Interpretacja 0115-KDIT1.4011.21.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. 26 listopada 2021 r. Wnioskodawca nabył własność nieruchomości/lokalu mieszkalnego położonego w A przy ulicy B1 (dalej: „Nieruchomość”) za kwotę 750.000 zł. Nabycie nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży.

Wnioskodawca planuje sprzedać Nieruchomość w lutym 2026 r. za cenę 1.350.000 zł. Sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Nieruchomość została nabyta, a zatem – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Wnioskodawca zamierza w ustawowym terminie przeznaczyć całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W szczególności Wnioskodawca planuje nabycie dwóch lokali mieszkalnych:

a.  Lokal nr 1 (dla Wnioskodawcy i jego małoletniego syna) – Wnioskodawca przeznaczy część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego położonego w C przy ulicy D (dalej: „Lokal 1”), który będzie służył jako stałe miejsce zamieszkania Wnioskodawcy oraz jego małoletniego syna. Wnioskodawca wraz z synem będzie zamieszkiwał w Lokalu 1 na stałe, tj. będzie tam skupione jego centrum życiowe, rodzinne i gospodarcze.

b.  Lokal nr 2 (dla 81-letniej matki Wnioskodawcy, realizujący również jego własny cel mieszkaniowy) – kolejna część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup drugiego lokalu mieszkalnego położonego w C, przy ulicy E, oddalonego od lokalu nr 1 o ok. 4 minuty jazdy samochodem (dalej: „Lokal 2”). Lokal 2 będzie formalnie stanowił własność Wnioskodawcy (ewentualnie współwłasność, jeśli tak zostanie określone w akcie notarialnym), a jego przeznaczeniem będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych 81-letniej matki Wnioskodawcy. Matka Wnioskodawcy, urodzona (...) 1945 r., ma obecnie 81 lat. Z uwagi na wiek oraz stan zdrowia (w szczególności: ograniczona mobilność, przewlekłe schorzenia, konieczność zapewnienia odpowiednich warunków lokalowych, konieczność przebywania w określonym środowisku rehabilitacyjnym itp. – bez wchodzenia w dokumentację medyczną) nie jest możliwe, aby zamieszkiwała wspólnie z Wnioskodawcą i jego małoletnim synem w Lokalu 1.

Wspólne zamieszkanie w jednym lokalu byłoby dla matki Wnioskodawcy uciążliwe z uwagi na jej stan zdrowia, konieczność zapewnienia jej spokoju i opieki, a jednocześnie byłoby utrudnione dla Wnioskodawcy i jego małoletniego dziecka (m.in. różne potrzeby, tryby dnia, konieczność korzystania z odmiennie dostosowanej infrastruktury). Lokal 2 zostanie wybrany i urządzony w sposób odpowiadający potrzebom zdrowotnym i bytowym matki Wnioskodawcy, w tym z uwzględnieniem łatwego dostępu do usług medycznych, rehabilitacyjnych oraz opiekuńczych. Wnioskodawca jako główny opiekun matki ponosi faktyczną odpowiedzialność za zapewnienie jej odpowiednich warunków mieszkaniowych i opieki. Zakup Lokalu 2 jest bezpośrednio podyktowany osobistą sytuacją życiową Wnioskodawcy – obowiązkiem zapewnienia godnych i bezpiecznych warunków mieszkaniowych swojej 81-letniej matce. Lokal 2 nie będzie służył celom inwestycyjnym, ani zarobkowym Wnioskodawcy. W szczególności:

•      nie będzie wynajmowany osobom trzecim,

•      nie będzie przedmiotem najmu krótkoterminowego,

•      nie będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej,

•      będzie nieodpłatnie udostępniony matce Wnioskodawcy do zamieszkiwania, przy czym Wnioskodawca zachowa prawo do dysponowania lokalem jako właściciel oraz możliwość zamieszkania tam w razie zmiany sytuacji życiowej (np. konieczność sprawowania stałej opieki w tym samym lokalu).

Zakupy Lokalu 1 oraz Lokalu 2 zostaną dokonane w terminie umożliwiającym skorzystanie ze zwolnienia, tj. w terminie do końca lutego 2026 r. Środki ze sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na wydatki kwalifikowane, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT (m.in. cenę nabycia lokali, opłaty notarialne, podatki od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe).

W ocenie Wnioskodawcy zarówno zakup Lokalu 1, jak i Lokalu 2 służy realizacji jego własnych celów mieszkaniowych:

•      Lokal 1 zaspokaja bezpośrednio potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i jego małoletniego syna,

•      Lokal 2, pozostając własnością Wnioskodawcy, zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe rozumiane szerzej – jako zapewnienie odpowiedniego, trwałego zaplecza mieszkaniowego dla najbliższego członka rodziny (81-letniej matki), której stan zdrowia obiektywnie uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie z Wnioskodawcą i jego dzieckiem.

Pytanie

Czy Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki ze sprzedaży jednej nieruchomości przeznaczy na zakup dwóch lokali mieszkalnych, z których pierwszy będzie służyć jego zamieszkaniu wraz z małoletnim synem, a drugi – z przyczyn osobistych – będzie wykorzystywany przez jego 81-letnią matkę, której stan zdrowia nie umożliwia wspólnego zamieszkania z rodziną, przy czym oba te zakupy realizują własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym ma on prawo skorzystać ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w odniesieniu do tej części dochodu ze sprzedaży Nieruchomości, która zostanie wydatkowana na nabycie dwóch lokali mieszkalnych – Lokalu 1 (dla Wnioskodawcy i jego małoletniego syna) oraz Lokalu 2 (dla 81-letniej matki Wnioskodawcy) – ponieważ oba te nabytki w realiach sprawy służą realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

1. Ramy prawne – brak limitu liczby nieruchomości

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie uzależnia zwolnienia od tego, aby przychód został przeznaczony na jedną nieruchomość mieszkalną, ani od tego, by podatnik nie posiadał innych lokali mieszkalnych. Przepis odwołuje się wyłącznie do:

•      odpłatnego zbycia nieruchomości,

•      wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe w terminie ustawowym,

•      odpowiedniego udokumentowania wydatków.

Najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego jednoznacznie potwierdza, że ustawodawca nie limituje liczby nieruchomości, które podatnik może nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych:

•      w wyroku z 21 maja 2024 r., sygn. II FSK 2181/23 NSA stwierdził, że ustawodawca „W żaden sposób nie limituje liczby nieruchomości, które podatnik może nabyć dla realizacji własnych celów mieszkaniowych”, a kwestia realizacji własnych celów mieszkaniowych wymaga każdorazowo indywidualnej oceny stanu faktycznego;

•      podobnie już wcześniej NSA w wyrokach z 29 listopada 2016 r., sygn. II FSK 3126/14 oraz z 4 lipca 2018 r., sygn. II FSK 1935/16 wskazywał, że posiadanie kilku mieszkań nie wyklucza ulgi mieszkaniowej, o ile z całokształtu okoliczności wynika, że zakupy te łączą się z rzeczywistym zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie z działalnością inwestycyjną.

Tezy te są konsekwentnie powtarzane w nowszych interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS, który – powołując się na ww. orzecznictwo – podkreśla, że samo nabycie kilku lokali mieszkalnych bądź wcześniejsze posiadanie innych lokali nie przekreśla prawa do ulgi mieszkaniowej.

2. Pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” – nacisk na zamiar i rzeczywiste wykorzystanie

Orzecznictwo i interpretacje zgodnie przyjmują, że:

•      pojęcie „własne cele mieszkaniowe” jest pojęciem niedookreślonym, które należy rozumieć możliwie szeroko, z uwzględnieniem faktycznych potrzeb życiowych podatnika i jego najbliższej rodziny;

•      istotny jest zamiar zamieszkiwania i realne wykorzystanie lokalu w funkcji mieszkaniowej, a nie samo formalne nabycie lokalu jako przedmiotu inwestycji.

Przykładowo Dyrektor KIS w licznych interpretacjach wskazuje, że wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie wyłącznie do przedmiotowego nabycia lokalu jako „rzeczy w obrocie”. W wyroku WSA w Warszawie z 22 października 2014 r., sygn. III SA/Wa 1028/14 sąd podkreślił, że art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT nie uzależnia zwolnienia od tego, co dalej stanie się z kupionym mieszkaniem – istotny jest cel mieszkaniowy oraz przeznaczenie wydatku, a nie późniejsze zdarzenia dotyczące nieruchomości.

W orzecznictwie zaakceptowano także, że podatnik może realizować własne cele mieszkaniowe nawet wtedy, gdy korzysta z lokalu częściowo (np. kilka nocy w tygodniu, w związku z pracą lub opieką nad rodziną); czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie lokali nabytych na własne cele mieszkaniowe nie wyklucza ulgi, jeśli w szerszej perspektywie podatnik zamierza wykorzystywać te lokale dla swoich potrzeb mieszkaniowych.

Powyższe prowadzi do generalnej konkluzji, że o własnym celu mieszkaniowym decyduje funkcja, jaką lokal pełni (lub ma pełnić) w życiu podatnika i jego rodziny, a nie liczba lokali, ani ich późniejsze techniczne wykorzystanie, o ile nie dominuje cel inwestycyjny.

3. Lokale dla dzieci/rodziców – linie interpretacyjne i ich zróżnicowanie

W praktyce interpretacyjnej pojawiają się sprawy dotyczące nabycia lokali dla dzieci lub rodziców. Część z nich ma charakter korzystny, część zaś restrykcyjny – co wymaga odpowiedniego ukształtowania i podkreślenia stanu faktycznego.

I. Przykłady podejścia restrykcyjnego

Dyrektor KIS w interpretacji z 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.133.2022.17.MJ) wskazał, że nie można mówić o realizacji własnych celów mieszkaniowych, jeśli podatnik wprost deklaruje, że jedno z zakupionych mieszkań ma być przeznaczone wyłącznie dla dzieci, bez zamiaru jakiegokolwiek wykorzystywania tego lokalu przez samego podatnika.

Podobnie w opisanym w prasie przypadku kobiety, która za środki ze sprzedaży zainwestowała w dwa mieszkania – jedno dla siebie, drugie dla dzieci – Dyrektor KIS zaakceptował ulgę tylko w części dotyczącej lokalu, w którym mieszkała sama podatniczka, odmawiając ulgi na lokal przeznaczony wyłącznie dla dzieci.

Z tych spraw wynika, że kluczowym elementem negatywnych rozstrzygnięć było:

•      całkowite „odcięcie” funkcji danego lokalu od potrzeb mieszkaniowych samego podatnika (lokal wyłącznie dla dzieci),

•      brak zamiaru choćby częściowego korzystania z lokalu przez podatnika,

•      często również element inwestycyjny (najmem pokrywający kredyt, lokata kapitału).

II. Przykłady podejścia bardziej elastycznego/korzystnego

W interpretacjach dotyczących zakupu lokalu, w którym podatnik mieszka wspólnie z rodzicem i realizuje tam jednocześnie własne cele mieszkaniowe (np. pomoc w opiece, wspólne gospodarstwo domowe), organy akceptują, że ulga mieści się w pojęciu „własnych celów mieszkaniowych”, podkreślając znaczenie realnego zamieszkiwania podatnika w danym lokalu.

NSA w wyrokach dotyczących kilku lokali (m.in. II FSK 1151/21, II FSK 1935/16, II FSK 3126/14) wskazuje, że fakt posiadania kilku mieszkań, ich czasowego wynajmu czy wykorzystywania przez inne osoby z rodziny nie wyklucza ulgi, jeśli z okoliczności wynika, że podatnik rzeczywiście wiąże z tymi lokalami swoje plany mieszkaniowe (np. obecne lub przyszłe zamieszkanie, zmiana warunków mieszkaniowych z uwagi na sytuację zdrowotną rodziny).

Z ww. przykładów wynika, że dla rozstrzygnięcia czy lokal nabyty z myślą o rodzicu/dziecku mieści się w pojęciu „własnych celów mieszkaniowych” istotne są następujące elementy:

•      stopień życiowej i ekonomicznej więzi podatnika z osobą, dla której lokal jest nabywany (np. schorowany rodzic wymagający opieki vs. samodzielne, dorosłe dziecko),

•      to, czy lokal pozostaje pod pełną dyspozycją podatnika (własność, możliwość zamieszkania tam w przyszłości),

•      czy podatnik rzeczywiście korzysta lub planuje korzystać z lokalu (np. stałe lub okresowe zamieszkiwanie w związku z opieką),

•      brak charakteru inwestycyjnego – lokal nie służy zarobkowi, lecz zabezpieczeniu sytuacji mieszkaniowej rodziny.

4. Zastosowanie tych zasad do sprawy Wnioskodawcy

Na tle powyższych tez Wnioskodawca wskazuje, że:

•      Lokal 1: bezspornie służy bezpośrednio zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych jego małoletniego syna – jest to miejsce, w którym Wnioskodawca będzie na stałe zamieszkiwał, prowadząc gospodarstwo domowe; w tym zakresie spełnione są wprost klasyczne warunki ulgi mieszkaniowej.

•      Lokal 2 (dla 81-letniej matki):

-     będzie własnością Wnioskodawcy i pozostanie pod jego pełną dyspozycją;

-     zakup jest podyktowany konkretną, obiektywną sytuacją życiową: matka Wnioskodawcy ma 81 lat, znajduje się w stanie zdrowia, który obiektywnie uniemożliwia wspólne zamieszkanie z Wnioskodawcą i jego małoletnim dzieckiem (konieczność spokoju, dostosowania lokalu, bariery architektoniczne, potrzeba bliskości usług medycznych itp.);

-     Lokal 2 ma stanowić trwałe zaplecze mieszkaniowe dla matki Wnioskodawcy, znajdującej się pod jego opieką – tym samym zakup ma ścisły związek z realizacją przez Wnioskodawcę jego obowiązków rodzinnych, opiekuńczych i moralnych;

-     Wnioskodawca – sprawując faktyczną opiekę nad matką – będzie regularnie przebywał w Lokalu 2 (w tym okresowo w nim nocował) w związku z opieką, co oznacza, że lokal będzie wykorzystywany także do jego własnych potrzeb mieszkaniowych, choć w odmiennym modelu niż Lokal 1.

