Wnioskodawca wynajmuje sześć lokali (mieszkalne i użytkowy) na podstawie umów najmu prywatnego, opodatkowanych ryczałtem. Umowy wyodrębniają dwie składowe: czynsz najmu (dla właściciela) oraz czynsz administracyjny (opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej). Czynsz administracyjny jest wpłacany przez najemców…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, położonych w Polsce (dalej określanych jako "lokale"), których dotyczy opisany we wniosku stan faktyczny. Wnioskodawca wynajmuje lokale na podstawie umów najmu prywatnego (Uchwała 7 sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, Wyrok NSA z dnia 4 sierpnia 2022 r., sygn. II FSK 29/20, Wyrok NSA z dnia 28 maja 2024 r., sygn. II FSK 1080/21). Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Wnioskodawcę do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Jest zatrudniony na podstawie umowy zlecenia, jak również prowadzi osobistą działalność sprzedaży swojej książki. Wnioskodawca nie inwestuje w zakup nowych nieruchomości. Na tę chwilę nie planuje takich nabyć. Jeden lokal nabył w drodze darowizny w 2016 r. Ostatni lokal nabył w 2017 r.
Lokale zostały nabyte z wykorzystaniem środków własnych oraz częściowo kredytów współfinansowanych przez osobę bliską, które zostały już spłacone. Wnioskodawca nie korzysta z obsługi księgowej. Wnioskodawca nie zapewnia żadnych dodatkowych usług najemcom.
Wnioskodawca nie współpracuje na stałe z osobami trzecimi celem zlecenia czynności związanych z wynajmem. Nie ma podpisanych żadnych umów z agencjami nieruchomości.
Najem lokali jest opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Umowa najmu lokalu przewiduje, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmującego oraz do ponoszenia opłat za media, niezależnych od Wnioskodawcy, oraz kosztów utrzymania lokalu (określonych w umowie najmu łącznie jako „czynsz administracyjny”). Przez czynsz administracyjny umowy najmu rozumieją opłaty za dostarczane do lokalu media (m.in. wodę, centralne ogrzewanie, energię elektryczną za części wspólne), jak również opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości (m.in. fundusz remontowy, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej). Za energię elektryczną lub gaz najemcy płacą we własnym zakresie ich dostawcom. Zatem w ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca będzie ponosił za pośrednictwem Wynajmującego, w terminie płatności czynszu najmu.
Pytanie
Czy dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego?
Pana stanowisko w sprawie
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym określają przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (zwana dalej „UZPD").
Zgodnie z art. 1 pkt 2 UZPD „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej „PDOF")", tj. czynszu najmu z tzw. najmu prywatnego. Źródłami przychodów są: najem (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOF).
Zgodnie z art. 2 ust. 1a UZPD „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych".
Natomiast w świetle art. 6 ust. 1a UZPD „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym".
Z przytoczonych przepisów wynika, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Przychodem tym są w szczególności otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Zgodnie z powszechnie przyjmowanym stanowiskiem za przychód może być uznane jedynie przysporzenie o charakterze definitywnym. Zgodnie z zawartymi przez Wnioskodawcę umowami najmu lokali, najemca jest zobowiązany do ponoszenia czynszu administracyjnego związanego z wynajmowanym przez niego lokalem. Tym samym obowiązek uiszczenia czynszu administracyjnego spoczywa na najemcach. Najemcy wpłacają czynsz administracyjny na rachunek bankowy Wnioskodawcy, który wpłaca go na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W razie opóźnienia w płatności czynszu administracyjnego Wnioskodawca ma prawo dochodzić jego zapłaty na swoją rzecz, jeśli dokonał jego zapłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej za najemcę.
W związku z powyższym Wnioskodawca jest jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za przekazanie kwoty czynszu administracyjnego od najemcy do wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym kwota czynszu administracyjnego nie stanowi dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych wydanych z analogicznych stanach faktycznych, w szczególności w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2024 r. (sygn. 0115-KDST2-1.4011.250.2024.2.AP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2024 r. (sygn. 0113- KDIPT2- 1.4011.119.2024.2.HJ), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.780.2023.1.AG), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 kwietnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1275.2021.2.MAP), interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lipca 2021 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1 .MM).
Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest wyłącznie kwota czynszu najmu, bez uwzględniania kwoty czynszu administracyjnego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego, położonych w Polsce. Wynajmuje Pan lokale na podstawie umów najmu prywatnego. Żaden z lokali nie został wprowadzony przez Pana do ewidencji środków trwałych. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej. W ramach swobody w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych, w umowach najmu lokali strony wyodrębniły z czynszu najmu - czynsz administracyjny, do którego zapłaty zobowiązany jest najemca danego lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie, strony w umowie najmu postanowiły, że czynsz administracyjny najemca będzie ponosił za Pana pośrednictwem, w terminie płatności czynszu najmu.
Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że należności za czynsz administracyjny, który według umowy najmu lokalu reguluje Pan jako właściciel nieruchomości w imieniu Najemcy, nie stanowi w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przychodów z najmu. W tym zakresie pełni Pan jedynie rolę pośrednika między Najemcą a Administracją.
Tym samym, przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo