Interpretacja 0114-KDWP.4011.7.2025.2.AS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 26 maja 2025 r.– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej również: A.A) oraz zainteresowany (dalej również: B.B) - dalej łącznie jako: „Zainteresowani” - nabyli w czerwcu 2024 r. nieruchomość (dalej również: Nieruchomość) o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po ½ prawa własności. Zainteresowani dokonali nabycia prywatnie, transakcja nie była opodatkowana podatkiem VAT. A.A. i B.B planowali na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Docelowo, każdy z nich miał mieć do dyspozycji po jednym z „bliźniaków”. A.A planował wykorzystać Nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. B.B również planował wykorzystać Nieruchomość do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie wykluczał ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to jeszcze przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po. Zainteresowani prowadzili również zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych projektów, wycen itd. Zainteresowani złożyli również odpowiednie wnioski o tzw. „odrolnienie” Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi uzgodnieniami związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz przyłączem mediów. Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Zainteresowani we własnym zakresie ponosili wydatki związane z Nieruchomością, nie obniżali oni podatku VAT należnego, podatek VAT naliczony w związku z poniesionymi wydatkami.

W 2025 r. A.A znalazł jednak inną nieruchomość, która jest dla niego znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla niego i jego rodziny potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym zdecydował on, że będzie chciał sprzedać swój udział w prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Opisywana wyżej budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym przedsięwzięciem dla Zainteresowanych i wobec zmiany planów przez A.A straciła ona również sens dla B.B, który nie chciał jej kontynuować w pojedynkę.

Zainteresowani postanowili dokonać sprzedaży Nieruchomości (każdy z nich po 1/2 udziału w prawie własności) do powiązanej z nimi spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – A. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Kupująca”).

A.A pełni funkcję prezesa zarządu Spółki, natomiast B.B jest prezesem zarządu spółki, która jest wspólnikiem wspólnika Kupującej. Spółka prowadzi działalność w branży deweloperskiej (przedmiot przeważającej działalności - PKD 68.12.A - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych). Kupująca w chwili sprzedaży będzie czynnym podatnikiem podatku VAT.

Cena za Nieruchomość ustalona zostanie na warunkach rynkowych. Nabyta przez Kupującą Nieruchomość będzie wykorzystana w działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. Kupująca wybuduje na Nieruchomości budynek mieszkalny i sprzeda go.

A.A prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, która nie jest związana z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej nie prowadził nigdy działalności deweloperskiej ani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność ta opodatkowana jest na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, A.A jest również czynnym podatnikiem podatku VAT w ramach tej działalności.

A.A jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych - w jednym zamieszkuje, drugi przeznaczony jest na najem na rzecz osób fizycznych. Oprócz tego pozostaje właścicielem działki budowlanej we współwłasności z siostrą, właścicielem działki rolniczej, dzierżawionej na cele rolnicze oraz współwłaścicielem w udziale ½ gruntu zabudowanego budynkiem użytkowym, wynajmowanym na rzecz podmiotu prowadzącego tam działalność gospodarczą w zakresie handlu.

A.A wynajmuje nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, przy czym najem lokalu użytkowego prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej i opodatkowany podatkiem VAT. Najem lokali mieszkalnych na rzecz osób prywatnych nie jest opodatkowany podatkiem VAT.

Oprócz tego, A.A jest powiązany z szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących działalność dotyczącą najmu nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land development.

W 2022 r. A.A dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, nabytego w 2017 r., w którym wcześniej mieszkał. Poza tą transakcją Wnioskodawca nie przeprowadzał w ciągu ostatnich 5 lat sprzedaży nieruchomości.

B.B nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. B.B jest właścicielem jednej nieruchomości niezabudowanej, która została nabyta w celach inwestycyjnych, z myślą o wniesieniu jej do jednej ze spółek powiązanych z B.B. B.B jest również powiązany z szeregiem spółek kapitałowych, prowadzących działalność dotyczącą najmu nieruchomości, działalności deweloperskiej oraz land development.

A.A planuje przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. B.B nie ma w planach przeznaczania środków uzyskanych ze sprzedaży swojego udziału na własne cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie wniosku

Opisana nieruchomość nie jest i nie była udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą podejmowali przed sprzedażą aktywnych form działania marketingowego w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca i Zainteresowany nie umieszczali również żadnych ogłoszeń w sprawie sprzedaży Nieruchomości ani nie planują tego dokonać.

Wnioskodawca i Zainteresowany nie udzielili ani nie udzielą żadnych pełnomocnictw innemu podmiotowi do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca i Zainteresowany planują zawrzeć z nabywcą umowę przedwstępną. W umowie tej nie zostaną zawarte żadne warunki zawieszające, które uzależniałyby zawarcie umowy przyrzeczonej od zaistnienia określonych warunków. Umowa przedwstępna będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym ostateczna cena sprzedaży ustalona zostanie ostatecznie po wydaniu interpretacji, określającej, czy sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT, czy też nie będzie jej podlegała. Wraz z umową przedwstępną doszło by do przeniesienia na rzecz nabywcy pozwolenia na budowę oraz ustaleń/umów z dostawcami mediów.

