Interpretacja 0114-KDWP.4011.325.2026.3.MG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

−      nieprawidłowe – w zakresie stwierdzenia, iż opłata planistyczna jest kosztem bezpośrednio związanym z przychodem;

−      prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 30 czerwca 2026 r. oraz 9 lipca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. W 2020 r. Wnioskodawca nabył od Gminy (…), w drodze przetargu, udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną. Nabycie zostało udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Gminę (…).

Nieruchomość została ujęta w prowadzonej działalności gospodarczej jako towar handlowy. W związku z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego została utworzona spółka celowa. W dniu 1 grudnia 2023 r. Wnioskodawca sprzedał posiadany udział wynoszący 1/2 części nieruchomości na rzecz tej spółki. Sprzedaż została dokonana na warunkach rynkowych, udokumentowana fakturą VAT oraz rozliczona w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Decyzją Burmistrza (…) z dnia 22 stycznia 2025 r. ustalono wobec Wnioskodawcy opłatę planistyczną w wysokości 115.554,00 zł. Z decyzji wynika, że opłata została ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oraz jej zbyciem przez Wnioskodawcę. Opłata planistyczna została faktycznie zapłacona przez Wnioskodawcę w dniu 2 stycznia 2026 r. W chwili sporządzania i składania rozliczeń podatkowych za 2023 r. decyzja ustalająca opłatę planistyczną nie była jeszcze wydana, a Wnioskodawca nie znał ani wysokości tej opłaty, ani skonkretyzowanego obowiązku jej poniesienia. Opłata planistyczna nie została dotychczas zaliczona do kosztów uzyskania przychodów ani ujęta w ewidencji podatkowej. Dochód ze sprzedaży nieruchomości został uwzględniony przy rozliczeniu podatku dochodowego za 2023 r. oraz przy ustaleniu podstawy obliczenia daniny solidarnościowej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Pytania

1. Czy opłata planistyczna w kwocie 115.554,00 zł, ustalona decyzją Burmistrza (…) z dnia 22 stycznia 2025 r., dotycząca nieruchomości stanowiącej towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1, czy opłata planistyczna stanowi koszt bezpośrednio związany z przychodem osiągniętym ze sprzedaży udziału w nieruchomości dokonanej w dniu 1 grudnia 2023 r.?

3. W przypadku uznania, że opłata planistyczna nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodu przyporządkowanych do sprzedaży dokonanej w dniu 1 grudnia 2023 r., w którym momencie Wnioskodawca jest uprawniony do zaliczenia jej do kosztów uzyskania przychodów?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytania nr 1 i nr 2 jest twierdząca. W ocenie Wnioskodawcy opłata planistyczna ustalona na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość, której dotyczy opłata planistyczna, nie stanowiła majątku prywatnego Wnioskodawcy. Była ona ujęta w prowadzonej działalności gospodarczej jako towar handlowy przeznaczony do dalszego obrotu gospodarczego. Obowiązek poniesienia opłaty planistycznej powstał wyłącznie wskutek dokonania sprzedaży nieruchomości. Bez dokonania tej sprzedaży obowiązek zapłaty opłaty planistycznej nie powstałby. Z decyzji Burmistrza (…) z dnia 22 stycznia 2025 r. wynika wprost, że przesłanką ustalenia opłaty był wzrost wartości nieruchomości oraz jej zbycie przez Wnioskodawcę. Opłata planistyczna ma charakter definitywny, została faktycznie poniesiona przez Wnioskodawcę i nie ma charakteru osobistego ani prywatnego. Wydatek ten pozostaje w ścisłym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz osiągniętym przychodem. Ponadto opłata planistyczna nie została wymieniona w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów określonym w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ocenie Wnioskodawcy opłata planistyczna stanowi koszt bezpośrednio związany z przychodem osiągniętym ze sprzedaży udziału w nieruchomości dokonanej w dniu 1 grudnia 2023 r. To właśnie ta transakcja była źródłem obowiązku poniesienia opłaty planistycznej. W chwili sporządzania rozliczeń podatkowych za rok 2023 decyzja ustalająca opłatę planistyczną nie była jeszcze wydana, a Wnioskodawca nie znał wysokości tej opłaty. Nie zmienia to jednak faktu, że obowiązek jej poniesienia pozostaje w bezpośrednim związku z przychodem osiągniętym z tej konkretnej sprzedaży. W ocenie Wnioskodawcy przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do opodatkowania dochodu wyższego od dochodu rzeczywiście osiągniętego. Opłata planistyczna w kwocie 115.554,00 zł definitywnie pomniejszyła ekonomiczny wynik uzyskany na sprzedaży nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania przez Organ, że opłata planistyczna nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów przyporządkowanych do przychodu osiągniętego ze sprzedaży udziału w nieruchomości dokonanej w dniu 1 grudnia 2023 r., nie traci ona charakteru kosztu uzyskania przychodów.

W ocenie Wnioskodawcy opłata planistyczna pozostaje wydatkiem poniesionym w bezpośrednim związku z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz osiągniętym przychodem ze sprzedaży towaru handlowego. Wydatek ten ma charakter definitywny, został faktycznie poniesiony i nie został wymieniony w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów określonym w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, jeżeli Organ uzna, że opłata planistyczna nie może zostać przyporządkowana do przychodu osiągniętego w 2023 r., to – zdaniem Wnioskodawcy – powinna ona zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Zatem aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu, musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

−      musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

−      nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,

−      musi być należycie udokumentowany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Podatnik kwalifikując poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów powinien kierować się podstawową zasadą zaistnienia związku przyczynowo- skutkowego pomiędzy poniesionym kosztem, a możliwością osiągnięcia z tego tytułu przychodu, ponieważ to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, że jego poniesienie ma (lub może mieć) wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów).

Odnośnie do kwestii momentu ujęcia poniesionych przez podatnika wydatków w kosztach podatkowych wskazuję, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyróżnia koszty bezpośrednio i pośrednio związane z przychodami i ustanawia odmienne zasady rozpoznawania tych kosztów w czasie. Jednocześnie ustawodawca nie wprowadził definicji tych kosztów.

Ponieważ ustawa nie definiuje tych pojęć, należy odwołać się do znaczenia wyrażeń „bezpośredni”, „bezpośrednio związany”. Zgodnie z ugruntowanym poglądem kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest zakup towarów handlowych.

Koszty pośrednie natomiast to takie koszty, których nie można powiązać bezpośrednio z uzyskaniem konkretnego przychodu, lecz ich poniesienie służy całokształtowi prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. „Pośrednie koszty uzyskania przychodów” to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Nie pozostają one w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód.

Wszystkie koszty, których nie da się zaklasyfikować do kosztów bezpośrednich, są kosztami pośrednimi. Choć nie mają bezpośredniego odbicia w konkretnych przychodach, bez ich poniesienia nie byłoby możliwe osiąganie przychodów.

Stosownie do art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 22 ust. 5a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 5b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na mocy przepisu art. 22 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym – zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podatnikom możliwość prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, stosując do ewidencji zdarzeń gospodarczych jedną z dwóch przewidzianych przepisami prawa podatkowego metod:

·       metodę memoriałową – określoną w art. 22 ust. 5-5c tej ustawy lub

·       metodę uproszczoną – wynikającą z art. 22 ust. 4 tej ustawy.

Wybór metody należy do podatnika, z tym zastrzeżeniem że wybraną metodę powinien stosować konsekwentnie przez cały rok podatkowy.

Definicja momentu poniesienia kosztu zawarta w art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy wszystkich podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, niezależnie od przyjętej metody ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych.

Jednocześnie należy pamiętać, że za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w odniesieniu do podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów przyjmuje się dzień wystawienia dowodu stanowiącego podstawę do ujęcia kosztu w księgach.

Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego (dalej: opłata planistyczna), określona jest w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.).

Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Z powyższego wynika, że należność z tytułu opłaty planistycznej, może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości opłata planistyczna nie jest jeszcze należna ani wymagalna. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. U jej podstaw leży wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego uchwaleniem lub zmianą ustaleń zawartych w tym planie. Zatem uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. W 2020 r. nabył Pan od Gminy (…) udział we współwłasności nieruchomości gruntowej. Nieruchomość została ujęta w prowadzonej działalności gospodarczej jako towar handlowy. 1 grudnia 2023 r. sprzedał Pan posiadany udział w nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Decyzją Burmistrza (…) z 22 stycznia 2025 r. ustalono wobec Pana opłatę planistyczną w wysokości 115.554,00 zł. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oraz jej zbyciem. Opłata ta została przez Pana faktycznie opłacona 2 stycznia 2026 r. Wskazuje Pan ponadto, iż prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Wydatek z tytułu zapłaty opłaty planistycznej poniesiony przez Pana, spełnia niewątpliwie wszystkie wymienione warunki ustawowe do zakwalifikowania go jako kosztu podatkowego. W konsekwencji należy uznać, że opłata planistyczna stanowi koszt uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie stwierdzam, że zapłata opłaty planistycznej, o której mowa we wniosku, stanowi koszt uzyskania przychodów, którego związek z uzyskanym przychodem jest pośredni. Nie można uznać, że opłata planistyczna pozostaje w takim związku z konkretnym przychodem, który pozwalałby na przyporządkowanie jej do tego przychodu zgodnie z zasadami właściwymi dla kosztów bezpośrednich. Obowiązek jej poniesienia powstaje dopiero po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości i po wydaniu przez właściwy organ decyzji administracyjnej ustalającej jej wysokość. Tym samym w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości obowiązek zapłaty opłaty planistycznej nie istnieje jeszcze jako skonkretyzowane zobowiązanie. Z tego względu wydatek ten należy uznać za koszt pośrednio związany z uzyskiwanymi przychodami.

Zatem opłatę planistyczną może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie jej poniesienia, rozumianej – zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako dzień wystawienia innego dowodu stanowiącego podstawę do ujęcia kosztu, tj. decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej.

Reasumując, opłata planistyczna ustalona na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotycząca nieruchomości stanowiącej towar handlowy w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowi koszt uzyskania przychodów. Nie stanowi ona jednak kosztu bezpośrednio związanego z przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości, lecz koszt pośrednio związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W konsekwencji podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów w dacie jego poniesienia, określonej zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.