Interpretacja 0114-KDWP.4011.35.2026.2.AS1

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·      nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej od wartości całego mieszkania,

·      prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 23 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką mieszkania (spółdzielcze – własnościowe prawo do lokalu) o przeznaczeniu mieszkalnym od dnia (…).2023 r.

Pani rodzice – A.A. i B.A. nabyli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w (…), na podstawie przydziału z dnia (…).1967 r., przy czym członkiem Spółdzielni był Pani tata A.A.

Następnie spółdzielcze lokatorskie prawo do w/w lokalu zostało przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w dniu (…).1981 r.

Pani tata zmarł dnia (…).1990 r.

Pani mama weszła za tatę, w poczet członków Spółdzielni.

Spadek po zmarłym tacie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia (…).2016 r. nabyła Pani mama, Pani brat i Pani, w udziałach po 1/3.

Następnie Pani brat – C.A. darował swój udział Pani – Akt Notarialny nr (…) z dnia (…).2022 r. – umowa darowizny.

Pani mama – B.A. zmarła (…).2022 r.

Spadek po Pani mamie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia (…).2023 r. nabył Pani brat i Pani w udziale wynoszącym po ½ części.

Zgodnie z Aktem Notarialnym Nr (…) z dnia (…).2023 r. – umowa o dział spadku, dokonano działu spadku po matce w ten sposób, że cały udział Pani brata otrzymała Pani.

Chciałaby Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży przedmiotowego lokalu, na zakup innego mieszkania, bliżej Pani syna. Ma pani obecnie (…) lata i nie wie Pani jak długo będzie cieszyła się dobrym zdrowiem. Mieszkanie w pobliżu Pani syna z pewnością ułatwiłoby Pani funkcjonowanie w przyszłości, gdy będzie wymagała Pani stałej opieki. Na początku planuje Pani wynająć zakupione mieszkanie, i wynajmować je do czasu, gdy Pani zdrowie pogorszy się na tyle, że będzie Pani musiała przeprowadzić się bliżej Pani syna. Nadmienia Pani, że obecnie posiada Pani jeszcze jedną nieruchomość na terenie miasta (…) – dom jednorodzinny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Obecnie nie prowadzi Pani, żadnej działalności ani nie zamierza Pani prowadzić. W przeszłości prowadziła Pani działalność – firmę krawiecką. Było to w latach 90-tych, a zakończyło się ok. roku 2003. Wyrejestrowała ją Pani z ZUS (…) 2003 r. Nie widnieje w CEIDG ani w KRS ale widzi Pani, że cały czas widnieje w GUS. Zadzwoniła Pani do GUS i dowiedziała się Pani, że z Urzędu miasta (…) nie doniosła Pani do GUS-u informacji o wyrejestrowaniu firmy. Dopełni Pani ten obowiązek w najbliższych tygodniach. Formą opodatkowania działalności był ryczałt.

Zbycie mieszkania w (…), o którym mowa we wniosku nie nastąpi w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W nieruchomości tej miała Pani zarejestrowaną firmę, którą wyrejestrowała Pani w ZUS-ie w 2003 r., jednak mieszkanie to nie wchodziło w majątek firmy.

Pani rodzice – A.A. i B.A. – (…) 1967 roku otrzymali „Przydział” na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego a następnie (…) 1981 roku przekształcili to prawo na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które przysługiwało im – małżonkom na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, gdyż związek małżeński zawarli dnia (…) 1948 r.

Spadek zarówno po tacie A.A. jak i mamie B.A. obejmował wyłącznie omawiane tutaj mieszkanie. Po tacie – zmarłym A.A. spadek nabyła Pani na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia (…).2016 r. Po mamie – zmarłej B.A. otrzymała Pani na podstawie działu spadku nr (…) z dnia (…).2023 r.

Na pytanie kiedy odbył się dział spadku i/lub zniesienie współwłasności wskazała Pani, że po tacie A.A. (…).2016 r. (akt poświadczenia dziedziczenia), a po mamie B.A. (…).2023 r. (dział spadku).

Spadek zarówno po tacie A.A. jak i mamie B.A. obejmował wyłącznie omawiane tutaj mieszkanie.

