Interpretacja 0115-KDIT1.4011.867.2025.3.MST

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani 5 stycznia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

14.11.2023 r. podpisała Pani akt notarialny umowy przedwstępnej zakupu mieszkania przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe na kwotę 313.755 zł (mieszkanie w stanie deweloperskim).

12.02.2025 r. podpisała Pani akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowę zakupu ww. mieszkania. Sytuacja życiowa spowodowała, że 22.10.2025 r. podpisała Pani akt notarialny sprzedaży ww. mieszkania na kwotę 383.500 zł (mieszkanie nadal pozostało w stanie deweloperskim).

20.09.2024 r. zakupiła Pani nowe mieszkanie za kwotę 1.279.620,70 zł z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Spłata rat I-IV mieszkania zakupionego 20.09.2024 r. była możliwa ze środków ze sprzedaży mieszkania w 2021 r. (które posiadała Pani dłużej niż 5 lat).

28.08.2025 r. wzięła Pani pożyczkę/kredyt gotówkowy w wysokości 180.000 zł na spłatę V raty mieszkania zakupionego 20.09.2024 r. Mieszkanie zakupione 20.09.2024 r. w stanie deweloperskim będzie Pani wykańczała kupując na faktury materiały budowlane i wykończeniowe, które pozwolą Pani zamieszkać w tej nieruchomości.

Pieniądze ze sprzedaży mieszkania z 22.10.2025 r. planuje Pani całkowicie przeznaczyć na spłatę nowego mieszkania zakupionego 20.09.2024 r. w następujący sposób: spłacając zaciągniętą 28.08.2025 r. pożyczkę/kredyt gotówkowy i odsetki od tego kredytu (pożyczki) oraz spłacając dwie ostatnie raty VI (termin płatności do 31.12.2025 r.) i VII (termin płatności do 24.02.2026 r.) o łącznej sumie 307.108,96 zł mieszkania zakupionego 20.09.2024 r. W zakresie brakującej kwoty (około 90.000 zł) na spłatę VII – ostatniej raty mieszkania planuje Pani wziąć kredyt/pożyczkę gotówkową.

Obecnie nie posiada Pani żadnej nieruchomości (oprócz zakupionej 20.09.2024 r.) – od paru lat mieszka Pani u rodziny.

Uzupełnienie wniosku

20.09.2024 r. to termin podpisania umowy deweloperskiej i umowy zobowiązującej, natomiast do 31.01.2027 r. ma zostać zawarta umowa przeniesienia własności. Lokal mieszkalny, który „zakupiła” Pani 20.09.2024 r., zlokalizowany jest w A. Sprzedaż mieszkania w 2025 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie prowadzi Pani działalności gospodarczej).

Podmiot, który udzielił Pani pożyczki/kredytu gotówkowego na spłatę V raty mieszkania to Bank (...) (w skrócie: Bank (...)) z siedzibą w (...), kod pocztowy: (...).

Pytanie

Czy spłata kredytu z 28.08.2025 r. oraz dwóch ostatnich rat zakupu mieszkania 20.09.2024 r. (na łączną kwotę 307.108,96 zł) z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania zakupionego 12.02.2025 r. uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c, art. 21 ust. 25 pkt 2 oraz art. 21 ust. 25a tej ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, opisana wyżej sytuacja uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c, art. 21 ust. 25 pkt 2 oraz art. 21 ust. 25a tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–    położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

2) wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika więc, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana – na wskazane w art. 21 ust. 25, z uwzględnieniem art. 21 ust. 25a tej ustawy, własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania tego zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Z zaprezentowanych we wniosku okoliczności wynika, że w 2024 roku zawarła Pani umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego. Cel w postaci nabycia tej nieruchomości planuje Pani częściowo sfinansować przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania w 2025 roku poprzez wydatkowanie środków z tego tytułu:

·  na spłatę pożyczki/kredytu gotówkowego i odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na spłatę V raty mieszkania oraz

·   na spłatę dwóch ostatnich rat zakupu mieszkania od dewelopera.

Przeniesienie na Panią własności lokalu mieszkalnego ma nastąpić do 31.01.2027 r.

Kluczowe jest zatem ustalenie, czy powyższe wydatki mogą stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia przez Panią nieruchomości w 2025 roku może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Odnosząc się do pierwszej kategorii wydatków wskazania wymaga, że w przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki) istotne jest, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto, zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którym sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są więc inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu.

W świetle ww. przepisu – w kontekście możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania – istotne jest również, jaki podmiot udzielił ww. kredytu (pożyczki).

Jak wynika z opisu Pani sprawy:

·   pożyczkę/kredyt gotówkowy zaciągnęła Pani 28 sierpnia 2025 r., tj. przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, co nastąpiło 22 października 2025 r.;

·   celem zaciągnięcia pożyczki/kredytu gotówkowego była spłata V raty na poczet nabycia mieszkania, co do którego w 2024 roku zawarła Pani umowę deweloperską;

·   podmiot, który udzielił Pani pożyczki/kredytu gotówkowego na ten cel to Bank (...) z siedzibą w (...);

·   przeniesienie na Panią własności lokalu mieszkalnego ma nastąpić do 31 stycznia 2027 r.

Mając powyższe na względzie, wydatkowanie przez Panią przychodu ze sprzedaży mieszkania na spłatę zaciągniętej przed uzyskaniem przychodu z tej sprzedaży pożyczki (kredytu) wraz z odsetkami uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do drugiej kategorii Pani wydatków, tj. do wydatkowania środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę dwóch ostatnich rat zakupu mieszkania od dewelopera, regulacja art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w omawianej ustawie, nie oznacza to jednak, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Jak wynika z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie natomiast do treści art. 158 Kodeksu:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie – stosownie do tej umowy – wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej sama umowa deweloperska nie przenosi.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

·      przychód ze sprzedaży w 2025 roku nieruchomości przeznaczyła/przeznaczy Pani na poczet nabycia mieszkania, co do którego w 2024 roku zawarła Pani umowę przedwstępną;

·      termin płatności raty VI za ww. mieszkanie to 31.12.2025 r., natomiast raty VII – 24.02.2026 r.;

·      przeniesienie na Panią własności lokalu mieszkalnego ma nastąpić do 31.01.2027 r.

Zawarcie umowy przeniesienia własności mieszkania w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, spowoduje wypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Panią przychodu ze sprzedaży mieszkania na zapłatę części ceny na poczet nabycia nowej nieruchomości (tj. zapłatę raty VI i VII) w deklarowanym terminie uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warunkiem skorzystania z omawianego zwolnienia co do obu kategorii wydatków jest przeniesienie na Panią własności lokalu mieszkalnego – na podstawie stosownej umowy – w terminie wskazanym w art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do końca 2028 roku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.