Osoba fizyczna z miejscem zamieszkania w Polsce nabyła we wrześniu 2021 roku nieruchomość do majątku prywatnego, a następnie sprzedała ją w kwietniu 2025 roku przed upływem 5 lat od nabycia, co stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła na zakup innej nieruchomości mieszkalnej w Portugalii…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pan pismem z 20 marca 2026 r– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobę fizyczną. We wrześniu 2021 r. Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. Cena nabycia nieruchomości wyniosła (…) zł. Nieruchomość nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej. W kwietniu 2025 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży tej nieruchomości za cenę (…) zł.
W dniu sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca posiadał miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegał w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, w związku z czym stanowi ona źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
Wnioskodawca przeznaczył środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych w roku 2025 dokonując zakupu nieruchomości w Portugalii, czyli poza granicami Polski. Ostateczna umowa przenosząca własność nowej nieruchomości została zawarta we wrześniu 2025 r. Cena nabycia tej nieruchomości wyniosła (…) euro, przy czym Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej w lutym 2025 r., a więc jeszcze przed sprzedażą dotychczasowej nieruchomości, gdzie na poczet ceny nabycia nowej nieruchomości Wnioskodawca wpłacił zaliczkę w wysokości 10% ceny nowej nieruchomości. Wobec tego kwota która została zapłacona za zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe we wrześniu 2025 r. wyniosła (…) euro (pomniejszona o 10% wcześniejszej wpłaty na poczet tej nieruchomości).
Urząd Skarbowy potwierdza, że pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce można zainwestować w innym kraju UE i uniknąć dzięki temu zapłaty podatku dochodowego. Lokalizacja: Wydatki muszą być poniesione na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub w innym państwie członkowskim UE/EOG lub w Konfederacji Szwajcarskiej, (art. 21 ust. 25 pkt 1).
Nowa nieruchomość została nabyta tylko i wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.
Wnioskodawca zamierza skorzystać ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, polegającego na zwolnieniu z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej wydatkom poniesionym na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.
Jednocześnie Wnioskodawca zamierza ustalić koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości z zastosowaniem mechanizmu waloryzacji przewidzianego w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, polegającego na podwyższeniu kosztów nabycia nieruchomości łącznie z opłatami zawartej umowy nabycia tej nieruchomości o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za kolejne lata następujące po roku nabycia nieruchomości do roku poprzedzającego rok jej sprzedaży.
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do roku poprzedzającego rok sprzedaży nieruchomości:
· I-III kw. 2022 - wskaźnik 13,3% , (Mon. Pol. z 2022 r. poz. 985),
· I-III kw. 2023 - wskaźnik 13.2% , (Mon. Pol. z 2023 r. poz. 1113),
· I-III kw. 2024 - wskaźnik 3.3% , (Mon. Pol. z 2024 r. poz. 876).
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca ma prawo ustalić koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości z zastosowaniem waloryzacji przewidzianej w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, w sytuacji gdy środki ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na zakup innej nieruchomości mieszkalnej realizującej własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy zastosowanie waloryzacji kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6f ustawy o PIT jest dopuszczalne również w sytuacji, gdy podatnik korzysta z ulgi mieszkaniowej polegającej na przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT koszty nabycia nieruchomości podlegają corocznej waloryzacji wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.
Przepis ten nie zawiera żadnych ograniczeń wyłączających jego stosowanie w sytuacji korzystania przez podatnika z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ustawy o PIT.
Ulga mieszkaniowa nie wpływa na sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu, lecz jedynie na zakres dochodu podlegającego opodatkowaniu.
W konsekwencji podatnik ma prawo:
· ustalić koszty uzyskania przychodu z zastosowaniem waloryzacji wynikającej z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT,
· a następnie zastosować zwolnienie podatkowe przewidziane dla wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe.
Brak jest przepisów, które wyłączałyby możliwość jednoczesnego stosowania obu wskazanych regulacji.
W ocenie wnioskodawcy oznacza to, że podatnik może jednocześnie:
· podwyższyć koszty nabycia nieruchomości poprzez ich waloryzację,
· a także skorzystać z ulgi mieszkaniowej w zakresie dochodu odpowiadającego części przychodu przeznaczonej na cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Zgodnie z tym przepisem, w sytuacji gdy nieruchomość sprzedana zostaje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosowanie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Natomiast art. 30e ust. 4 ww. ustawy stanowi, że:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.
Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem nieruchomości musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Tak obliczony przychód pomniejsza się następnie o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.
Określenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W przedmiotowej sprawie nieruchomość została nabyta odpłatnie, dlatego zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Z kolei art. 22 ust. 6e ww. ustawy wskazuje, że:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z zacytowanych powyżej przepisów w sposób jednoznaczny wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia.
Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca je poniósł.
W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski''.
W opisie sprawy wskazał Pan, że we wrześniu 2021 r. nabył Pan do majątku prywatnego nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży. W kwietniu 2025 r. dokonał Pan sprzedaży tej nieruchomości. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, w związku z czym stanowi ona źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.
W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu powziął Pan wątpliwość czy ma prawo ustalić koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości z zastosowaniem waloryzacji przewidzianej w art. 22 ust. 6f ustawy o PIT.
Odnosząc się do Pana wątpliwości, dotyczących waloryzacji (podwyższenia) poniesionych przez Pana kosztów nabycia nieruchomości, wskazuję na literalną wykładnię normy prawnej określonej w wyżej cytowanym art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten posługuje się zwrotem „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c”, z powyższego zwrotu wynika jednoznacznie, że podstawą podwyższenia w niniejszej sprawie może być więc koszt nabycia przez Pana nieruchomości. Podstawę waloryzacji w niniejszej sprawie stanowi zatem wynikająca z umowy sprzedaży cena jaką Pan zapłacił nabywając nieruchomość, powiększona o wydatki notarialne. Bez znaczenia dla możliwości dokonania tej waloryzacji pozostaje fakt korzystania przez Pana ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy, gdyż regulacje te odnoszą się do etapu opodatkowania dochodu, a nie do sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu.
Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo