Interpretacja 0115-KDIT1.4011.718.2025.3.DB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił Pan wniosek 9 grudnia 2025 r. – na wezwanie organu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

24 listopada 2017 r. Wnioskodawca przyjął spadek po swoim ojcu A. A zmarłym (...) 2017 r. Pozostali spadkobiercy odrzucili przypadający im z mocy ustawy spadek.

W ten sposób Wnioskodawca stał się właścicielem 17 działek pod zabudowę. Podziału na działki oraz niezbędne drogi wewnętrzne dojazdowe dokonał za życia ojciec Wnioskodawcy, a zatwierdził w decyzji z 11 maja 2017 r. wójt gminy A. Powyższe działki należały do rodziny Wnioskodawcy od pokoleń i w międzyczasie nie inwestowano w dostarczenie do nich mediów – nie posiadały uzbrojenia.

W 2024 r. Wnioskodawca sprzedał 6 działek okazyjnym kupcom. Wnioskodawca zlecał sprzedaż biuru nieruchomości, nie dokonywał działań reklamowych, oprócz zachowania czystości i likwidacji niepożądanej roślinności (trawy, krzewów) nie dokonywał inwestycji na posiadanych przez siebie działkach.

Obecnie nowi właściciele mają zamiar zlecić wykonanie sieci wodociągowej umożliwiającej zasilenie ich działek w wodę. Ponieważ takie działanie będzie niezbędne w przypadku chęci zamieszkania na tym terenie Wnioskodawca uważa, że w przypadku nowych właścicieli lub budowy domu na własne potrzeby niezbędne jest spojrzenie w przyszłość i dołączenie do projektu właścicieli już sprzedanych działek i zbudowanie wspólnej sieci wodociągowej dla wszystkich obecnych i przyszłych właścicieli działek. Dzięki tej inicjatywie zmniejszony zostanie koszt jednostkowy przyłączenia wodociągu do wszystkich działek, co będzie dla wszystkich właścicieli korzystne.

Wnioskodawca nie planuje działań w celu dokonania przyłączy energii elektrycznej do działek, których jest w dalszym ciągu właścicielem, mimo iż część właścicieli dokonuje takiej inwestycji.

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki nie były wykorzystywane do najmu, dzierżawy oraz nie były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, ani nie wykonywał czynności podlegających rejestracji do VAT.

Informacje dotyczące działek: A. Działki Wnioskodawcy: I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI

Działki, które sprzedał Wnioskodawca: XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII. Udziały sprzedane w związku ze sprzedażą powyższych działek, których Wnioskodawca nadal jest współwłaścicielem: XVIII, XIX.

Obecnie Wnioskodawca przewiduje możliwość sprzedaży jednej działki w 2026 r. i dwóch działek w 2027 r. Nie jest to jednak pewne – zależy to wyłącznie od prywatnych potrzeb finansowych Wnioskodawcy. Środki ze sprzedaży Wnioskodawca przeznacza na remont swojego prywatnego domu (m.in. wymianę dachu, termomodernizację, montaż instalacji gazowej itp.). Ponadto Wnioskodawca planuje przekazać połowę pieniędzy ze sprzedaży działek swojej siostrze jako darowiznę.

W sprzedaży dotychczasowych działek pomagało Wnioskodawcy biuro nieruchomości. Zakres jego działań ograniczał się wyłącznie do standardowych czynności pośrednictwa – zamieszczania ogłoszeń i kontaktu z potencjalnymi kupującymi. Jeśli Wnioskodawca sprzeda kolejne działki to planuje ponownie skorzystać z pomocy biura nieruchomości. Rola biura polega wyłącznie na publikacji ogłoszeń i kojarzeniu stron transakcji. Poza tym nie są znane Wnioskodawcy żadne dodatkowe działania. Wnioskodawca nie ma żadnych potencjalnych kupujących na kolejne działki.

Działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nie były wynajmowane, dzierżawione ani nieodpłatnie udostępniane.

Wnioskodawca nie jest rolnikiem, w szczególności nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej i nie dostarcza produktów rolnych. Na działkach nic nie było uprawiane, ani zbierane. Z wiedzy Wnioskodawcy wynika, że 50-60 lat temu Jego dziadkowie wypasali tam krowy, ale od wielu lat nie jest tam prowadzona żadna działalność rolnicza.

Planowane jest poprowadzenie wodociągu wzdłuż działki XX/drogi ptasiej do działek XVIII i XIX. Umożliwiłoby to zaopatrzenie wszystkich wymienionych działek w wodę. Inwestycja ma zostać zrealizowana wspólnie przez Wnioskodawcę i nowych właścicieli działek. Koszty budowy wodociągu mają zostać podzielone proporcjonalnie do liczby posiadanych działek – w przypadku Wnioskodawcy 11/17, a w przypadku nowych właścicieli 1/17.

Wnioskodawca planuje jedynie usunięcie roślinności (krzewów, samosiejek). Wnioskodawca nie planuje żadnych innych działań zwiększających wartość działek, ani działań o charakterze inwestycyjnym.

