Interpretacja 0115-KDIT1.4011.569.2025.2.DB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił Pan wniosek – na wezwanie organu – 16 września 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

2 grudnia 2014 r. zawarto umowę dzierżawy, na mocy której Pani A.B., małżonkowie C i D.E. oraz małżonkowie E. i F.G., posiadający odpowiednio po 1/3 udziału w nieruchomości położonej w A. przy ul. B.1, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), wydzierżawili ją spółce X sp. z o.o.

Zgodnie z postanowieniami umowy strony postanowiły, że czynsz dzierżawny składać się będzie z części stałej oraz części zmiennej o wysokości uzależnionej od należności publicznoprawnych obciążających wydzierżawiającego, a związanych z przedmiotem dzierżawy.

Część stała stanowi miesięczną opłatę w wysokości 5.081,71 PLN netto, do której należało doliczyć podatek VAT. Kwota ta jest corocznie waloryzowana.

Część zmienna natomiast składa się z opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz innych należności publicznoprawnych, w części obciążającej wydzierżawiającego. Należności te pokrywane są wobec organu podatkowego przez wydzierżawiającego, a następnie na podstawie faktury rozliczane z dzierżawcą, który dokonuje płatności przelewem na nr rachunku wskazany w fakturze w terminie 5 dni od jej otrzymania. Kwota czynszu zmiennego odpowiada więc sumie należności uiszczonych przez wydzierżawiającego na rzecz organu z wyjątkiem ewentualnych kar i odsetek nałożonych przez organ wskutek zwłoki wydzierżawiającego. Część zmienną czynszu skonstruowano zatem w taki sposób, by była neutralna podatkowo, stanowiąc jedynie zwrot kosztów, nie zaś dodatkowe wynagrodzenie i w oparciu o to kryterium wyraźnie oddzielono ją od części stałej.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Przedmiotem umowy dzierżawy jest zabudowana działka gruntu. Umowa nie została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez wydzierżawiającego. Zgodnie z umową dzierżawy dzierżawca ma obowiązek pokrywać koszty należności publicznoprawnych dotyczących nieruchomości. Żadne inne należności publicznoprawne, poza podatkiem od nieruchomości, obciążające Wydzierżawiającego, związane z przedmiotem dzierżawy, nie są uwzględniane przy ustalaniu części zmiennej czynszu dzierżawnego.

Pytanie

Czy, mając na uwadze powyższy stan faktyczny, prawidłowym jest przyjęcie, że podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stanowi wyłącznie część stała czynszu z pominięciem części zmiennej?

Pana stanowisko w sprawie

Mając na uwadze zarysowany wyżej stan faktyczny Wnioskodawca uważa, że odpowiedź na przedstawione pytanie powinna być twierdząca.

Na podstawie art. 6 ust. 1a UZPD, przychody z dzierżawy podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z dzierżawy są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Oznacza to, że opodatkowaniu podlega to, co faktycznie powiększa majątek podatnika.

Część stała czynszu bez wątpienia stanowi podstawę opodatkowania, jest bowiem przysporzeniem majątkowym po stronie wydzierżawiającego.

Część zmienna natomiast składa się z opłat z tytułu podatku od nieruchomości i innych należności publicznoprawnych obciążających wydzierżawiającego, a związanych z przedmiotem dzierżawy. Częścią zmienną są zatem należności pokrywane wobec organu podatkowego przez wydzierżawiającego, a następnie rozliczane z dzierżawcą, który w rzeczywistości jest tymi kosztami ekonomicznie obciążony. Suma otrzymana od dzierżawcy jest dokładnie równa sumie zapłaconej przez wydzierżawiającego organowi podatkowemu. Wnioskodawca pełni tu zatem rolę płatnika, pośredniczy w procesie odprowadzania podatków i opłat, a kwoty otrzymane od dzierżawcy mają charakter wyłącznie zwrotu kosztów, nie stanowią zaś dodatkowego wynagrodzenia dla Wydzierżawiającego, ani jakiegokolwiek przysporzenia. Część zmienna czynszu jest więc z zasady neutralna podatkowo.

W tym miejscu warto nakreślić dotychczasową linię interpretacyjną, przyjętą w zbliżonych stanach faktycznych.

