Interpretacja 0115-KDIT1.4011.554.2025.2.JG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności. Uzupełnił go Pan pismem z 11 sierpnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie aktu notarialnego rep. A numer (...) z dnia 26 maja 2017 r. Wnioskodawca otrzymał w umowie darowizny po dziadkach udział w wysokości 1/3 części działki o nr 111 w miejscowości A.

Na podstawie prawomocnego orzeczenia Sądu Rejonowego (...) z dnia 4 listopada 2022 r. nastąpiło zniesienie współwłasności (sygnatura akt (...)) ww. działki, bez wzajemnych dopłat. Działka została podzielona na trzy równe odrębne działki oraz została wydzielona droga z równym udziałem 1/3 dla każdego.

Działka nr 111/2 została przydzielona na wyłączną własność Wnioskodawcy, natomiast działka nr 111/1 (droga) została przydzielona Wnioskodawcy na współwłasność w 1/3 części, zgodnie z projektem podziału. Tak więc, po zniesieniu współwłasności udziały zostały niezmienione co do umowy darowizny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wartość działki nr 111/2 i udziału w działce nr 111/1, które Wnioskodawca uzyskał w wyniku zniesienia współwłasności, była równa wartości jego udziału w działce nr 111 przed zniesieniem współwłasności.

Zniesienie współwłasności odbyło się sądownie na wniosek wszystkich współwłaścicieli, z zatwierdzonym przez strony podziałem nieruchomości 111. Zgodnie z aktem notarialnym umowy darowizny, każda ze stron otrzymała 1/3 z całości działki. Działka o nr 111 została w sposób równy podzielona w całości.

W ramach zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie otrzymał dopłat. W postanowieniu sądowym zniesienia współwłasności jest napisane, że zniesienie współwłasności odbyło się bez wzajemnych dopłat i rzeczywiście tak było.

Każdy zatwierdził podział działki 111 bez zastrzeżeń. Podział odbył się za zgodą wszystkich stron. Co do terminu spłaty, to nie ma on tu miejsca, gdyż Wnioskodawca nie musiał nikogo spłacać, gdyż wszyscy otrzymali równe części w naturze. Zniesienie współwłasności miało charakter nieodpłatny.

Opisane nieruchomości nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie sprzeda nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Pytanie

W bieżącym roku kalendarzowym (2025) Wnioskodawca chciałby sprzedać swoją działkę oraz swój udział w drodze. W związku z tym ma pytanie, czy jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej będzie objęty obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w wyżej wymienionych okolicznościach?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek dochodowy po sprzedaży nieruchomości nie obejmuje przyszłej transakcji, gdyż prawo własności do działki Wnioskodawca nabył w 2017 roku, a okres 5 lat już upłynął.

Ponadto zniesienie współwłasności nie przyczyniło się do zwiększenia udziałów Wnioskodawcy w stosunku do umowy darowizny. Każdy z obdarowanych otrzymał tyle samo. Błędne jest wówczas traktowanie postanowienia sądowego o zniesieniu współwłasności w 2022 roku jako nabycie nieruchomości i od tego momentu liczenie pięcioletniego terminu do zniesienia obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca powołując się na wydane dotychczas przez KIS indywidualne interpretacje: 0112-KDIL1-1.4012.76.2024.1.DS oraz 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się w tym przypadku od roku nabycia tej nieruchomości, a nie od końca roku zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nieruchomości ma charakter nieodpłatny, wówczas transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dochodzi bowiem jedynie do zmiany formy prawnej tytułu własności takiej nieruchomości. Natomiast gdy zniesienie współwłasności ma charakter odpłatny, np. następuje za dopłatą pieniężną, wówczas taka czynność podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Ponadto Wnioskodawca dysponuje zaświadczeniem wydanym przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego (...) nr sprawy: (...), że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się.

Ocena stanowiska

Stanowisko dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wynika z powołanego przepisu, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest źródłem przychodu, jeśli:

· zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył lub wybudował nieruchomość oraz

· zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nie jest elementem działalności gospodarczej podatnika i następuje wskazanego w przepisie okresu 5-letniego, to zbycie takie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód z takiego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy w danym przypadku nieruchomość została zbyta po upływie 5-letniego okresu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, wymaga ustalenia momentu jej nabycia.

„Nabycie” nieruchomości oznacza uzyskanie prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do uzyskania tej własności. Co do zasady, moment nabycia nieruchomości dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym jest określany zgodnie z normami prawa cywilnego.

Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

A zatem, moment zawarcia umowy darowizny jest momentem nabycia nieruchomości przekazywanej w ramach tej darowizny.

Nabył Pan udział 1/3 w nieruchomości (działce 111) w drodze umowy darowizny z 26 maja 2017 r.

W Pana przypadku, po umowie darowizny doszło jednak do zniesienia współwłasności nieruchomości. W efekcie tej czynności każdy ze współwłaścicieli otrzymał na wyłączną własność nieruchomość powstałą w wyniku podziału wspólnej działki ora udział 1/3 w drodze dojazdowej.

Konieczna jest więc analiza, czy opisane zniesienie współwłasności miało znaczenie dla ustalenia daty nabycia przez Pana nieruchomości, które chce Pan sprzedać.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Stosownie do art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowiła do tej pory przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli – z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty/spłaty pieniężne.

Zgodnie z teorią prawa cywilnego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy.

Z perspektywy prawa podatkowego, nabycie ma jednak przede wszystkim wymiar zmiany w stanie majątku podatnika – jest uzyskaniem nowych wartości majątkowych. Z tego względu, przyjmuje się, że zniesienie współwłasności, które następuje przez podział rzeczy, nie jest nowym nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli:

· podział rzeczy jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty oraz

· wartość rzeczy otrzymanej przez podatnika w wyniku podziału mieści się w wartości udziału we współwłasności rzeczy, jaki przysługiwał mu przed podziałem.

Jak wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, 4 listopada 2022 sąd zniósł współwłasność nieruchomości, której był Pan współwłaścicielem. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty. W wyniku tej czynności uzyskał Panu na wyłączną własność działkę 111/2, która powstała z podziału nieruchomości 111 oraz udział 1/3 w działce nr 111/1 stanowiącej drogę.

Wartość działki 111/2 i udziału w drodze nie przekroczyła wartości Pana udziału w działce 111, jaki przysługiwał Panu przez zniesieniem współwłasności. Tym samym, opisane zniesienie współwłasności nie było dla Pana nowym nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy planowana przez Pana sprzedaż działki 111/2 i udziału w drodze, nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nabył Pan te nieruchomości, jako datę ich nabycia należy przyjąć datę umowy darowizny (26 maja 2017 r.).

Okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, upłynął zatem z końcem 2022 roku.

Odpłatne zbycie w 2025 r. działki nr 111/2 oraz udziału 1/3 w działce nr 111/1 nie będzie zatem stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie będzie Pan więc zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.