Interpretacja 0115-KDIT1.4011.197.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

8 czerwca 2007 r. zakupiła Pani nieruchomość położoną we wsi A. Wówczas został podpisany warunkowy akt sprzedaży ze względu na obowiązujące przepisy prawa, mówiące o prawie pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Gdyby nie ten wymóg, 8 czerwca 2007 r. zostałby podpisany akt notarialny przenoszący własność na Panią. W dniu podpisania warunkowego aktu notarialnego uiściła Pani pełną opłatę za nieruchomość oraz otrzymała Pani pełen zestaw dokumentów budowlanych nieruchomości i zaczęła Pani korzystać z nieruchomości, wobec której miała Pani prawo czuć się właścicielem.

Chciałaby Pani podkreślić, że nieruchomość nabyła w 2007 r. pod warunkiem, nie dlatego, że takie było porozumienie z poprzednim właścicielem nieruchomości, ale dlatego, że przepis prawa to wymuszał (pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych). Gdyby nie ten wymóg, 8 czerwca 2007 r. podpisany zostałby bezwarunkowy akt notarialny przenoszący własność na Panią.

Ponadto żaden przepis prawa nie ustanawia terminu na dokończenie transakcji, czyli po zawarciu umowy warunkowej by ostatecznie uzyskać wpis własności w Księdze Wieczystej na Pani rzecz. Niestety, ze względu na skomplikowaną sytuację rodzinną (choroba członka rodziny, który wymagał intensywnej opieki) została zaniedbana konieczność podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na Panią w terminie 1 miesiąca od podpisania warunkowego aktu notarialnego. Akt przenoszący własność podpisany został 11 stycznia 2018 r. Ponieważ jednak pełną kwotę za zakup nieruchomości uiściła Pani w 2007 r., z nieruchomości korzystała Pani od tego czasu ponosząc znaczące wydatki na remont nieruchomości w okresie 2007-2018. Od momentu, gdy w Pani rozumieniu stała się Pani właścicielem nieruchomości (w 2007 r.), kiedy to opłaciła Pani zakup nieruchomości, do momentu sprzedaży nieruchomości w 2020 r. minęło 13 lat. Z tego powodu w 2021 r. nie złożyła Pani deklaracji PIT-39, deklarującej zwolnienia z podatku od dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, uznając, że obowiązuje przepis prawny art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, jako że okres pomiędzy kupnem a sprzedażą nieruchomości przekroczył 5 lat.

Pytanie

Prosi Pani o potwierdzenie braku konieczności złożenia PIT-39 w 2021 r.

Pani stanowisko w sprawie

W Pani rozumieniu właścicielem nieruchomości stała się Pani w 2007 r., kiedy to uiściła pełną kwotę za zakup nieruchomości. A zatem sprzedaż nieruchomości w 2020 r. nastąpiła po 13 latach od zakupu i była zwolniona z opodatkowania, zatem nie była Pani zobowiązana do złożenia PIT-39 w celu deklaracji, że dochód ze sprzedaży zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe, ani zapłaty podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.

Należy podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, w szczególności do art. 46 i 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. Kodeksu:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak wynika z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości.

Przechodząc do ustalenia daty nabycia przedmiotowej nieruchomości, ustawa o podatku dochodowym nie definiuje pojęcia „nabycie”, zatem moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Jak wynika z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Zgodnie z art. 158 ww. Kodeksu:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości. Zatem aby wywołać związany z takim zbyciem skutek prawnopodatkowy, musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości (lub jej części bądź udziału).

Samo zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych. Umowa warunkowa z mocy prawa ma tylko charakter zobowiązujący. W razie spełnienia się warunku określonego w umowie strony muszą zawrzeć dodatkową umowę, zawierającą bezwarunkową zgodę na przejście prawa własności. Umowa warunkowa nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona pod warunkiem. W takiej sytuacji nie można bowiem mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa warunkowa sprzedaży, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, a także fakt wcześniejszej zapłaty sprzedającemu ustalonej przez niego ceny oraz przekazanie przyszłemu nabywcy nieruchomości prawa do korzystania z niej, nie powodują przeniesienia praw własności nieruchomości.

Jak wskazała Pani w opisie stanu faktycznego, w 2007 r. podpisała Pani akt notarialny warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Warunek umowy wynikał z możliwości dokonania pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Całość kwoty należnej za nieruchomość przekazała Pani osobie sprzedającej ww. nieruchomość w 2007 r. Akt notarialny przenoszący własność tej nieruchomości został podpisany przez Panią w 2018 r.

W konsekwencji podpisanie w 2007 r. aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości nie spowodowało przeniesienia na Panią prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Również okoliczność, że w tym samym roku zapłaciła Pani zbywającemu całą kwotę należną za zbywaną nieruchomość oraz przeszły na Panią wszelkie korzyści z tytułu własności i posiadania nieruchomości nie skutkowała przeniesieniem prawa własności ww. nieruchomości na Pani rzecz.

Przepisy Kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej – umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Oznacza to, że prawo własności ww. nieruchomości nabyła Pani dopiero na mocy umowy przeniesienia własności nieruchomości, która została zawarta w 2018 r.

Tym samym nie można zgodzić się ze stwierdzeniem, że odpłatne zbycie nieruchomości miało miejsce po upływie okresu 5 lat od jej nabycia przez Panią, ponieważ początek biegu okresu pięcioletniego, wyrażonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości na rzecz Pani, a nie od momentu sporządzenia aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 27 stycznia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 1602/15, w którym Sąd stwierdził, że: „(…) prawidłowo Dyrektor Izby Skarbowej w zaskarżonej interpretacji indywidualnej powołał się na art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego oraz na związany z nim art. 158 tego Kodeksu. Rację ma skarżący, że art. 158 Kodeksu cywilnego odnosi się wyłącznie do formy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i taką własność przenoszącą, jednak nie można przy odczytywaniu tej normy pomijać normy zawartej w powołanym wyżej art. 155 § 1, z którego wynika ogólna i powszechna zasada dotycząca momentu przeniesienia własności, jaką jest – poza pewnymi wyjątkami nieznajdującymi zastosowania w niniejszej sprawie – chwila zawarcia umowy przenoszącej własność”.

Zatem z uwagi na fakt, że umowa przenosząca prawo własności nieruchomości na Pani rzecz została zawarta w 2018 r., to odpłatne zbycie przez Panią w 2020 r. ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy,

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, odpłatne zbycie przez Panią w 2020 r. nieruchomości nabytej w 2018 r., z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W związku z powyższym była Pani zobowiązana wykazać ww. przychód w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) składanym w 2021 r. (PIT-39).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.