W sprawie o sygnaturze 0114-KDIP3-1.4011.713.2023.3.MS2, w toku której wydano interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 października 2023, podatnik zawarł umowę dzierżawy gruntu z firmą planującą budowę farmy fotowoltaicznej. Dzierżawca zobowiązał się do płacenia czynszu dzierżawnego oraz do refundacji podatku od nieruchomości, który to podatnik będzie zobowiązany uiścić w związku ze zmianą przeznaczenia gruntu. Organ podatkowy uznał, że kwota refundowanego przez dzierżawcę podatku od nieruchomości nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym, ponieważ nie jest to przysporzenie majątkowe dla podatnika, lecz jedynie przeniesienie na dzierżawcę obowiązku zapłaty tego podatku. Organ potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika w tej kwestii.

Analogiczny stan faktyczny zaistniał na gruncie interpretacji z 13 lutego 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.842.2023.2.AA, gdzie Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy, zgodnie z której treścią jako wydzierżawiający opłacał podatek od nieruchomości i kwotę tą następnie rozliczał z dzierżawcą. Organ stwierdził, że podatek od nieruchomości nie stanowi dla wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z treścią interpretacji: „Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości (gruntów rolnych) w dzierżawę”.

Mając na względzie fakt, że przychody osiągane zarówno z tytułu dzierżawy, jak i najmu opodatkowane są na podstawie tych samych przepisów i na tych samych zasadach (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), warto także przytoczyć interpretacje odnoszące się do stosunku najmu.

W myśl interpretacji z 18 marca 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.225.2025.1.MW, kwoty uiszczane przez najemcę z tytułu obciążeń związanych z przedmiotem najmu, takich jak podatki i opłaty o charakterze publicznoprawnym, nie powinny być kwalifikowane jako przychód osiągany z najmu prywatnego, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Tego typu wydatki, uiszczane przez najemcę w związku z użytkowaniem przedmiotu najmu, nie mieszczą się bowiem w katalogu świadczeń w naturze ani innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, a co istotne – nie generują realnego przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Podobnie, na gruncie interpretacji indywidualnej z 25 lutego 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.107.2025.1.MW analizie poddano następujący stan faktyczny. Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu, zgodnie z którą najemcy byli zobowiązani płacić Wynajmującej równowartość podatku od nieruchomości, stanowiącej przedmiot najmu, który Wynajmująca uiszczała na rzecz właściwego samorządowego organu podatkowego. W konsekwencji ciężar ekonomiczny podatku od nieruchomości obciążał zatem najemcę. Wnioskodawczyni zwróciła się z pytaniem, czy kwota ta stanowi przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a UZPD.

W powyższej sprawie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: KIS) stwierdził, co następuje: „Jednocześnie, wszelkie opłaty eksploatacyjne oraz inne opłaty związane z przedmiotem najmu, takie jak m.in. podatek od nieruchomości, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Zwrot wynajmującemu poniesionych kosztów nie mieści się w definicji przychodu. To oznacza, że zwrot wydatków dotyczących opłat jest neutralny podatkowo, a podatnik nie uzyskuje żadnego dodatkowego przysporzenia majątkowego z tego tytułu. Zwrot wydatków nie stanowi więc przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym”.

Mając na uwadze zarówno przedstawiony stan faktyczny, jak i kierunek opisanej linii interpretacyjnej organów podatkowych, należy stwierdzić, że tylko faktyczne przysporzenie majątkowe stanowi podstawę opodatkowania ryczałtem. Część zmienna czynszu odpowiada kwotom należności publicznoprawnych, obciążających ekonomicznie dzierżawcę, a regulowanych za pośrednictwem wydzierżawiającego. Czynsz zmienny nie stanowi zatem jakiegokolwiek przysporzenia po stronie Wnioskodawcy, a tym samym pozostaje neutralny podatkowo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że to dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.

Mając na uwadze powyższe, jedynie określona w umowie kwota czynszu (część stała) będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wydzierżawiającego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wskazane przez Pana należności publicznoprawne, do ponoszenia których zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tych należności pełni Pan jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem.

Tym samym przychód dla Pana, od którego powinien Pan obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem części stałej czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie nieruchomości w dzierżawę.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.