Wnioskodawca i Zainteresowany planują dokonać sprzedaży nieruchomości jeszcze w 2025 r., choć niewykluczone jest, że do sprzedaży dojdzie dopiero w przyszłym roku.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy oraz Zainteresowanego transakcja sprzedaży Nieruchomości, w której każdy z nich posiada udział wynoszący 1/2 prawa własności, nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163; dalej: ustawa o PIT), lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł, w tym m.in.:

1) art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT - pozarolnicza działalność gospodarcza,

2) art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie:

- nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i

- zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku przychodu zakwalifikowanego do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, sposób opodatkowania zależy od wybranej formy opodatkowania przez podatnika.

Podatek dochodowy może być w takim przypadku ustalany: - na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 12% i 32% - zgodnie z art. 27 ustawy o PIT, - według stawki liniowej 19% -na podstawie art. 30c ww. ustawy o PIT, - w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych - zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z kolei w odniesieniu do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, art. 30e ust. 1 ustawy o PIT określa, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Idąc dalej, dla zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy sprzedaż nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym celu konieczne jest każdorazowe przeanalizowanie, czy dana czynność spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (pojęcia działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej definiowane są tożsamo). W szczególności należy zbadać zarówno przesłanki pozytywne, jak i przesłanki negatywne, wskazane w końcowej części tego przepisu oraz w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jednocześnie, w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Dodatkowo, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących m.in. środkami trwałymi, wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zatem, jeżeli nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, to sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako przychód z działalności gospodarczej.

Na gruncie analizowanej sprawy, uwzględniając zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej, a także całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu Nieruchomości - w szczególności zakres oraz cel podejmowanych przez Zainteresowanych działań - należy uznać, że przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego będzie zakwalifikowany jako przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Działania Zainteresowanych nie maja charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, ponieważ nie spełniają podstawowych cech takich jak zarobkowość, zorganizowanie i ciągłość.

Mieszczą się one natomiast w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co jednoznacznie wyklucza możliwość zakwalifikowania tych czynności jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W pierwszej kolejności, należy wskazać, że czynności podejmowane przez Zainteresowanych nie są prowadzone w celach zarobkowych. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 marca 2025 r. (0113 KDIPT2-2.4011.40.2025.2.SR): „Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podkreślić, że Zainteresowani nabyli Nieruchomość w czerwcu 2024 r. wyłącznie dla celów osobistych, tj. w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie z myślą o dalszej odsprzedaży.

Decyzja o sprzedaży była następstwem zmian planów życiowych A.A., a nie zamiaru osiągnięcia zysku. Świadczy o tym fakt, że Zainteresowani nie obniżali podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z wydatkami ponoszonymi na Nieruchomość. Wnioskodawca i Zainteresowany nie podejmowali działań wykazujących cechy profesjonalnego obrotu handlowego, przeciwnie, rozmiar, charakter i wartość transakcji, określona na warunkach rynkowych, nie wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej, lecz mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Transakcja zbycia Nieruchomości ma charakter incydentalny. Czynności podjęte przez Zainteresowanych mają na celu spieniężenie mienia, które pierwotnie miało służyć ich celom mieszkaniowym, lecz z uwagi na zmianę okoliczności faktycznych, podstawa ta stała się nieaktualna. W dalszej kolejności należy podkreślić, że działania Zainteresowanych nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego: W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, że nawet podział nieruchomości na mniejsze działki w celu uzyskania wyższej ceny nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej: „Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.” (Wyrok NSA z dnia 16 maja 2023 r., sygn. Akt II FSK 21/23).

Zgodnie z powyższym, w sytuacji Zainteresowanych, w której nie doszło nawet do podziału Nieruchomości, a jedynie do czynności mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz jej uzbrojenie, przy czym pozwolenie to zostało uzyskane z zamiarem realizacji inwestycji mieszkaniowej na własne potrzeby, brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że Zainteresowani działali w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej. Wobec kryterium ciągłości, uzasadnione jest przywołanie fragmentu stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażonego w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (0114-KDIP3-1.4011.888.2024.4.MS2): „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.” W przypadku Zainteresowanych, wszelkie podjęte działania miały charakter okazjonalny - nie były elementem szerszego planu inwestycyjnego ani tym bardziej próbą uczynienia z tej operacji stałego źródła zarobkowania. Decyzja o sprzedaży Nieruchomości została podjęta wyłącznie w związku ze zmianą planów życiowych A.A, co z oczywistych względów przekreśliło pierwotny cel jej nabycia, jakim była budowa 2 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Wszelkie czynności podejmowane przez Zainteresowanych - uzyskanie pozwolenia na budowę, przyłączenie mediów, zapewnienie dojazdu, miały charakter typowych działań właścicieli, którzy planują zamieszkanie na danej nieruchomości. Nie noszą one cech działalności profesjonalnej ani powtarzalnej. Dodatkowo warto podkreślić, że chociaż A.A prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towaru i usług, to przedmiot tej działalności ogranicza się wyłącznie do świadczenia usługi doradczych i nie obejmuje żadnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Co więcej, w stosunku do Nieruchomości, Zainteresowani samodzielnie nigdy nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszali sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

