Interpretacja 0115-KDIT1.4011.815.2025.3.DB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił Pan wniosek 26 listopada 2025 r. – na wezwanie organu. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest żonaty i jest polskim rezydentem podatkowym. Razem z małżonką pozostają w małżeńskiej wspólności majątkowej.

10 lipca 2025 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego (Repertorium A nr (...)), na mocy której deweloper zobowiązał się do wybudowania lokalu mieszkalnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego oraz – po jego zakończeniu – do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu na małżeństwo wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej – najpóźniej do 30 września 2026 r. Przeniesienie własności nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Odbiór techniczny lokalu nastąpił 2 września 2025 r. Lokal znajduje się przy ul. A. w B. Cena lokalu wynosi 318.842,10 zł. Zaliczki w wysokości 20% ceny zostały pokryte ze środków własnych małżeństwa, natomiast pozostała część – 255.073,67 zł – została sfinansowana kredytem hipotecznym udzielonym przez Bank X S.A. obojgu małżonkom. Lokal został nabyty do majątku wspólnego małżonków.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem mieszkania położonego przy ul. C. w D., które nabył:

•      w 50% w drodze spadku po rodzicach (którzy posiadali mieszkanie od 2007 r.),

•      w 50% w drodze darowizny od brata (który odziedziczył swój udział w mieszkaniu w 2024 r.).

Wnioskodawca planuje sprzedaż tego mieszkania w najbliższym czasie. Sprzedaż nastąpi przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym darczyńca nabył nieruchomość. Odpłatne zbycie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Obecnie Wnioskodawca i małżonka zamieszkują w miejscowości E. w nieruchomości nabytej w 2007 r., w której realizują własne potrzeby mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Wnioskodawca jest osobą przewlekle chorą (…) i posiada orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu umiarkowanym od czasu (...) w 2012 r. Pozostaje pod stałą opieką Poradni (...). Z uwagi na charakter schorzenia i ryzyko pogorszenia stanu zdrowia z wiekiem konieczne są częste wizyty kontrolne oraz możliwość hospitalizacji w B. W pobliżu obecnego miejsca zamieszkania (E.) nie funkcjonuje poradnia (...).

Zakup mieszkania przy ul. A. w B. miał na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zapewnienie stałego dostępu do opieki medycznej i poprawę warunków bytowych.

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania położonego przy ul. C. w D. zostaną przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu, zaciągniętego na zakup lokalu przy ul. A. w B..

Uzupełnienie wniosku

Umowę kredytową dotyczącą zakupu mieszkania w B. Wnioskodawca wraz z żoną zawarli 1 września 2025 r. Sprzedaż mieszkania w D. jest planowana na rok bieżący – 2025. Spłata kredytu wraz z odsetkami nastąpi niezwłocznie po sprzedaży mieszkania w D., tj. jeszcze w 2025 r.

Pytanie

Czy Wnioskodawca ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji gdy środki ze sprzedaży lokalu przy ul. C. w D. zostaną przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego (i odsetek) zaciągniętego na zakup lokalu przy ul. A. w B., a nabycie nowej nieruchomości nastąpiło przed sprzedażą poprzedniej?

Pana stanowisko

Nabycie lokalu przy ul. A. w B. służy realizacji własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Środki ze sprzedaży lokalu przy ul. C. zostaną przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego oraz odsetek, co stanowi wydatki na własne cele mieszkaniowe. Przeniesienie własności nowego lokalu nastąpi w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży. Fakt, że nabycie nowej nieruchomości nastąpiło przed sprzedażą poprzedniej nie wyłącza prawa do zwolnienia, jeśli środki ze sprzedaży zostaną faktycznie przeznaczone na spłatę kredytu mieszkaniowego.

W konsekwencji wydatki na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego na zakup lokalu przy ul. A. w B. należy uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, nawet jeśli zakup lokalu nastąpił przed sprzedażą nieruchomości w D..

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)  wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–    położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2)  wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

–    w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ponadto art. 21 ust. 25a powyższej ustawy stanowi, że:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Z przedstawionych powyżej uregulowań prawnych wynika, że okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto, zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu, którym sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu. Takimi wydatkami nie są zatem inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu.

Mając powyższe na względzie, wydatkowanie przez Pana przychodu ze sprzedaży mieszkania na spłatę zaciągniętego przed uzyskaniem przychodu z tej sprzedaży kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu będzie uprawniać Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na marginesie, błędnie utożsamia Pan nabycie nieruchomości z dniem zawarcia umowy deweloperskiej. Przeniesienie własności nieruchomości następuje bowiem z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości (tutaj: do 30 września 2026 r.). Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie – stosownie do tej umowy – wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Okoliczność ta nie miała jednak wpływu na ocenę Pana stanowiska.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.