Lokal 2 nie będzie wykorzystywany w celu zarobkowym:

•      nie będzie wynajmowany osobom trzecim,

•      nie będzie wykorzystywany w działalności gospodarczej,

•      nie stanowi formy lokaty kapitału.

W tych okolicznościach zakup Lokalu 2 spełnia – zdaniem Wnioskodawcy – kryterium „własnych” celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ:

•      realizuje szerszy, rodzinny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy: zapewnienie godnych i bezpiecznych warunków życia najbliższemu członkowi rodziny, za którego sytuację bytową i opiekuńczą ponosi on faktyczną odpowiedzialność;

•      jest nierozerwalnie związany z organizacją zaplecza mieszkaniowego Wnioskodawcy – jego życie rodzinne i obowiązki opiekuńcze wymagają posiadania dwóch oddzielnych, funkcjonalnie powiązanych lokali;

•      lokal pozostaje pod kontrolą i we władaniu Wnioskodawcy, który – w razie pogorszenia stanu zdrowia matki lub zmiany własnej sytuacji – może w nim również bezpośrednio zamieszkać (np. przenosząc tam centrum życiowe lub przenosząc się okresowo dla zapewnienia opieki).

Model ten należy odróżnić od spraw, w których podatnik nabywa lokal wyłącznie dla samodzielnego, niezależnego dziecka, traktując go jako formę inwestycji lub przekazania majątku, bez jakiegokolwiek zamiaru korzystania z tego lokalu przez siebie. W niniejszej sprawie:

•      mamy do czynienia z osobą w podeszłym wieku, wymagającą opieki;

•      zakup Lokalu 2 wynika z konieczności życiowej, a nie z zamiaru inwestycyjnego;

•      Wnioskodawca realnie wiąże z Lokalem 2 własne plany mieszkaniowe (przebywanie tam w związku z opieką nad matką, możliwość przyszłego zamieszkania).

Taki sposób ujęcia odpowiada kierunkowi orzecznictwa NSA, który sprzeciwia się nadmiernie wąskiemu rozumieniu własnych celów mieszkaniowych oraz potwierdza, że posiadanie kilku lokali nie stoi na przeszkodzie uldze mieszkaniowej, jeśli z okoliczności wynika realne, osobiste wykorzystanie ich w sferze mieszkaniowej podatnika.

5. Konkluzja

Uwzględniając:

•      brzmienie art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 ustawy o PIT,

•      utrwalone orzecznictwo NSA i WSA,

•      najnowsze interpretacje indywidualne Dyrektora KIS,

•      a także specyfikę sytuacji osobistej Wnioskodawcy (samotny rodzic małoletniego syna, opieka nad 81-letnią matką, brak możliwości wspólnego zamieszkania w jednym lokalu),

należy uznać, że przeznaczenie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości na nabycie dwóch lokali mieszkalnych – Lokalu 1 i Lokalu 2 – stanowi wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W konsekwencji Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przysługuje mu prawo do zwolnienia z podatku dochodowego w zakresie dochodu ze sprzedaży Nieruchomości, proporcjonalnie do części przychodu przeznaczonej na zakup Lokalu 1 i Lokalu 2 oraz innych wydatków mieszczących się w katalogu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, że w opisanym stanie faktycznym/ zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do tej części dochodu ze sprzedaży Nieruchomości, która zostanie przeznaczona na nabycie dwóch lokali mieszkalnych – Lokalu 1 przeznaczonego na zamieszkanie Wnioskodawcy i jego małoletniego syna oraz Lokalu 2 przeznaczonego na zamieszkanie 81-letniej matki Wnioskodawcy – jako wydatkowanej na realizację jego własnych celów mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c tego przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że środki ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na zakup dwóch mieszkań. Pierwsze będzie służyło jako Pani stałe miejsce zamieszkania wraz z małoletnim synem. Będzie tam skupione Pani centrum życiowe, rodzinne i gospodarcze. W drugim z zakupionych przez Panią mieszkań będzie mieszkała Pani matka, którą będzie się Pani opiekować.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Jednym z takich celów jest nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W związku z powyższym wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na nabycie dwóch lokali mieszkalnych jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabywa dwa lokale mieszkalne w celu zamieszkania w nich ze względu np. na organizację czasu związaną z obowiązkami rodzinnymi i życiem prywatnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.