Interpretacja 0115-KDIT1.4011.814.2025.1.DB

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

•      nieprawidłowe – w zakresie uznania za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości kosztów pośrednictwa agencji nieruchomości oraz

•      prawidłowe – w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Rodzice Wnioskodawcy nabyli mieszkanie do majątku wspólnego w 2007 r. Rodzice mieli dwóch synów: Wnioskodawcę i jego brata.

Po śmierci ojca Wnioskodawcy 21 listopada 2021 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia (Repertorium (...) z 25 kwietnia 2022 r.) udział ojca w nieruchomości (50%) został odziedziczony w częściach równych: 1/3 przez matkę, 1/3 przez brata, 1/3 przez Wnioskodawcę. W konsekwencji Wnioskodawca stał się właścicielem 1/6 udziału (...) w ww. mieszkaniu.

Po śmierci matki 3 października 2024 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia (Repertorium (...) z 30 października 2024 r.) udział matki w nieruchomości został odziedziczony zgodnie z ustawą w częściach równych: 1/2 przez brata Wnioskodawcy, 1/2 przez Wnioskodawcę. W wyniku tego Wnioskodawca stał się właścicielem 50% udziału w mieszkaniu.

Następnie na podstawie aktu notarialnego darowizny (Repertorium (...) z 10 listopada 2024 r.) brat Wnioskodawcy przekazał mu swój udział (50%) w nieruchomości. W konsekwencji Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem 100% udziału w mieszkaniu.

Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości pod koniec 2025 r. lub na początku 2026 r. za pośrednictwem agencji nieruchomości. Sprzedaż nie będzie związana z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT oraz interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 6 lutego 2018 r. (sygn. DD2.8201.3.2017.KBF) „jeżeli zbycie nieruchomości następuje po śmierci jednego z małżonków, a nieruchomość była nabyta do majątku objętego wspólnością majątkową, pięcioletni termin należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków”.

Ponadto Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 30 lipca 2024 r. nr (...) potwierdził, że: „datę nabycia nieruchomości w drodze spadku należy ustalać w odniesieniu do momentu nabycia jej przez spadkodawcę”.

Pytania

1.  Czy sprzedaż nieruchomości nabytej częściowo w drodze spadku po rodzicach, którzy nabyli mieszkanie w 2007 r., a częściowo w drodze darowizny od brata w 2024 r., będzie w części dotyczącej udziału odziedziczonego po rodzicach zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy o PIT?

2.  Czy Wnioskodawca ma prawo pomniejszyć przychód ze sprzedaży o koszty uzyskania przychodu w postaci kosztów pośrednictwa agencji nieruchomości, udokumentowanych fakturą VAT?

Pana stanowisko

50% nieruchomości zostało odziedziczone po rodzicach Wnioskodawcy, którzy byli właścicielami mieszkania od 2007 r. Ponieważ od nabycia przez rodziców upłynęło ponad 5 lat, sprzedaż tej części nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym (19%).

Pozostałe 50% nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze darowizny od brata w 2024 r. Dla tej części pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynie z końcem 2029 r. Sprzedaż przed tym terminem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19%.

Sprzedaż mieszkania nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a więc stanowi odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Wnioskodawca zamierza wykazać w rocznej deklaracji podatkowej (PIT-39) przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości, przy czym:

•  podstawę opodatkowania stanowić będzie 50% wartości sprzedaży (od części darowanej przez brata),

•  przychód zostanie pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, tj. koszty pośrednictwa agencji nieruchomości, udokumentowane fakturą VAT (w wysokości 2% brutto wartości sprzedaży).

W konsekwencji Wnioskodawca uznaje, że połowa przychodu ze sprzedaży mieszkania korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego, natomiast druga połowa (nabyta w 2024 r. w drodze darowizny) podlega opodatkowaniu 19% PIT, po pomniejszeniu o udokumentowane koszty pośrednictwa.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Na mocy art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W Pana sytuacji udział ½ w nieruchomości został nabyty w spadku najpierw po ojcu, a potem po matce. Rodzice nabyli nieruchomość w 2007 r. do majątku wspólnego. Wspólność ustawowa natomiast obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności małżeńskiej oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. W konsekwencji małżonek w momencie śmierci drugiego z nich nie nabywa ponownie udziału w tej nieruchomości.

Wobec powyższego, w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl art. 10 ust. 5 tej ustawy, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości do majątku wspólnego Pana rodziców, tj. od 2007 r.

W konsekwencji planowane przez Pana zbycie udziału ½ w nieruchomości nabytego w spadku po rodzicach nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast zbycie udziału ½ w nieruchomości nabytego w darowiźnie będzie stanowić dla Pana przychód podatkowy z uwagi na sprzedaż przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które są ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się bowiem zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Koszty odpłatnego zbycia nie są zatem kosztami uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6d ustawy, lecz stanowią element kalkulacyjny służący do ustalenia wysokości przychodu zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy.

Tym samym wydatek poniesiony z tytułu pośrednictwa agencji nieruchomości w sprzedaży nieruchomości będzie stanowić koszt odpłatnego zbycia udziału nabytego w darowiźnie od brata (w wysokości połowy tego wydatku). W związku z tym, że wydatek ten nie stanowi kosztów uzyskania przychodu, tylko koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, Pana stanowisko w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej, została ona wydana w indywidualnej sprawie innego podmiotu i nie ma zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.