Interpretacja 0115-KDIT1.4011.183.2026.2.MT

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem z 12 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

17 listopada 2023 r. Wnioskodawca otrzymał od swoich rodziców, na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, lokal mieszkalny o wartości wskazanej w akcie notarialnym 450.000 zł.

Wnioskodawca rozważa zbycie przedmiotowego mieszkania przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie w drodze darowizny. Zbycie miałoby nastąpić w drodze umowy zamiany.

Wnioskodawca wraz z żoną i dziećmi zamieszkuje w domu jednorodzinnym, którego właścicielami są teściowie Wnioskodawcy – A.A oraz B.A Wnioskodawca planuje zawrzeć z nimi umowę zamiany, na mocy której:

·      przeniesie na A.A i B.A własność mieszkania otrzymanego w darowiźnie,

·      w zamian nabędzie udział wynoszący 1/2 we własności domu jednorodzinnego, w którym wraz z rodziną faktycznie zamieszkuje i realizuje własne cele mieszkaniowe.

Wartość rynkowa 1/2 domu będzie niższa od wartości mieszkania (bez dopłaty).

Wartości nieruchomości w umowie zamiany będą odpowiadały wartościom rynkowym na dzień zawarcia umowy.

Pytanie

Czy w sytuacji, gdy wartość nabytego udziału w domu będzie niższa niż wartość zbywanego mieszkania zwolnienie będzie miało zastosowanie proporcjonalnie, a opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym będzie podlegała jedynie część dochodu odpowiadająca niewydatkowanej części przychodu?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, część przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania, która zostanie przeznaczona na nabycie udziału w budynku mieszkalnym będzie w całości zwolniona z opodatkowania. Dodatkowo, w przypadku gdy wartość nabytego udziału będzie niższa niż wartość zbywanego mieszkania, zwolnienie będzie miało zastosowanie proporcjonalnie, zgodnie z mechanizmem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości:

·      następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i

·      nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej,

jest źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód z takiej sprzedaży podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z ust. 1-2 tego przepisu:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Ustawodawca wskazał przy tym, że w przypadku zamiany nieruchomości, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany (art. 19 ust. 2 ustawy).

Dochód ze sprzedaży nieruchomości może być wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do tego przepisu:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

A zatem, aby dochód ze sprzedaży nieruchomości był zwolniony z podatku dochodowego:

·      podatnik musi wydatkować przychód ze zbycia tej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe,

·      wydatkowanie musi nastąpić w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym podatnik zbył nieruchomość.

Zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to dochód ze zbycia nieruchomości będzie w całości wolny od podatku.

Ustawodawca wyliczył przy tym w art. 21 ust. 25 ustawy rodzaje wydatków, jakie uznaje za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wśród nich wskazał – w pkt 3 lit. a tego przepisu:

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (…).

W opisanej przez Pana sytuacji dojdzie do zbycia przez Pana nieruchomości (lokalu mieszkalnego), przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan ten lokal w drodze darowizny. Zbycie to nastąpi w ramach zamiany – przeniesie Pan własność tego lokalu na swoich teściów w zamian za udział 1/2 we własności domu jednorodzinnego, w którym Pan mieszka.

Opisana zamiana będzie Pana źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychodem tym będzie wartość lokalu mieszkalnego, który będzie Pan zbywał w ramach zamiany (art. 19 ust. 2 ustawy).

Jednocześnie wartość nabywanego przez Pana udziału w domu jednorodzinnym będzie Pana wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 3 lit. a ustawy.

Skoro zatem wartość nabywanego udziału w domu jednorodzinnym będzie niższa niż wartość zbywanego przez Pana lokalu mieszkalnego, Pana dochód ze zbycia lokalu mieszkalnego:

·      będzie wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – w części, która będzie odpowiadała proporcji wartości Pana wydatków na własne cele mieszkaniowe (wartości udziału w domu) do wartości Pana przychodu ze zbycia lokalu mieszkalnego (wartości tego lokalu mieszkalnego);

·      będzie podlegał opodatkowaniu według stawki 19%, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy, w pozostałej części.

Pana stanowisko jest więc prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.