Po śmierci taty otrzymała Pani przynależną Pani ustawowo część – 1/3 części taty, który posiadał połowę mieszkania tzn., że otrzymała Pani 1/6 mieszkania ((…).2016 r.). Po śmierci mamy na Panią przeszła całość jej udziału – 4/6 mieszkania. (…).2023 r. (Pozostałą 1/6 mieszkania otrzymała Pani w akcie darowizny od brata (…).2022 r.).

Ani w przypadku działu po śmierci taty ani po śmierci mamy nie było żadnych spłat lub dopłat.

W przypadku spadku po tacie otrzymała Pani tylko ustawowo przynależną Pani część, a po śmierci mamy otrzymała Pani zarówno swoją część ustawowo przynależną, ale także otrzymała Pani część przynależną Pani bratu. Otrzymała Pani 2/6 swojego udziału w mieszkaniu i 2/6 przynależnego Pani bratu udziału w mieszkaniu (odbyło się to w ramach działu spadku)

Ustawowo należała się Pani połowa spadku po mamie czyli 2/6 mieszkania. Jednak po konsultacji z bratem ustalili Państwo, że w ramach działu spadku dostanie Pani całość po Państwa mamie czyli 4/6 mieszkania.

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w (…) przeznaczy Pani w całości w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona Pani odpłatnego zbycia tej nieruchomości na wskazany we wniosku cel, tj. zakup innego mieszkania, bliżej Pani syna.

Będzie Pani jedynym właścicielem nowego mieszkania, które zamierza Pani nabyć po sprzedaży mieszkania w (…).

Pytania

1.  Czy sprzedając wyżej wspomniane mieszkanie w (…) w ciągu najbliższych 3 lat (2026-2028) będzie Pani mogła skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) od pełnej wartości za jaką sprzeda Pani przedmiotowe mieszkanie, jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania (w terminie wskazanym w ustawie – 36 miesięcy), przeznaczy Pani na zakup nowego mieszkania bliżej Pani syna i zacznie Pani je wynajmować do czasu, gdy Pani zdrowie pogorszy się na tyle, że będzie Pani musiała zamieszkać w tym mieszkaniu, aby być bliżej Pani syna?

2.  Czy ten tymczasowy wynajem nie spowoduje utraty możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej od wartości całego mieszkania?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że sprzedaż wyżej wspomnianego mieszkania w (…), i przeznaczenie środków pozyskanych w ten sposób na zakup innego mieszkania bliżej Pani syna, a następnie wynajęcie go tymczasowo do momentu gdy zamieszka Pani tam sama, bo Pani zdrowie będzie wymagało stałej opieki, nie spowoduje utraty prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, od wartości całego mieszkania, ponieważ spełni Pani warunek wydatkowania pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia Panią do skorzystania ze wspomnianej ulgi mieszkaniowej.

Sam tymczasowy najem zakupionego mieszkania nie spowoduje utraty możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ przepisy nie wskazują minimalnego okresu realizacji celów mieszkaniowych, ani momentu, w którym te cele powinny być realizowane, a także nie wymagają ich realizacji przez cały czas posiadania nieruchomości. Ustawodawca nie zastrzegł, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Sam fakt przejściowego pozostawienie mieszkania pustego, remontowanego lub wynajmowanego nie zmienia głównego celu tego mieszkania jakim jest docelowe zaspokojenie Pani celów mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

·      składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,

·      składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego.

Wobec tego, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości mieszkalnych lub praw nie powodują powstania przychodu z działalności gospodarczej (chyba że są one towarem handlowym), lecz należy rozpatrywać je w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z kolei art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia począwszy od 1 stycznia 2019 r. nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nabytych w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie ich daty nabycia przez spadkodawcę.

Z opisu sprawy wynika, że Pani tata zmarł dnia (…).1990 r., natomiast Pani mama zmarła (…).2022 r. Spadek po zmarłym tacie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia (…).2016 r. nabyła Pani mama, Pani brat i Pani, w udziałach po 1/3. Spadek po Pani mamie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia 9.02.2023 r. nabył Pani brat i Pani w udziale wynoszącym po ½ części.