Dla tego obszaru obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego: (...). Działki Wnioskodawcy znajdują się w strefie oznaczonej symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wnioskodawca nie zawierał z kupującymi żadnych umów przedwstępnych i nie planuje ich zawierać w przyszłości. Wnioskodawca nie udzielał kupującym żadnych pełnomocnictw.

Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych innych nieruchomości poza wskazanymi powyżej. Wnioskodawca posiada nieruchomość zabudowaną, w której mieszka oraz działki wskazane we wniosku. Wnioskodawca nie zamierza sprzedać innych nieruchomości niż te, które wymienił we wniosku.

Wszystkie sprzedane działki były niezabudowane. Działki, które ewentualnie Wnioskodawca sprzeda w przyszłości również są niezabudowane i pozostaną niezabudowane do momentu sprzedaży.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy dołączenie do budujących sieć wodociągową spowoduje, że sprzedaż pozostałych działek będzie traktowana jak działalność gospodarcza (art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a nie jak odpłatne zbycie nieruchomości stanowiących majątek prywatny (art. 10 ust. 8 tejże ustawy)?

Pana stanowisko

Zdaniem Wnioskodawcy, powinno się sklasyfikować sprzedaż tych działek jako sprzedaż majątku osobistego, a nie sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

Dla przyporządkowania sprzedaży do działalności gospodarczej należy stwierdzić czy działania sprzedającego spełniają kryteria działalności gospodarczej wyrażone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, szczególnie wymienionych w lit. c tego punktu, gdzie główną wagę kładzie się na sposób prowadzenia: zorganizowany i ciągły. Takich cech nie można przypisać dotychczasowej sprzedaży działek będących spadkiem majątku rodzinnego, które Wnioskodawca sprzedawał bez środków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca uważa, że jednorazowa czynność współudziału w budowie sieci wodociągowej nie zmienia charakteru sprzedaży. Brak uczestnictwa w tym projekcie z powodu możliwości potraktowania tego jednorazowego zdarzenia jako wykonywania działalności gospodarczej spowodowałby podrożenie wykonania podłączenia do sieci wszystkich potrzebujących sieci wodociągowej.

Ponieważ Wnioskodawca nie zamierza wykonywać innych instalacji związanych z uzbrojeniem terenu, nie widzi ciągłego charakteru swoich działań.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek nie będą zainwestowane w jakąkolwiek działalność gospodarczą, a będą służyły zaspokojeniu prywatnych potrzeb Wnioskodawcy. W takim wypadku należałoby przyporządkować przychody z takiej sprzedaży do przychodów ze sprzedaży majątku osobistego, którego opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8, na podstawie którego nie jest źródłem przychodu sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat kalendarzowych od nabycia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż działek, o których mowa we wniosku.

Jak wynika z opisu Pana sprawy:

·      stał się Pan właścicielem 17 działek pod zabudowę w wyniku przyjęcia spadku po zmarłym w 2017 r. ojcu;

·      podziału na działki oraz niezbędne drogi wewnętrzne dojazdowe dokonał za życia Pana ojciec;

·      w 2024 r. sprzedał Pan 6 działek okazyjnym kupcom;

·      przewiduje Pan możliwość sprzedaży jednej działki w 2026 r. i dwóch działek w 2027 r.;

·      środki ze sprzedaży przeznacza Pan na remont swojego prywatnego domu;

·      w sprzedaży dotychczasowych działek pomagało Panu biuro nieruchomości. Jeśli sprzeda Pan kolejne działki to planuje Pan ponownie skorzystać z pomocy biura nieruchomości;

·      planuje Pan wraz z pozostałymi właścicielami sąsiednich działek wybudować sieć wodociągową;

·      nie planuje Pan działań mających na celu dokonania przyłączy energii elektrycznej do działek;

·      planuje Pan usunięcie z działek roślinności (krzewów, samosiejek). Nie planuje Pan żadnych innych działań zwiększających wartość działek, ani działań o charakterze inwestycyjnym;

·      działki nie były wykorzystywane do najmu, dzierżawy oraz nie były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

·      nie prowadził Pan i nie zamierza prowadzić pozarolniczej działalności gospodarczej.

Całokształt okoliczności, w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania oraz sposób nabycia nieruchomości (spadek) sugeruje, że nie są to działania typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Fakt, że jest Pan osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami i nie planuje Pan podejmować żadnych – poza uczestnictwem w podłączeniu sieci wodociągowej – ponadstandardowych działań w celu sprzedaży działek oraz że sprzedaży działek dokonał Pan dopiero po kilku latach od ich nabycia i uzyskany z ich sprzedaży zysk przeznacza na zaspokojenie osobistych potrzeb powodują, że wykonywanych przez Pana czynności dotyczących ww. działek nie można uznać za działania należące do działalności gospodarczej.

Sprzedaż działek nie będzie przy tym stanowić źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana nieruchomości. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Pytanie dotyczące podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.