Interpretacja 0115-KDIT1.4011.273.2026.5.MN

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie w podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 29 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni chciałaby wyjaśnić kwestię wynajmu nieruchomości, które posiada i rozlicza jako osoba prywatna (ryczałt 8,5%). Wnioskodawczyni posiada łącznie 8 mieszkań (kawalerki o powierzchni 16-30 m²), które wynajmuje osobom prywatnym na cele mieszkalne. Wynajem ten stanowi dla gospodarstwa domowego Wnioskodawczyni (Wnioskodawczyni, mąż i dwoje dzieci) dodatkowy dochód obok dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej męża. Mieszkania te Wnioskodawczyni wynajmuje na podstawie umów najmu długoterminowego zawieranych z najemcami, zazwyczaj na okres jednego roku z możliwością przedłużenia. Wnioskodawczyni chciałaby również zwrócić uwagę, że nieruchomości te stanowią Wnioskodawczyni (oraz męża – nie mają Państwo rozdzielności majątkowej) prywatną własność.

Wnioskodawczyni wynajmując 8 mieszkań rozważa dokupić w przyszłości kolejne (powiedzmy 10) i również je wynajmować, traktując to jak inwestycję pasywną (prywatny najem na cele mieszkalne, lokatorzy z umowami długoterminowymi, brak reklamy, brak rotacji).

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą zarejestrowanej działalności gospodarczej, właścicielem 18 kawalerek, które wynajmuje na cele mieszkaniowe na podstawie długoterminowych umów najmu (12 miesięcy i więcej) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Umowy są zawierane prywatnie. Przychody z najmu Wnioskodawczyni rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5% i 12,5%).

Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawczyni świadczy/będzie świadczyć usługi najmu nieruchomości objęte zakresem postawionych we wniosku pytań na rzecz osób fizycznych. Lokale mieszkalne są/będą wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni wynajmuje/będzie wynajmować lokale mieszkalne w imieniu własnym i na własny rachunek. Z umowy najmu zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią a Najemcą wynika/będzie wynikać, że lokal jest wynajmowany wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy. Przedmiotem umowy najmu nie będzie również najem krótkoterminowy. Pierwsze mieszkanie Wnioskodawczyni wynajęła w roku 2017. Oprócz wynajmu Wnioskodawczyni nie wykonuje innych czynności podlegających opodatkowaniu.

Wartość sprzedaży dokonywanej przez Wnioskodawczynię (w tym najem wszystkich nieruchomości) w poprzednim roku podatkowym 2025 przekroczyła kwotę 200.000 zł oraz nie przekroczyła kwoty 240.000 zł. Przewidywana wartość sprzedaży realizowana w roku podatkowym 2026 (w tym wartość należności wynikających z najmu wszystkich nieruchomości) przekroczy kwoty 240.000 zł (bez podatku).

Wnioskodawczyni nie wykonuje jakichkolwiek czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy w opisanym stanie faktycznym wynajem 18 kawalerek osobom fizycznym na cele mieszkaniowe w sposób ciągły może być traktowany jako najem prywatny (niezorganizowany) i rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, mimo dużej liczby lokali najem nadal jest prywatny, ponieważ lokale nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych firmy, a zarządzanie odbywa się w sposób zorganizowany (brak „firmowego” charakteru, brak biura, etatowych pracowników). Najem prywatny jest dopuszczalny bez względu na liczbę nieruchomości, o ile nie nosi znamion zorganizowanej działalności.

Podstawa prawna dla najmu prywatnego w 2026 r.: ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (art. 12 ust. 1 pkt 4).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 622):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Źródłami przychodów – zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy – są:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3)

·      najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się – zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·      zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·      brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

·      wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

W tym miejscu wskazać należy na uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, gdzie wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 – stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – są:

opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:

·      jest Pani właścicielką 18 mieszkań (kawalerek),

·      nieruchomości te stanowią majątek prywatny Pani i męża,

·      mieszkania te wynajmuje Pani na cele mieszkaniowe na podstawie długoterminowych umów najmu osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej,

·      dochód z wynajmu mieszkań stanowi dodatkowy dochód dla Pani gospodarstwa domowego.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy, jak i treść uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 oraz okoliczności przedstawione we wniosku, że – jak Pani wskazała – nie prowadzi Pani zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, a lokale mieszkalne stanowią Pani majątek prywatny, to najem tych nieruchomości stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).

Tym samym przychody, jakie Pani uzyska ze wskazanego źródła, podlegać będą opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100 000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu odprowadzi Pani od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.