Pani rodzice – A.A. i B.A. – (…) 1967 roku otrzymali „Przydział” na spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a następnie (…) 1981 roku przekształcili to prawo na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które przysługiwało im – małżonkom na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, gdyż związek małżeński zawarli dnia (…) 1948 r.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w odniesieniu do udziałów w mieszkaniu nabytych przez Panią w drodze spadku po Pani tacie i mamie – należy liczyć od daty nabycia ww. mieszkania przez Pani spadkodawców tj. Pani tatę i mamę zgodnie z ww. przepisem art. 10 ust. 5 wspomnianej ustawy, tj. od dnia (…) 1981 r.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze działu spadku

Art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Przepis art. 1035 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Wedle art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

Wobec powyższych przepisów wskazać należy, że na skutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności i następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

W wyniku działu spadku dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu spadku mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością.

Gdy w wyniku działu spadku współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc, co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu działu spadku wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed ich dokonaniem, oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze działu spadku, dniem nabycia będzie dzień, w którym czynność nastąpiła.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu spawy wynika, że spadek po Pani mamie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia 9.02.2023 r. nabył Pani brat i Pani w udziale wynoszącym po ½ części. Zgodnie z Aktem Notarialnym Nr (…) z dnia (…).2023 r. – umowa o dział spadku, dokonano działu spadku po matce w ten sposób, że cały udział Pani brata otrzymała Pani. Nie było żadnych spłat lub dopłat.

Zatem, datą nabycia udziałów w mieszkaniu, które nabyła Pani w dziale spadku, tj. udziałów przekraczających Pani udział nabyty w spadku po Pani mamie, jest data dokonania działu spadku, tj. (…) 2023 r.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze darowizny

Stosownie do art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Zatem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna.

Z opisu sprawy wynika, że spadek po zmarłym tacie, na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Nr (…) z dnia (…).2016 r. nabyła Pani mama, Pani brat i Pani, w udziałach po 1/3. Następnie Pani brat – C.A. darował swój udział Pani – Akt Notarialny nr (…) z dnia (…).2022 r. – umowa darowizny.

Tym samym, datą nabycia udziałów w mieszkaniu, które nabyła Pani w drodze darowizny od brata, jest data dokonania darowizny, tj. (…) 2022 r.

Odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

·       dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz

·       udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

W świetle tego co wywiedziono wcześniej, stwierdzam, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od:

• (…) 1981 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po Pani tacie, stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• (…) 1981 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po Pani mamie, stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• (…) 2022 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze darowizny od Pani brata,
• (…) 2023 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze działu spadku, w części przekraczającej przysługujący Pani udział w spadku.

Zatem do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego doszło poprzez nabycie udziałów odpowiednio w 1981 r., w 2022 r. i w 2023 r.

W konsekwencji, dokonując oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana sprzedaż w ciągu najbliższych 3 lat (2026-2028):

• udziałów w mieszkaniu nabytych w drodze spadku po Pani tacie i mamie nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tych udziałów przez Panią nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez Panią, stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• udziału w mieszkaniu nabytego w dniu (…) 2022 r. w drodze darowizny od Pani brata będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią tego udziału. Powyższy termin upłynie 31 grudnia 2027 r.
• udziału w mieszkaniu nabytego w dniu (…) 2023 r. w drodze działu spadku, w części przekraczającej przysługujący Pani udział w spadku, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią tego udziału.

Dochód uzyskany ze sprzedaży ww. udziałów podlegać będzie opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym nie cały przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, lecz jedynie ta jego część, która odpowiada udziałom nabytym w drodze darowizny oraz działu spadku (w części przekraczającej udział spadkowy), zbytym przed upływem ustawowego terminu pięcioletniego.

Zatem Pani stanowisko w części dotyczącej prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej od wartości całego mieszkania jest nieprawidłowe.

Uzyskany z powyższej sprzedaży dochód może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia tej nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko poniesienie wydatków w określonym terminie i na cele mieszkaniowe opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Przy czym do skorzystania z ulgi mieszkaniowej o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust 25-30a ustawy - wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie nieruchomości lub udziałów w nieruchomości itd.). Jednocześnie prawo do ulgi mieszkaniowej nie zostało uzależnione od zamieszkania w nim przez podatnika na stałe.

Tym samym, wydatkowanie przez Panią środków uzyskanych z planowanej w latach 2026-2028 r. sprzedaży mieszkania w (…) – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego – na zakup innego mieszkania bliżej Pani syna, będzie stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający Panią do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Zatem Pani stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pani i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto informuję, że dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.