynagrodzeniem przekraczającym wartość dotychczasowych wpłat na rzecz dewelopera.
Pytanie
Czy przychód uzyskany z odpłatnej cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej stanowi przychód z odpłatnego zbycia innych praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i czy dochód ten podlega opodatkowaniu stawką 19% zgodnie z art. 30b tej ustawy, poprzez wykazanie w zeznaniu PIT-38?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej stanowi odpłatne zbycie prawa majątkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 7 lit. d) ustawy o PIT.
Dochód z tego tytułu powinien być opodatkowany stawką 19% na podstawie art. 30b ustawy PIT i wykazany w deklaracji PIT-38, składanej w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym uzyskano przychód. W konsekwencji, do przedmiotowej transakcji nie mają zastosowania przepisy dotyczące przychodów z działalności gospodarczej ani przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku bądź od których zamachano poboru podatku.
Na mocy art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera natomiast art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3, 7 i 8 tej ustawy:
Źródłami przychodów są:
3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
(…)
7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a - c;
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
Natomiast za przychody z kapitałów pieniężnych zgodnie z art. 17 ust. 1 ustawy uważa się:
1) odsetki od pożyczek;
2) odsetki od wkładów oszczędnościowych i środków na rachunkach bankowych lub w innych formach oszczędzania, przechowywania lub inwestowania, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2 pkt 5;
3) odsetki (dyskonto) od papierów wartościowych;
3a) wykup przez emitenta obligacji, od których są należne świadczenia okresowe;
4) dywidendy i inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych faktycznie uzyskane z tego udziału, w tym również:
a) dywidendy z akcji złożonych przez członków pracowniczych funduszy emerytalnych na rachunkach ilościowych,
b) oprocentowanie udziałów członkowskich z nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) w spółdzielniach,
c) podział majątku likwidowanej osoby prawnej lub spółki,
d) wartość dokonanych na rzecz wspólników spółek, nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, określoną według zasad wynikających z art. 11 ust. 2-2b;
5) przychody z tytułu udziału w funduszach kapitałowych, z zastrzeżeniem ust. 1c;
6) przychody z:
a) odpłatnego zbycia udziałów (akcji), udziałów w spółdzielni oraz papierów wartościowych,
b) realizacji praw wynikających z papierów wartościowych, o których mowa w art. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi;
7) przychody z odpłatnego zbycia prawa poboru, w tym również ze zbycia prawa poboru akcji nowej emisji przez pracowniczy fundusz emerytalny w imieniu członka funduszu;
8) przychody członków pracowniczych funduszy emerytalnych z tytułu przeniesienia akcji złożonych na rachunkach ilościowych do aktywów tych funduszy;
9) wartość wkładu określoną w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określoną w innym dokumencie o podobnym charakterze – w przypadku wniesienia do spółki albo do spółdzielni wkładu niepieniężnego; jeżeli jednak wartość ta jest niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie została określona w statucie, umowie albo innym dokumencie o podobnym charakterze, za przychód uważa się wartość rynkową takiego wkładu określoną na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego; przepis art. 19 ust. 3 stosuje się odpowiednio;
9a) uchylony
10) przychody z odpłatnego zbycia pochodnych instrumentów finansowych oraz z realizacji praw z nich wynikających,
11) przychody z odpłatnego zbycia waluty wirtualnej ,
12) przychody z tytułu otrzymania składników majątku w związku z likwidacją spółki niebędącej osobą prawną, wystąpieniem wspólnika z takiej spółki lub zmniejszeniem udziału kapitałowego w takiej spółce, w wyniku otrzymania których Rzeczpospolita Polska traci prawo do opodatkowania dochodów ze zbycia tych składników majątku.
Na podstawie art. 30b ust. 1 ustawy:
Od dochodów uzyskanych:
1) z odpłatnego zbycia papierów wartościowych lub pochodnych instrumentów finansowych oraz z realizacji praw z nich wynikających,
2) z odpłatnego zbycia udziałów (akcji),
3) z odpłatnego zbycia udziałów w spółdzielni,
4) z tytułu objęcia udziałów (akcji) albo wkładów w spółdzielni w zamian za wkład niepieniężny,
5) z umorzenia, odkupienia, wykupienia albo unicestwienia w inny sposób tytułów uczestnictwa w funduszach kapitałowych
– podatek dochodowy wynosi 19% uzyskanego dochodu
Jak wskazuje art. 18 omawianej ustawy:
Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.
W związku z tym, że powyższy katalog praw majątkowych jest jedynie przykładowy, na co wskazuje użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”, przyjąć należy, że do katalogu praw majątkowych objętych zakresem regulacji omawianego przepisu można zaliczyć także inne prawa niewymienione wprost w tym przepisie.
Zatem, tą kategorią został objęty każdy przychód osiągnięty przez podatnika w związku z posiadaniem przez niego praw o charakterze majątkowym, jakim jest wierzytelność czy też przychód uzyskany z jej zbycia, tj. cesja praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.
Jednocześnie podatnik ma prawo pomniejszyć osiągnięty z ww. cesji przychód o koszty jego uzyskania.
Zgodnie bowiem z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenie źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Jak wynika z powyższego, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.
Z treści art. 45 ust. 1 wynika, że:
Podatnicy są obowiązania składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Pan i Pana małżonka zawarliście z deweloperem umowę deweloperską, która dotyczyła nabycia lokalu mieszkalnego. Przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości planuje Pan dokonać odpłatnej cesji wszystkich swoich praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Umowa odpłatnego zbycia ma nastąpić na rzecz osoby trzeciej, za wynagrodzeniem przekraczającym wartość dotychczasowych wpłat na rzecz dewelopera.
Zatem przychód z odpłatnej cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie jest przychodem z kapitałów pieniężnych i nie podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie podlega również wykazaniu w zeznaniu rocznym PIT-38, składanym do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym uzyskano przychód.
Mając na uwadze powyższe przychód uzyskany z cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej stanowi przychód z praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy je wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36 składanym do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym został uzyskany przychód. W tym samym terminie winien Pan wpłacić z tego tytułu podatek obliczony zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych stron cesji umowy deweloperskiej (np. Pana małżonki).
W pytaniu i we własnym stanowisku powołał Pan błędny przepis, tj. art. 10 ust. 1 pkt 7 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawidłowy przepis to art. 10 ust. 1 pkt 7.
Powyższe jednak nie miało wpływu na rozstrzygnięcie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo