Interpretacja 0115-KDIT1.4011.290.2025.4.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych nabycia udziałów w nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 3 czerwca 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość, której dotyczy wniosek, pierwotnie należała do Pana dziadka. Za życia przekazał on własność w równych częściach Pana ojcu, A. A oraz Pana stryjowi, C. A, co uczyniło ich współwłaścicielami nieruchomości. Pana ojciec w 2005 r. zaciągnął kredyt hipoteczny na rozbudowę pierwszego i drugiego piętra nieruchomości. Następnie samodzielnie spłacał ten kredyt. Po jego śmierci w 2020 r. spłatę przejął Pan razem z bratem, B. A i uregulował ją z nim do końca. Pana stryj C. A, który jest współwłaścicielem nieruchomości, nie miał żadnego udziału ani wkładu finansowego w budowę tych kondygnacji. Podział nieruchomości nie został uregulowany wcześniej ze względu na istniejące obciążenie hipoteczne. Teraz, gdy kredyt został całkowicie spłacony, planuje Pan uregulowanie stanu prawnego poprzez zawarcie umowy notarialnej, na mocy której stryj przekaże Panu i bratu własność pierwszego i drugiego piętra. Ponieważ całość nakładów na budowę oraz spłatę kredytu została poniesiona wyłącznie przez Pana ojca, a następnie przez Pana i brata, chciałby Pan upewnić się, że przejęcie własności nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzupełnienie wniosku

Nieruchomość położona jest w A przy ul. B 1, na działce nr 1/1 o pow. (...) ha, objęta księgą wieczystą (...). Jest to dom 3-kondygnacyjny. Współwłaścicielami są: C. A (1/2), B. A (1/4), D. A (1/4). Nieruchomość ma przeznaczenie mieszkalne i była zamieszkana przez Pana dziadka i ojca. Po wybudowaniu pierwszego piętra Pana ojciec mieszkał na nim przez wiele lat, a dopiero w ostatnich latach przed śmiercią przeznaczył je na wynajem przenosząc się do swojego ojca na parter. Drugie piętro to poddasze, które nigdy nie zostało wykończone i zawsze pełniło tylko funkcję przechowalni. Po śmierci ojca i dziadka wynajmowany był również parter. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Nieruchomość ma jedną księgę wieczystą. Posiada Pan dokument ze starostwa o wyodrębnieniu domu na trzy lokale (podział na lokale nastąpił jeszcze za życia Pana ojca i on ten dokument uzyskał). Na jego podstawie sporządzono draft aktu notarialnego ustanawiający odrębną własność lokali:

• Lokal 1 – parter – pozostaje własnością współdzieloną jak dotychczas (1/2, 1/4, 1/4),

• Lokal 2 i Lokal 3 – przypisane Panu i Pana bratu po 1/2 według wartości poniesionych nakładów.

Podział formalny nie został wcześniej dokonany ze względu na obciążenie nieruchomości hipoteką. Przeniesienie udziałów we współwłasności tych lokali następuje w zamian za zwolnienie się z obowiązku zapłaty w rozumieniu art. 453 kodeksu cywilnego. Umowa notarialna, na mocy której nastąpi przekazanie własności (udziałów) będzie zatytułowana: ugoda – akt ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowa przeniesienia udziałów we współwłasności. Jej treścią będzie uznanie roszczenia (250.000 zł), przeniesienie udziałów w lokalach 2 i 3 w zamian za zwolnienie z obowiązku zapłaty. Przekazanie nie ma charakteru nieodpłatnego – stanowi rozliczenie w zamian za nakłady (świadczenie w miejsce wykonania – art. 453 kodeksu cywilnego). Nabędzie Pan: 1/4 udziału w lokalu 2, 1/4 udziału w lokalu 3. Łączna wartość: 125.000 zł (połowa z 250.000 zł).

W nieruchomości, o której mowa we wniosku posiadał Pan już wcześniej 1/4 udziału w całości nieruchomości – odziedziczony po ojcu. Łączne nakłady poniesione przez Pana ojca oraz Pana i brata to ok. 280.000 zł. Wartość uzgodnionego zwrotu przez Pana stryja to: 250.000 zł (połowa z wartości lokalu 2 i 3, których wartość wynosi 500.000 zł). Dla Pana, D. A 125.000 zł oraz dla Pana brata, B. A 125.000 zł. Rozbieżność (280.000 zł nakładów vs. 500.000 zł wartości lokalu 2 i 3) wynika z: inflacji, kursu CHF (kredyt był w walucie CHF), wzrostu wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast wszystkie nakłady finansowe w lokal 2 i 3 były sfinansowane przez Pana ojca oraz później przez Pana i brata.

Stryj ma przekazać Panu i bratu swój udział w posiadanej przez niego współwłasności – wynika to z rozliczenia nakładów inwestycyjnych w rozbudowę pierwszego i drugiego piętra. Uzgodniono zwrot 250.000 zł, co stanowi połowę wartości lokalu 2 i 3. Przekazanie Panu (i bratu) własności pierwszego i drugiego piętra nie będzie wiązać się z odpłatnością od Panów na rzecz stryja, a jedynie rozliczeniem roszczenia na podstawie poniesionych nakładów na lokale 2 oraz 3. Stryj zwalnia się z obowiązku zapłaty po 125.000 zł wobec Pana oraz brata poprzez przeniesienie udziałów w lokalach. Przysługuje Panu roszczenie względem stryja 125.000 zł, wynikające z poniesionych nakładów. Wartość rynkowa lokalu 2 i 3, który ma zostać przekazany na Pana rzecz oraz na rzecz brata, wynosi łącznie 500.000 zł (50% udziału Stryja, czyli 250.000 zł ma zostać przekazana Panu oraz bratu). Tymczasem wartość nakładów poniesionych na rozbudowę tych części nieruchomości wynosi ok. 280.000 zł. Wzrost wartości nieruchomości wynika jednak z upływu czasu – od momentu budowy pięter (rok 2005) minęło blisko 20 lat, w czasie których znacznie wzrosły ceny nieruchomości na rynku. Niemniej jednak wszelkie nakłady na rozbudowę lokali 2 i 3 zostały poniesione wyłącznie przez Pana ojca, a po jego śmierci w 2020 roku przez Pana i brata, przy czym zostały sfinansowane z kredytu hipotecznego. Kredyt był spłacany w latach 2005-2022, do 2020 roku zobowiązanie regulował Pana ojciec, a po jego śmierci przejął je Pan z bratem, całkowicie spłacając kredyt poprzez wcześniejszą spłatę pod koniec 2022 roku.

Pytania

1) Czy w związku z tym, że całość nakładów na budowę pierwszego i drugiego piętra nieruchomości została poniesiona przez Pana ojca (ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego), a następnie kredyt ten został przez Pana – po jego śmierci – spłacony w części przypadającej na Pana, przekazanie przez stryja na Pana rzecz udziału w tych częściach nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn?

2) Czy w przedstawionej sytuacji, w której przekazanie przez stryja udziału w nieruchomości na Pana rzecz stanowi jedynie formalne uregulowanie stanu prawnego zgodnie z rzeczywistym finansowaniem budowy (poniesionym w całości przez Pana ojca i Pana po jego śmierci), powstanie po Pana stronie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie pytania drugiego

