Interpretacja 0115-KDIT1.4011.321.2026.1.MK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, obywatelką Rzeczpospolitej Polskiej. (...) 2002 r. Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński, w którym pozostaje do tej pory. Początkowo obowiązującym ustrojem majątkowym pomiędzy nią a jej mężem był ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W czasie pozostawania w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 19 lutego 2013 r., Wnioskodawczyni wspólnie z mężem wspólnie nabyli niezabudowaną nieruchomość o powierzchni 0,1054 ha w A. Była to działka budowlana, przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, którą małżonkowie planowali przeznaczyć na budowę domu mieszkalnego (na własne cele mieszkaniowe). Powyższa nieruchomość w momencie zakupu stała się współwłasnością łączną Wnioskodawczyni i jej męża. Każdemu z nich przysługiwał we własności udział 1/1 we wspólność ustawowej majątkowej małżeńskiej

Następnie Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny, zawierając umowę mieszkaniowego kredytu budowlano-hipotecznego z bankiem X (tj. bankiem mającym siedzibę w Polsce). Kredyt w wysokości 330.000 zł został udzielony (...) 2014 r. na okres 30 lat. Zgodnie z treścią umowy kredytu kredyt zaciągnięty został w celu „budowy domu jednorodzinnego na działce gruntu przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe położonego w miejscowości A, działka [tu w umowie wskazano nr działki]”.

Po zakończeniu budowy Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkali w domu sfinansowanym z kredytu i na dzień złożenia wniosku dom dalej jest stałym miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni.

25 stycznia 2018 r. Wnioskodawczyni zawarła z mężem w formie aktu notarialnego umowę majątkową małżeńską, w której ustanowili oni rozdzielność majątkową małżeńską. Na dzień złożenia wniosku pomiędzy małżonkami dalej nieprzerwanie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej małżeńskiej, od (...) 2018 r. formalnie Wnioskodawczyni i jej mąż stali się współwłaścicielami nieruchomości (domu w A) w częściach ułamkowych – każdemu z nich przysługuje obecnie udział 1/2 we własności.

Pozostając w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawczyni nabyła do swojego majątku osobistego prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 42,41 m² położonego w B. Lokal Wnioskodawczyni nabyła bezpośrednio od dewelopera, za cenę 233.255 zł brutto.

16 listopada 2017 r. zawarta została w formie aktu notarialnego, zmieniona następnie 5 lutego 2018 r., umowa deweloperska. Lokal wydany został przez dewelopera Wnioskodawczyni 24 października 2019 r. W wykonaniu umowy deweloperskiej prawo odrębnej własności lokalu zostało ustanowione na rzecz Wnioskodawczyni na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego 14 stycznia 2020 r. Wraz z prawem odrębnej własności Lokalu, w ramach ceny Lokalu, Wnioskodawczyni nabyła związany z własnością Lokalu udział 4241/2031951 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowią grunty o powierzchni 2,325 ha oraz części budynków i urządzeń, które nie służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Ponadto, w tym samym akcie notarialnym z 14 stycznia 2020 r., Wnioskodawczyni nabyła od dewelopera za cenę 15.000 zł brutto udział wynoszący 3092/138739 części we własności garażu jednoprzestrzennego położonego w tym samym budynku, co Lokal, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nabycie powyższego prawa miało na celu uzyskanie do wyłącznego korzystania Wnioskodawczyni jednego stanowiska postojowego w garażu wraz z przyległym do niego schowkiem.

Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką Lokalu. Dla Lokalu założona została księga wieczysta.

Przed upływem 5 lat od nabycia Wnioskodawczyni sprzedała Lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i garażem na rzecz osoby trzeciej (osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), za łączną cenę 510.000 zł brutto, na którą to cenę składają się:

•      kwota 480.000 zł tytułem ceny sprzedaży Lokalu,

•      kwota 30.000 zł tytułem ceny sprzedaży Garażu.

Sprzedaż nastąpiła 24 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa nie została zawarta pod żadnym warunkiem, prawo własności przedmiotu umowy przeszło na Kupującą w dniu zawarcia umowy, tj. 24 kwietnia 2024 r. Wniosek o dokonanie zmiany właściciela w księdze wieczystej został złożony przez notariusza przy zawarciu umowy i zmiana ta jest ujawniona w księdze wieczystej. Koszty aktu notarialnego i opłaty sądowej (w związku z wnioskiem wieczystoksięgowym) ponosiła w całości Kupująca. Przy akcie notarialnym notariusz pobrał od Kupującej podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Umówiona cena sprzedaży Lokalu została zapłacona w całości przez Kupującą na rzecz Wnioskodawczyni (sprzedawcy) w kwietniu 2024 r. Tym samym z tytułu sprzedaży Lokalu i Garażu Wnioskodawczyni uzyskała kwotę 510.000 zł brutto.

