Wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe (przeniesienie własności gruntu po terminie).
Podatnik w 2021 roku sprzedał nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. W celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej, w ciągu 3 lat (do końca 2024 roku) miał wydatkować przychód na własne cele mieszkaniowe. W grudniu 2024 roku zawarł notarialne umowy przedwstępne zakupu udziałów w działce pod zabudowę i zapłacił całą cenę. Jednakże z powodu opóźnień w wydaniu przez Urząd Skarbowy decyzji i zaświadczenia o podatku od spadku, do zawarcia umowy…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 24 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 kwietnia 2026 r. (data wpływu 21 kwietnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W 2022 roku złożył Pan PIT-39 za 2021 rok, wykazawszy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (…) w (…), zbytej aktem notarialnym z dnia 7 stycznia 2021 r. REPERTORIUM A Nr (…). Zobowiązał się Pan jednocześnie w terminie 3 lat do wydania środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
W dniach 21, 23 i 31 grudnia 2024 r. zawarł Pan z żoną cztery notarialne umowy przedwstępne na zakup udziałów w działce (…) z trzynastoma spośród piętnaściorga spadkobierców Śp. (…) PESEL (…), równocześnie zapłaciwszy jeszcze w 2024 roku całą cenę, tj. 1,47 mln zł.
Do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży jeszcze w 2024 roku nie doszło wyłącznie z jednego powodu, tj. braku decyzji Urzędu Skarbowego dotyczącej podatku od spadku, a w konsekwencji braku zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku. Wydanie decyzji o podatku od spadku a następnie zaświadczenie o zapłaconym podatku od spadku leżało wyłącznie w gestii Urzędu Skarbowego w (…). Nie było możliwości uzyskania ich w inny sposób w innym organie przed 31.12.2024 r.
Dnia 20 grudnia 2024 r. 13 z 15 spadkobierców złożyło do US w (…) wnioski na drukach SD-3 o wydanie decyzji w sprawie podatku od spadku po Śp. (…). Przekazane ustnie przez pracownika US (…) stanowisko było następujące: przy tak dużej ilości spadkobierców (15) nie będą wszczynane indywidualne postępowania (tu 13) z wniosków SD-3, ale wyłącznie jedno zbiorcze dla wszystkich, dopiero po otrzymaniu 15 wniosków.
Nie zna Pan terminu kiedy pozostałych dwoje z 15 spadkobierców ((…) i (…)) złożyło swoje SD-3 do US (…). W takiej sytuacji pracownicy działu podatków od spadków i darowizn Urzędu Skarbowego w (…), z którymi rozmawiał podatnik w sali (…) urzędu, stwierdzili że wydanie decyzji podatkowej od spadku jest fizycznie niemożliwe do końca 2024 r., co więcej nie jest tym samym możliwe uzyskanie w tym roku zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku, zatem nie był Pan w stanie w stanie sfinalizować umów przyrzeczonych sprzedaży do 31 grudnia 2024 r.
Dodatkowo niezłożenie zeznań SD-3 do US w (…) przez ww. dwóch spadkobierców, uniemożliwiało wszczęcie jednego wspólnego postępowania urzędu w sprawie wydania decyzji o podatku od spadku po Śp. (…) również dla pozostałych 13 spadkobierców, co skutkowało opóźnieniem wydania decyzji podatkowej oraz brakiem możliwości zapłaty podatku od spadku, a w następstwie brakiem zaświadczeń o zapłaconym podatku od spadku.
Brak zaświadczeń o zapłaconym podatku od spadku uniemożliwiał zawarcie umowy sprzedaży działki (…) (potwierdzonej zapłatą całej ceny i wydaniem nieruchomości do korzystania w 2024 r. na podstawie umów przedwstępnych oraz umocowanej pełnomocnictwami niegasnącymi do zawarcia w imieniu trzynastu sprzedających spadkobierców i na rzecz kupującego, niżej podpisanego, przyrzeczonej umowy sprzedaży w ramach majątkowej wspólnoty małżeńskiej).
W rezultacie do zawarcia umowy sprzedaży udziałów w działce (…) doszło dopiero 17 marca 2025 r., gdyż decyzja podatkowa US została wydana na początku marca 2025 r., a zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku po 10 marca 2025 r.
Podkreślił Pan, że 23 grudnia 2024 r. z uzupełnieniem wniosku pismami z 31 grudnia 2024 r. i po wezwaniu US z 8 stycznia 2025 r. pismem z 10 stycznia 2025r. zwrócił się Pan do US (…) o wydłużenie terminu rozliczenia się z PIT-ów 39 za 2021 rok do 8 dni od wydania zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku, tj. do 15 kwietnia 2025 r.
W toku postępowania w styczniu 2025 r. uzyskaliśmy informację od pracownika US (…), że w naszej sprawie środki na zakup nieruchomości zostały bezsprzecznie wydatkowane w 2024 r., nieważne, że na podstawie umowy przedwstępnej notarialnej. Zatem nie jest ważne, że formalne przeniesienie własności nastąpiło 17.03.2025, tj. kilka dni po uzyskaniu z US zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku.
W rezultacie na podstawie powziętej informacji i sugestii pracownika US wnieśli Państwo o umorzenie wniosku o wydłużenie terminu rozliczenia PIT-39 do 8 dni od wydania zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku, tj. do 15 kwietnia 2025 r. US zakończył postępowanie, wydając dwie decyzje w sprawie Pana i Pana żony dnia 20.01.2025 r.
Ciąg dalszy - kontrola PIT-39 za 2021 r. w 2026 r.