W Pana ocenie przekazanie przez stryja na Pana rzecz oraz na rzecz brata udziałów w nieruchomości, obejmujących pierwsze i drugie piętro, nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadnia to Pan następującymi faktami: Budowa pierwszego i drugiego piętra została sfinansowana w całości przez Pana ojca, który na ten cel zaciągnął kredyt hipoteczny w 2005 roku. Po śmierci ojca w 2020 roku kredyt ten był w całości spłacany przez Pana i brata, a obecnie został już całkowicie uregulowany. Stryj nie ponosił żadnych nakładów finansowych na budowę tych pięter, ani na spłatę kredytu. Jest on współwłaścicielem nieruchomości wyłącznie z uwagi na dziedziczenie udziałów po Pana dziadku, a nie w wyniku partycypacji w kosztach budowy. W związku z powyższym przekazanie udziałów w tych częściach nieruchomości stanowi jedynie formalne uregulowanie stanu prawnego zgodnie z rzeczywistym podziałem nakładów finansowych i nie powinno być traktowane jako odpłatne zbycie generujące obowiązek podatkowy. Wobec powyższego, w Pana opinii, nie powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT: „Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14–14b, art. 17 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”. W przedmiotowym przypadku nie występuje nieodpłatne świadczenie, ponieważ nabycie udziałów w nieruchomości następuje w ramach rozliczenia wzajemnych roszczeń – tj. zwolnienia z długu wynikającego z poniesionych nakładów na nieruchomość (art. 453 k.c.).

Art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn”. Gdyby nawet czynność została uznana za nieodpłatną (czemu przeczy jej treść), to czynność ta nie generuje przychodu w rozumieniu ustawy o PIT, ponieważ ewentualnie podlegałaby (hipotetycznie) ustawie o podatku od spadków i darowizn – co wyłącza stosowanie PIT.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT: „Źródłami przychodów są w szczególności: odpłatne zbycie [...] nieruchomości lub ich części [...] – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej”. Przepis ten ma zastosowanie po stronie zbywcy, nie nabywcy. W tym przypadku jest Pan nabywcą udziału, a nie jego zbywcą – i to w ramach wzajemnego rozliczenia, a nie nabycia za darmo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.),

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Obok pieniędzy i wartości pieniężnych ustawodawca za przychody uważa również wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Świadczenia w naturze to takie świadczenia, w przypadku których przedmiot świadczenia jest inny niż pieniądz lub wartość pieniężna. Będą to w szczególności różnego rodzaju świadczenia rzeczowe, chociaż przedmiotem świadczenia mogą być również prawa.

Powyższe związane jest z przyjętą zasadą kompletności opodatkowania, w myśl której opodatkowaniu powinny podlegać wszelkie przysporzenia majątkowe, a nie tylko te o charakterze pieniężnym. W przypadku świadczeń w naturze przychody powstają dopiero z chwilą ich otrzymania.

Z kolei na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2b ww. ustawy:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy odrębnym źródłem przychodów są tzw. inne źródła.

Stosownie do art. 20 ust. 1 wyżej powołanej ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Sformułowanie „w szczególności” dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Pana wątpliwość w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych budzi kwestia skutków podatkowych z tytułu przeniesienia na Pana rzecz udziałów w nieruchomości w zamian za zwolnienie stryja z obowiązku zapłaty w rozumieniu art. 453 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Tym samym w zamian za zwolnienie stryja z długu nabywa Pan udział we własności przedmiotowej nieruchomości. Przeniesienie na (Pana) wierzyciela udziału we własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub prawa w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości lub praw majątkowych jest nabycie własności nieruchomości lub praw majątkowych w zamian za zwolnienie z długu.

Niemniej jednak nabycie przez Pana udziału w nieruchomości w zamian za zwolnienie stryja z obowiązku zapłaty na Pana rzecz pozostanie dla Pana neutralne z punktu widzenia podatku dochodowego od osób fizycznych. W zawartym w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalogu źródeł przychodów nie wymieniono bowiem odpłatnego nabycia nieruchomości, rzeczy lub praw, z czym będziemy mieli do czynienia w przedstawionej sytuacji, jako sytuacji, z którą wiąże się powstanie przychodu.

Nabycie to nie jest także świadczeniem nieodpłatnym, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, stąd też zdarzenie to nie spowoduje dla Pana powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie. W zakresie pytania pierwszego (dotyczącego ustawy o podatku od spadków i darowizn) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.