Wnioskodawczyni wykazała zysk uzyskany ze sprzedaż Lokalu w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym za rok 2024 r. Deklaracja PIT-39 została złożona w ustawowym terminie. W deklaracji Wnioskodawczyni wskazała, że chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć zysk uzyskany ze sprzedaży Lokalu na swoje potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawczyni w deklaracji ujawniła przychód w kwocie 510.000 zł, koszty uzyskania przychodów w kwocie 248.255 zł oraz dochód w kwocie 261.745 zł. Jako kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT Wnioskodawczyni wskazała kwotę 261.745 zł (cały wykazany dochód). W przypadku, gdyby Wnioskodawczyni ostatecznie nie wykorzystała całej powyższej kwoty na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, Wnioskodawczyni planuje złożyć stosowną korektę deklaracji PIT-39 i zapłacić podatek we właściwej wysokości.

Część kwoty uzyskanej ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na dokonanie przedterminowej, całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na poczet budowy domu w A.

8 sierpnia 2025 r. mąż Wnioskodawczyni złożył w banku dyspozycję przedterminowej spłaty kredytu mieszkaniowego, wnosząc o wykonanie całkowitej przedterminowej spłaty kredytu mieszkaniowego 14 sierpnia 2025 r. Wniosek został przyjęty przez bank. 14 sierpnia 2025 r. kwota 127.694,70 zł została pobrana przez bank tytułem całkowitej spłaty kredytu.

W zawiadomieniu o spłacie kredytu z 1 września 2025 r. bank potwierdził, że 14 sierpnia 2025 r. kredyt został całkowicie spłacony, wraz z prowizją, odsetkami i innymi należnościami banku. Pomimo, że sam dokument dyspozycji wcześniejszej spłaty kredytu został podpisany przez drugiego kredytobiorcę, tj. męża Wnioskodawczyni, to 100% środków przeznaczonych na powyższą wcześniejszą spłatę (127.694,70 zł) zostało pokrytych przez Wnioskodawczynię, ze środków uzyskanych ze sprzedaży Lokalu.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi to, czy kwotę 127.694,70 zł wykorzystaną na spłatę opisanego we wniosku kredytu może ona rozliczyć w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej.

Pytanie

Czy w opisanym we wniosku stanie faktycznym kwota przeznaczona przez Wnioskodawczynię na spłatę zobowiązania obciążającego ją solidarnie z mężem: kredytu finansującego budowę domu, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w 1/2 części, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe i uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, jest ona uprawniona do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku z wydatkiem poniesionym na spłatę kredytu.

Tzw. „ulga mieszkaniowa” uregulowana została w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT). Co do zasady, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT:

Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

(...)

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego przepisu uznać należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię Lokalu przed upływem 5 lat od jego nabycia spowodowało powstanie po jej stronie przychodu w łącznej kwocie 510.000 zł brutto.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Jak wynika z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie w przywołanym w powyższym przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Odnosząc powyższe zasady do stanu faktycznego tej sprawy, obliczenie dochodu osiągniętego przez Wnioskodawczynię wskutek sprzedaży Lokalu i Garażu oraz kwoty należnego podatku dochodowego od osób fizycznych przedstawia się następująco:

Lokal: Przychód: 480.000 zł brutto, Koszty uzyskania przychodu (cena zakupu): 233.255 zł, Dochód: 232.775 zł (480.000 zł - 233.255 zł), Podatek: 44.227 zł (232.775 zł x 19% = 44 227,25 zł ≈ 44.227 zł).

Garaż: Przychód: 30.000 zł brutto, Koszty uzyskania przychodu (cena zakupu): 15.000 zł, Dochód: 15.000 zł (30.000 zł - 15.000 zł), Podatek: 2.850 zł (15.000 zł x 19%).