W dniu 23.03.2026 w rozmowie z p. (…) pracownikiem US w (…), kontrolującym w 2026 r. poprawność PIT 39 za 2021 r. usłyszał Pan, że US w postępowaniu zakończonym decyzjami z dnia 20.01.2025 r. nie ustalił przepisu na podstawie którego bez umowy przeniesienia własności w 2024 r. można uznać, że środki ze sprzedaży nieruchomości w 2021 r. zostały wydane prawidłowo. Zasugerowała wystąpienie o wydanie interpretacji podatkowej we własnej sprawie poprzez stronę internetową Krajowej Informacji Skarbowej, co niniejszym Pan czyni. Załączył Pan decyzje o umorzeniu postępowań w sprawie wydłużenie terminów rozliczenia PIT-39 za 2021 rok.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nieruchomość tę nabył Pan w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie aktów notarialnych umów sprzedaży z dnia 31 grudnia 2019 r. REP A (…) w udziale 5/8, z dnia 16 stycznia 2020 r. REP A (…) w udziale 3/16 oraz z dnia 25 maja 2020 r. REP (…) w udziale 3/16.
Umowy przedwstępne sprzedaży, które zawarł Pan z żoną w dniach 21, 23 i 31 grudnia 2024 r. dotyczyły zakupu udziałów w działce - gruntu pod zabudowę.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
Czy dochód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania (tzw. ulgi mieszkaniowej) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z faktycznym przeznaczeniem przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
Wydatki faktycznie poniesione, tj. zapłata pełnej ceny, na podstawie notarialnych umów przedwstępnych sprzedaży na zakup nieruchomości działki pod zabudowę stanowią wydatki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania (tzw. ulgi mieszkaniowej) na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych również w sytuacji, gdy w ciągu trzech lat od sprzedaży nieruchomości wykazanej w PIT-39 nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wyłącznie z powodu procedur Urzędu Skarbowego w zakresie wydania decyzji i zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku, warunkującego notarialną umowę sprzedaży.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Z jego treści wynika, że:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób ich nabycia.
Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż 7 stycznia 2021 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (…) w (…), nabytej przez Pana w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie aktów notarialnych umów sprzedaży z dnia 31 grudnia 2019 r. REP A (…) w udziale 5/8, z dnia 16 stycznia 2020 r. REP A (…) w udziale 3/16 oraz z dnia 25 maja 2020 r. REP (…) w udziale 3/16, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P, gdzie:
D - dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P - przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2022 roku złożył Pan PIT-39 za 2021 rok, wykazawszy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (…) w (…), zbytej aktem notarialnym z dnia 7 stycznia 2021 r. REPERTORIUM A Nr (…). Zobowiązał się Pan jednocześnie w terminie 3 lat do wydania środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
W dniach 21, 23 i 31 grudnia 2024 r. zawarł Pan z żoną cztery notarialne umowy przedwstępne na zakup udziałów w działce (…) (gruncie pod zabudowę) z trzynastoma spośród piętnaściorga spadkobierców tego gruntu, równocześnie zapłaciwszy jeszcze w 2024 roku całą cenę, tj. 1,47 mln zł.
Do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nie doszło jednak jeszcze w 2024 roku z powodu braku decyzji Urzędu Skarbowego dotyczącej podatku od spadku, a w konsekwencji braku zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku. Wydanie decyzji o podatku od spadku a następnie zaświadczenie o zapłaconym podatku od spadku leżało wyłącznie w gestii Urzędu Skarbowego w (…). Nie było możliwości uzyskania ich w inny sposób w innym organie przed 31.12.2024 r.
Decyzja podatkowa US została wydana na początku marca 2025 r., a zaświadczenia o zapłaconym podatku od spadku po 10 marca 2025 r.
W rezultacie do zawarcia umowy sprzedaży udziałów w działce (…) doszło dopiero 17 marca 2025 r.
Przeniesienie własności nastąpiło zatem po dniu 31 grudnia 2024 r.
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślić należy, że ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanej przez Pana w 2021 r. nieruchomości, termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r. Oznacza to, że w sytuacji, gdy do tego czasu nie nabył Pan prawa własności (współwłasności) do nieruchomości gruntowej, to przedmiotowe zwolnienie Panu nie przysługuje.
Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 156 ww. Kodeksu cywilnego:
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Według art. 157 § 2 ww. Kodeksu:
Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.
Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym, powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia uzyskanego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 i ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa wydatki poniesione na nabycie prowadzą do jednoznacznego wniosku, że jedynie wydatkowanie przychodu na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie trzech lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, uprawnia do zwolnienia wskazanego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, umowa przenosząca własność została zawarta 17 marca 2025 r., tj. w okresie późniejszym niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Zatem, nabycie przez Pana udziału w nieruchomości gruntowej pod zabudowę, nastąpiło po upływie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. W Pana przypadku termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (…) w (…) w styczniu 2021 r., upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r.
Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie nie spełnił Pan ustawowych warunków zwolnienia określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem stał się Pan właścicielem udziału w nieruchomości gruntowej po upływie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Tym samym, wydatek poniesiony na nabycie udziału w nieruchomości gruntowej pod zabudowę (działce (...)), nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, mimo dokonania całej wpłaty jeszcze w 2024 roku, tj. kwoty w wysokości 1,47 mln zł na nabycie udziału w nieruchomości gruntowej pod zabudowę (działki (…)), nie stanowi ona wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ww. ustawy.
Zatem Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
W trybie wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Nie analizujemy załączników (dokumentów) załączonych do wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo