Interpretacja 0115-KDIT1.4011.117.2026.1.JG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą (dochody opodatkowuje podatkiem liniowym) z siedzibą w A. Głównym przedmiotem prowadzonej działalności jest działalność (...) (i z tej części działalności Wnioskodawca osiąga gros przychodów): (...).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca uzyskuje także przychody z tytułu najmu nieruchomości położonej w B. Nieruchomość ta stanowi kamienicę, którą Wnioskodawca nabył wiele lat temu w drodze darowizny, w udziałach, od swojej matki oraz babki.

Przedmiotowa nieruchomość została wówczas wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej i została przeznaczona na wynajem. Nieruchomość została wprowadzona ówcześnie na stan środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej zapobiegawczo, głównie ze względu na brak jednolitego stanowiska organów podatkowych i sądów administracyjnych, do jakiego źródła przychodów należy poprawnie zakwalifikować wynajem nieruchomości. W skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne, jak i lokale niemieszkalne (użytkowe), przy czym lokale mieszkalne stanowią ponad połowę całkowitej powierzchni nieruchomości ((...) i (...)).

Wnioskodawca zawarł długoterminowe umowy najmu dotyczące zarówno lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Najemcami są osoby fizyczne i przedsiębiorcy. Umowy wynajmu zostały zawarte na okresy kilkunastoletnie. Najemcy zobowiązani są do ponoszenia kosztów czynszu najmu oraz opłat za media według faktycznego zużycia. Rozliczenia dokonywane są w okresach miesięcznych.

Wnioskodawca nie korzysta z usług zarządcy nieruchomości, pośredników ani nie zawarł żadnych umów o zarządzanie tą nieruchomością w jego imieniu. Wnioskodawca nie wykonuje na rzecz najemców żadnych dodatkowych usług. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na wynajem.

Obecnie przychody uzyskiwane z tytułu najmu nieruchomości są kwalifikowane przez Wnioskodawcę do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca planuje w przyszłości wycofać przedmiotową nieruchomość z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej. Po wycofaniu nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawca zamierza kontynuować jej wynajem, jednak już jako osoba fizyczna nieprowadząca w tym zakresie działalności gospodarczej. Przychody uzyskiwane z tytułu czynszów najmu Wnioskodawca planuje kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako przychody z najmu prywatnego, oraz opodatkowywać je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. W związku z powyższym Wnioskodawca planuje zawrzeć aneksy do obowiązujących umów najmu, na mocy których jako wynajmujący wskazany zostanie Wnioskodawca występujący jako osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą.

Działalność gospodarczą w dalszym ciągu Wnioskodawca będzie prowadził ze względu na jego działalność (...).

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu nieruchomości po dokonaniu czynności wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego (tj. poprzez wycofanie nieruchomości z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego) będą zaliczane do źródła przychodów zgodnie z wolą Wnioskodawcy – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT – a w konsekwencji, czy podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przychody osiągane z tytułu najmu nieruchomości, po wycofaniu jej z ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego Wnioskodawcy, mogą być kwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jako przychody z najmu prywatnego, opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy: Źródłami przychodów są:

- pozarolnicza działalność gospodarcza;

- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.), zgodnie z którym: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·      zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·      nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·      wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, która to została podjęta w związku z niestabilnym orzecznictwem w tym zakresie, stwierdzono, że: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej”.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 843): Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

·      prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

·      osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W konsekwencji należy przyjąć, że w sytuacji, w której dany składnik majątku stanowi majątek prywatny podatnika, a więc nie jest związany z działalnością gospodarczą, przychody uzyskiwane z jego najmu powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a tym samym opodatkowane zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawcy należy wskazać, iż w przypadku wycofania nieruchomości będącej przedmiotem najmu z działalności gospodarczej, przesłanka braku związania tego składnika majątku z działalnością gospodarczą zostanie spełniona. Jednocześnie nieruchomość ta nie będzie wykorzystywana w jakikolwiek sposób w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Po jej wycofaniu nie będzie ona pełniła żadnej funkcji gospodarczej związanej z prowadzonym przedsiębiorstwem. Wynajem Wnioskodawcy nie będzie miał cech zorganizowania przede wszystkim, tj. nie będzie realizowany przez zarządcę, pośrednika, ani posiadał cech wysokiego wyspecjalizowania. W zasadzie wynajem ograniczony będzie do udostępnienia najemcom nieruchomości i pobierania z tego tytułu czynszu (pożytku).

NSA w powołanej powyżej uchwale jednoznacznie wskazał również, że czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku z działalności gospodarczej i przekazaniu go do majątku prywatnego nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych na gruncie ustawy o PIT. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest bowiem prawnie wyodrębniony od jej majątku prywatnego, a wycofanie składnika majątku stanowi jedynie przesunięcie wewnętrzne w ramach majątku tej samej osoby.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów z najmu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, natomiast wyjątkiem – ich kwalifikowanie do przychodów z działalności gospodarczej, wyłącznie w sytuacji, gdy składnik majątku pozostaje związany z tą działalnością.

Skoro zatem nieruchomość nie będzie wynajmowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy, zostanie wycofana z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a umowy najmu zostaną odpowiednio aneksowane, to przychody z jej wynajmu będą stanowiły źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W konsekwencji przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Analogiczne stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych, w szczególności w interpretacjach z dnia:

·      6 lipca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.453.2023.1.AG,

·      31 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.96.2023.2.MG,

·      29 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.121.2023.2.MG.

·      3 lutego 2025 r. sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.874.2024.2.HJ

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego, a następnie uzyskiwanie z niej przychodów z najmu w sposób opisany w zdarzeniu przyszłym, skutkuje możliwością zakwalifikowania tych przychodów do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i w rezultacie opodatkowania osiąganych przychodów ryczałtem ewidencjonowanym w ramach wynajmu prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.