Jak jednak wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT:

Wolne od podatku dochodowego są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych

Odpłatne zbycie Lokalu i Garażu nastąpiło 24 kwietnia 2024 r., co oznacza, że dla celów ulgi mieszkaniowej potencjalnie mogą zostać zakwalifikowane wydatki poniesione w okresie do 31 grudnia 2027 r. (3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie). Tym samym wydatek poniesiony 14 sierpnia 2025 r. mieści się w przewidzianym okresie. W dalszej kolejności trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy wydatek na spłatę kredytu, obciążającego solidarnie Wnioskodawczynię i jej męża, z którego sfinansowana została budowa domu, którego Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w udziale 1/2 i w którym obecnie mieszka, stanowi „wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe” w rozumieniu ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z wykładnią literalną cytowanego przepisu, wydatki na spłatę kredytu (w tym odsetek), zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia, kwalifikują się do wydatków „na własne cele mieszkaniowe”, o ile cel kredytu mieścił się w ustawowych przesłankach.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem sprzedaży Lokalu Wnioskodawczyni może zaliczyć na poczet „wydatków na własne cele mieszkaniowe”, jeżeli kredyt ten był zaciągnięty na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

W stanie faktycznym opisanym we wniosku kredyt zaciągnięty został w celu budowy domu własnego budynku mieszkalnego. Jest to więc cel, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d).

Dla kompleksowej analizy problemu opisanego we wniosku należy również ocenić, czy to, że:

1)  Kredyt zaciągnięty był wspólnie przez Wnioskodawczynię i jej męża,

2)  Wnioskodawczyni obecnie jest współwłaścicielką nieruchomości w A w udziale 1/2, a więc nie jest jego jedyną właścicielką

- ma wpływ na możliwość uznania analizowanych wydatków za poniesione na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Odnośnie pkt 1 podkreślić należy, że odpowiedzialności obojga kredytobiorców z tytułu spłaty kredytu miała charakter solidarny.

Zasady odpowiedzialności solidarnej określają przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 366 § 1 k.c., kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Jak zaś wynika z art. 366 § 2 k.c., aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Jak wprost wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpowiedzialności solidarnej wierzyciel może dowolnie, wedle swojego wyboru, żądać spełnienia całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników lub tylko wybranych. Odpowiedzialność wszystkich dłużników solidarnych wygasa w momencie całkowitej spłaty wierzytelności – niezależnie od tego, którzy z dłużników i w jakiej części dokonali spłaty. Oznacza to, że każdy z dłużników pozostaje w pełni odpowiedzialny wobec wierzyciela za zapłatę całości wierzytelności, a nie jedynie ułamkowej części.

Przenosząc powyższe rozważania na stan faktyczny opisany we wniosku należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni jako dłużnik solidarny pozostawała odpowiedzialna wobec banku za zapłatę całości wierzytelności z tytułu kredytu, aż do całkowitej spłaty. Tym samym dokonując wpłaty tytułem całkowitej spłaty kredytu Wnioskodawczyni spełniła swoje własne zobowiązanie wobec banku, za które odpowiadała osobiście w całości, niezależnie od tego, że istniał jeszcze drugi kredytobiorca. Nie budzi więc wątpliwości, że przedmiotowa wpłata została w całości przeznaczona na cele własne Wnioskodawczyni (spłatę jej zobowiązania).

Odnosząc się do pkt 2, czyli do tego, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości (domu) w A w udziale 1/2, wskazać należy, że brak pełnej własności nie stoi na przeszkodzie uznaniu, że dom ten został wybudowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) ustawy PIT wprost dopuszczają przyjęcie za wydatek na cele mieszkaniowe nabycie nie tylko całej nieruchomości (domu lub gruntu niezabudowanego na cele budowy), ale również udziału we własności.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o PIT mówi wydatkach na budowę „własnego budynku mieszkalnego”. Jak precyzuje art. 21 ust. 26 ustawy o PIT:

przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Jak wprost wynika z powyższych przepisów, wydatki na budowę domu stanowiącego współwłasność podatnika – a w konsekwencji również wydatki na spłatę kredytu finansującego ww. budowę – również należy uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika.

Jedynie na marginesie powyższych rozważań należy zauważyć, że w momencie zaciągnięcia kredytu i budowy domu Wnioskodawczyni wraz z mężem pozostawali w ustroju wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Tym samym w tamtym okresie Wnioskodawczyni przysługiwała pełna własność nieruchomości (udział 1/1 we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej).

W konsekwencji należy uznać, że poniesiony przez Wnioskodawczynię 14 sierpnia 2025 r. wydatek w kwocie 127.694,70 zł na całkowitą spłatę mieszkaniowego kredytu budowlano-hipotecznego, z którego sfinansowana została budowa domu w A, w którym Wnioskodawczyni mieszka, stanowi „wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe” Wnioskodawczyni w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydanych w zbliżonym stanie faktycznym.

W interpretacji indywidualnej z 16 maja 2025 r., znak 0115-KDIT1.4011.200.2025.2.JG, Dyrektor KIS potwierdził, że:

kwota przychodu ze sprzedaży nieruchomości jaką Pan przeznaczy na spłatę kredytu, w stosunku do spłaty którego jest Pan zobowiązany solidarnie, będzie w całości wydatkiem na Pana cele mieszkaniowe.

W interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2023 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.479.2023.2.MS2, Dyrektor KIS wyjaśnił:

podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

(...)

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że za wydatki na własne cele mieszkaniowe należy uznać wydatki poniesione na spłatę kredytu, zaciągniętego na budowę domu, który po zawarciu małżeństwa został włączony do majątku wspólnego małżonków. Tym samym, jeżeli ww. dom, na którego budowę został zaciągnięty kredyt został włączony do wspólności majątkowej i przystąpiła Pani do kredytu ponosząc solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, nie ma przeszkód, aby dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego Pani majątek osobisty przeznaczyć na spłatę tego kredytu i tym samym zaliczyć do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

Podobnie w interpretacji indywidulanej z 5 kwietnia 2023 r., znak 0115-KDIT3.4011.92.2023.3.PS, wskazano:

wydatki poniesione przez Panią - w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nabytego w drodze darowizny mieszkania - na spłatę kredytu zaciągniętego w 2016 r. wraz z przyszłym małżonkiem na nabycie lokalu mieszkalnego, gdzie za zadłużenie wynikające z zawartej umowy ponosiła Pani wraz z mężem (wcześniej partnerem) odpowiedzialność solidarną, i w którym realizowała Pani własne cele mieszkaniowe i planuje realizować je w przyszłości, lecz obecnie je wynajmuje (tymczasowo), mogą w całości stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać rozliczeniu przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z powyższego, nawet tymczasowe zamieszkiwanie poza nieruchomością sfinansowaną z kredytu nie przekreśla możliwości uznania wydatku na spłatę kredytu za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Tym bardziej więc w opisanym we wniosku stanie faktycznym, w którym Wnioskodawczyni cały czas mieszka w domu sfinansowanym z kredytu, wydatek na spłatę kredytu należy zakwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Podsumowując należy stwierdzić, że opisany we wniosku wydatek w kwocie 127.694,70 zł poniesiony przez Wnioskodawczynię na całkowitą (przedterminową) spłatę kredytu stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. W związku z powyższym Wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Zgodnie z zasadami wynikającymi z ww. przepisu, kwota 127.694,70 zł stanowi 26,6% przychodu ze sprzedaży Lokalu (480.000 zł). Iloczyn dochodu ze sprzedaży Lokalu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi więc 61.918,15 zł (232.775 zł x 26,6%). Dochód w powyższej kwocie, zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy PIT, zwolniony jest z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Końcowo należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni jeszcze do 31 grudnia 2027 r. ma możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do pozostałej części dochodu ze sprzedaży Lokalu i Garażu, jeżeli do tego dnia poniesie inne wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o PIT.

W przypadku, gdyby do 31 grudnia 2027 r. Wnioskodawczyni nie poniosła dalszych wydatków na własne cele mieszkaniowe, wysokość dochodu podlegającego opodatkowaniu i podatku dla Garażu pozostałaby bez zmian, zaś dla Lokalu przedstawiałaby się następująco: Kwota dochodu nieobjęta zwolnieniem: 170.856,85 zł (232.775 zł – 61.918,15 zł), Podatek: 32.463 zł (170.856,85 zł x 19% = 32.462,80 zł ≈ 32.463 zł)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak stanowi art. 21 ust. 26 ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Z przedstawionych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Jednym z takich celów jest m.in. spłata kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (praw) na spłatę kredytu istotne jest aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto, zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu, którym sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu. Takimi wydatkami nie są zatem inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu.

Z treści wniosku wynika, że dom jednorodzinny, którego budowę sfinansowano kredytem, służy Pani celom mieszkaniowym, tj. dom dalej jest Pani stałym miejscem zamieszkania. Brak pełnej własności nie stoi na przeszkodzie uznaniu, że dom został wybudowany w celu zaspokojenia Pani własnych potrzeb mieszkaniowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) oraz pkt 2 lit a) omawianej ustawy).

Wobec powyższego kwota przeznaczona przez Panią na spłatę kredytu (oraz odsetek od tego kredytu) obciążającego Panią solidarnie z mężemstanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe i uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podstawową zasadą obowiązującą w polskim systemie podatkowym jest zasada samoobliczenia podatku, która polega na tym, że podatnik sam określa podstawę opodatkowania, oblicza podatek i odprowadza go do organu podatkowego. Na podatniku ciąży więc obowiązek prawidłowego określenia przychodów, kosztów uzyskania przychodu oraz dochodu oraz zastosowania. W ramach interpretacji indywidualnej nie ma możliwości analizy poprawności obliczeń podatkowych, stąd też Pani obliczenia nie podlegały weryfikacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.