W związku z powyższym, należy podkreślić, że fakt zbywania nieruchomości przez Wnioskodawcę, który jednocześnie prowadzi działalność gospodarczą, niezwiązaną z obrotem nieruchomościami, nie stanowi podstawy do zakwalifikowania uzyskanego przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z kolei B.B w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, co tym bardziej podkreśla prywatny, nieprofesjonalny charakter podejmowanych działań i wyklucza kwalifikowanie ich jako przejawu zorganizowanej działalności gospodarczej.

Niewątpliwie zatem, działania Zainteresowanych nie mają charakteru zorganizowanego, nie wykraczają poza ramy normalnego wykonywania prawa własności, a nadto nie towarzyszy im zamiar uczynienia z tej operacji stałego, powtarzalnego źródła zarobkowania. Dodać należy, że sam fakt działania we własnym imieniu i na własny rachunek nie jest wystarczający do zakwalifikowania danej aktywności jako pozarolniczej działalności gospodarczej, jeżeli brak jest cech zorganizowania, ciągłości oraz zarobkowości. Aby dana aktywność została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Z kolei, art. 5b ust. 1 ustawy o PIT odnosi się do weryfikacji, czy konkretna czynność, mimo spełnienia przesłanek pozytywnych z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, może zostać wyłączona z uznania jej za działalność gospodarczą.

W przypadku Zainteresowanych, ponieważ przesłanki pozytywne z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT nie zostały spełnione, analiza przesłanek zawartych w art. 5b ust. 1 nie ma zastosowania.

Co więcej, na koniec należy dodać, że Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, co dodatkowo wyklucza ją jako przychód z działalności gospodarczej. Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe w całości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem gruntu, o którym mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Powzięliście Państwo wątpliwość, czy działania podejmowane przez Państwa mające na celu sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo w czerwcu 2024 r. nieruchomość (grunt) o powierzchni 0,1075 ha, każdy w udziale po 1/2 prawa własności. Nabycia dokonali Państwo prywatnie. Planowali Państwo na Nieruchomości wybudować 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Pan (osoba będąca stroną postępowania) planował wykorzystać nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej rodziny. Pan niebędący stroną podstępowania również planował wykorzystać nieruchomość do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie nie wykluczał ostatecznie, że sprzeda swój udział w prawie własności Nieruchomości, bądź to jeszcze przed wybudowaniem na nim domu mieszkalnego albo już po. Prowadzili Państwo również zaawansowane rozmowy z architektem. Doszło do powstania roboczych projektów, wycen itd. Złożyli Państwo również odpowiednie wnioski o tzw. „odrolnienie” Nieruchomości oraz przeszli cały proces związany z odpowiednimi uzgodnieniami związanymi z dostępem Nieruchomości do drogi publicznej oraz przyłączem mediów. Złożony został również wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

W 2025 r. znalazł Pan (osoba będąca stroną postępowania) jednak inną nieruchomość, która jest dla Pana znacznie atrakcyjniejsza pod względem zapewnienia dla Pana i Pana rodziny potrzeb mieszkaniowych. W związku z tym zdecydował Pan, że będzie chciał sprzedać swój udział w prawie własności Nieruchomość jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Opisywana wyżej budowa domów jednorodzinnych miała być wspólnym przedsięwzięciem dla Państwa i wobec zmiany planów przez Pana straciła ona również sens dla osoby niebędącej stroną postępowania, który nie chciał jej kontynuować w pojedynkę.

Postanowili Państwo dokonać sprzedaży Nieruchomości (po 1/2 udziału w prawie własności) do powiązanej z Państwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Planują Państwo dokonać sprzedaży nieruchomości jeszcze w 2025 r., choć niewykluczone jest, że do sprzedaży dojdzie dopiero w przyszłym roku.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Państwa nieruchomości wskazać należy, że czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Państwa czynności, a zwłaszcza fakt, że:

• sposób i cel jej nabycia – nabyli Państwo prywatnie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
• dotychczas dokonał Pan tylko jednej sprzedaży nieruchomości - w 2022 roku;
• sprzedawana nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą;
• nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów najmu oraz dzierżawy,

- sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym zatem należy przyjąć, że sprzedaż przez Państwa nieruchomości nie wygeneruje przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych, stwierdzić należy, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, określonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych i tylko do nich się odnoszących.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.