Interpretacja 0115-KDIT1.4011.311.2026.1.JG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni 14 lutego 2022 roku nabyła lokal mieszkalny położony w A przy ul. B1 o powierzchni 32,82 m² wraz z miejscem parkingowym w garażu podziemnym, za łączną kwotę 218.638 zł (stan deweloperski). Lokal ten został sfinansowany częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu hipotecznego. Następnie Wnioskodawczyni poniosła wydatki na wykończenie mieszkania w kwocie około 67.000 zł, obejmujące doprowadzenie lokalu ze stanu deweloperskiego do stanu mieszkalnego (m.in. podłogi, kuchnia, łazienka, wyposażenie podstawowe).

14 sierpnia 2025 roku Wnioskodawczyni sprzedała to mieszkanie wraz z miejscem parkingowym za 420.000 zł.

Tego samego roku, tj. 8 września 2025 roku, Wnioskodawczyni nabyła inne mieszkanie położone w A przy ul. C1 za kwotę 650.000 zł. Zakup został sfinansowany częściowo kredytem hipotecznym w wysokości 480.000 zł, a pozostała część (170.000 zł) pochodziła ze środków własnych, w tym z uzyskanej sprzedaży poprzedniego mieszkania. Wnioskodawczyni poniosła również koszty transakcyjne: taksa notarialna i opłaty 2.017,20 zł, podatek PCC 13.019 zł, opłata sądowa 400 zł, opłata rejestracyjna 5 zł.

Nabyte mieszkanie służy Wnioskodawczyni jako lokal mieszkalny – Wnioskodawczyni zamieszkuje w nim wraz z mężem i córką. Cała rodzina Wnioskodawczyni jest w tym mieszkaniu zameldowana na pobyt stały.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni dodaje, że:

·      na lokal przy ul. B1 w A przysługiwał Wnioskodawczyni tytuł prawny: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość - mieszkanie własnościowe;

·      Wnioskodawczyni była jedyną właścicielką lokalu mieszkalnego przy ul. B1 w A;

·      w lokalu przy ul. B1 w A Wnioskodawczyni realizowała własne cele mieszkaniowe - mieszkała w tym lokalu;

·      miejsce parkingowe było przynależne do ww. lokalu mieszkalnego zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, własność została opisana jako udział w Nieruchomości Wspólnej;

·      na miejsce parkingowe nie było założonej odrębnej Księgi Wieczystej;

·      cena za miejsce parkingowe nie była wyodrębniona w Akcie Notarialnym – cena 218.638 zł była sprzedażą lokalu wraz z miejscem parkingowym;

·      sprzedaż lokalu wraz z miejscem parkingowym nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej;

·      część przychodu ze sprzedaży lokalu przy B1 Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego w pozostałej do spłaty kwocie 214.738,36 zł, a pozostała kwota z przychodu wpłynęła na konto Wnioskodawczyni w kwocie 205.261,64 zł i została wydatkowana:

-     170.000 zł - wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego przy ul. C,

-     13.019 zł - podatek PCC za zakup lokalu mieszkalnego przy ul. C,

-     2.017,20 zł - taksa notarialna i opłaty notarialne na zakup lokalu mieszkalnego przy ul. C,

-     400 zł - opłata sądowa za zakup lokalu mieszkalnego przy ul. C,

-     5 zł - opłata rejestracyjna za zakup lokalu mieszkalnego przy ul. c.

Niemniej jednak koszt zakupu nieruchomości wraz z miejscem parkingowym lokalu, który Wnioskodawczyni sprzedała przy ul. A1 w B wyniósł 285.638 zł (lokal, miejsce parkingowe oraz wykończenie mieszkania do stanu pod klucz). Lokal z miejscem parkingowym został sprzedany za 420.000 zł, więc kwota, którą Wnioskodawczyni zarobiła na mieszkaniu to 134.362 zł, a kwota wydatków poniesionych na rzecz zakupu lokalu przy ul. C przewyższa tą kwotę, ponieważ wynosi 185.441,20 zł.

Do mieszkania przy ul. C przysługuje Wnioskodawczyni własność do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką lokalu, nie posiada innych nieruchomości. W przeszłości Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, poza opisanym wyżej lokalem przy ul. B.

Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego położonego w A przy ul. B w wysokości 214.738,36 zł Wnioskodawczyni wydatkowała na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego mieszkania. Pieniądze z jego sprzedaży pozwoliły Wnioskodawczyni na spłatę kredytu hipotecznego, który był wzięty na jego zakup. Ww. kredyt Wnioskodawczyni zawarła na okres 20 lat, umowa z X została zawarta (...) 2022 r. Wnioskodawczyni była jedynym kredytobiorcą.

W małżeństwie obowiązuje rozdzielność majątkowa, która została zawarta (...) 2021 r. Rep. A nr (...).

Kredyt na mieszkanie w miejscowości A, ul. C1 lokal 1 został zaciągnięty przez Wnioskodawczynię na 25 lat w X, Wnioskodawczyni jest jedynym kredytobiorcą i właścicielem nieruchomości, zamieszkuje to mieszkanie wraz z mężem i córką – wszyscy są w nim zameldowani na pobyt stały.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży 14 sierpnia 2025 roku mieszkania nabytego 14 lutego 2022 roku, jeżeli cały przychód ze sprzedaży został przeznaczony na zakup innego mieszkania służącego własnym celom mieszkaniowym i kosztom związanym z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2022 r. jest zwolniony z opodatkowania, gdyż cały przychód został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od daty nabycia, lecz ustawodawca przewidział zwolnienie z podatku w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego wydatkowany na nabycie własnego lokalu mieszkalnego. W przypadku Wnioskodawczyni środki zostały wykorzystane bezpośrednio na zakup nowego mieszkania (w tym opłaty i podatki związane z zakupem), w którym faktycznie Wnioskodawczyni mieszka z rodziną.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że dochód ze sprzedaży mieszkania 14 sierpnia 2025 roku korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, a zatem Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do jego zapłaty, niemniej jednak chciałaby mieć stuprocentową pewność, dlatego zwraca się z prośbą o weryfikację stanowiska w związku z tą sprawą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Skoro sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, to stanowiła dla Pani przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cała równowartość przychodu ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowana na cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości uprawniają do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w zamkniętym katalogu kosztów, tj. w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy – na które wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem.

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.

Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy, do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma Pani prawo zaliczyć cenę nabycia nowej nieruchomości wynikającą z aktu notarialnego, niezależnie od faktu, że część tej ceny została sfinansowana środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego zaciągniętego na jej zakup.

W konsekwencji prawidłowy jest Pani pogląd, że uzyskany przez Panią dochód ze sprzedaży mieszkania korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Wskazać należy, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego bądź potwierdzenia prawidłowości dokonanych obliczeń. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia zobowiązania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.