Interpretacja 0115-KDIT1.4011.902.2025.2.JG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 listopada o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 18 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą ani wcześniej ani obecnie działalności gospodarczej związanej z budową i obrotem nieruchomościami.

W styczniu 2020 roku nabył do wspólnego majątku z żoną nieruchomość w postaci niezabudowanej działki. Jest to działka o kształcie długiego prostokąta, która węższym bokiem przylega do drogi publicznej.

Na działce tej został wybudowany dom, oznaczony na potrzeby tej interpretacji jako dom A, położony bezpośrednio przy drodze. Dom ten był budowany z uwzględnieniem potrzeb oczekiwań Wnioskodawcy i jego rodziny wyłącznie na cele prywatne. Jednakże w trakcie budowy Wnioskodawca podjął decyzję, że zmiany urbanistyczne, które zaszły w okolicy domu A, w szczególności zwiększające się natężenie ruchu na drodze publicznej i sposób zabudowy, zmniejszają użyteczność lokalizacji tego domu ze względu na potrzeby rodziny Wnioskodawcy powodują, że Wnioskodawca wraz z rodziną mają wątpliwości co do komfortu jego przyszłego użytkowania.

W konsekwencji dom A został oddany do użytku pod koniec 2023 roku, ale w maju 2024 został sprzedany za 750 tysięcy złotych wraz z wydzieloną częścią działki, na której stał. Wnioskodawca zamieścił samodzielnie ogłoszenie na portalu (...) oraz zawiesił na ogrodzeniu tablicę z informacją o tym, że dom jest na sprzedaż i swoim numerem telefonu.

Ostatecznie dom został sprzedany kupcowi, który o ofercie dowiedział się od znajomego Wnioskodawcy. Wnioskodawca zadeklarował w zeznaniu podatkowym za rok 2024, że pełną kwotę ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

Po sprzedaży Wnioskodawca rozpoczął ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu A budowę domu oznaczonego na potrzeby tej interpretacji jako dom C. Równocześnie rozpoczął budowę także domu oznaczonego na potrzeby tej interpretacji jako dom B, leżącego tuż obok domu C. Budowa ta realizowana była na części działki kupionej w 2020 r., która pozostała po wydzieleniu obszaru związanego z domem A. Pozwolenie na budowę obu domów (B i C) było przedmiotem jednej decyzji administracyjnej, o którą wniosek został złożony na tydzień przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie domu A, czyli w czasie kiedy Wnioskodawca wraz z rodziną podjęli decyzję, iż nie chcą zamieszkać w domu A.

Dom B miał służyć wstępnym Wnioskodawcy i jego żony, w stosunku do których Wnioskodawca wiedział, iż będą wymagali opieki, natomiast C jemu samemu wraz z rodziną. W związku ze zmianą sytuacji życiowej, tj. wygaśnięciem konieczności opieki nad rodzicami, obecnie Wnioskodawca rozważa sprzedaż domu B po ukończeniu jego budowy i zamieszkanie w domu C. Wnioskodawca po sprzedaży domu B nie planuje inwestować przychodów w budowę i obrót kolejnymi nieruchomościami. Sprzedaż domu B jest bowiem wymuszona zmianą sytuacji życiowej Wnioskodawcy. W szczególności podkreślić trzeba, że Wnioskodawca nie zamierza sprzedać domu C, a uzyskane dochody ze sprzedaży domu B przeznaczyć m.in. na wykończenie domu C.

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawca prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą, przy czym z uwagi na wykształcenie (architekt) przedmiotem tej działalności jest wyłącznie projektowanie PKD: 71.11.Z. Działalność ta nie obejmuje budowy oraz sprzedaży nieruchomości i nigdy takie czynności nie były przez Wnioskodawcę wykonywane.

Budowa domu A została rozpoczęta w czerwcu 2022 r., a zakończona w grudniu 2023 r. Czas trwania: 19 m-cy. Budowa była realizowana systemem gospodarczym (w oparciu o różnych wykonawców) i częściowo własnymi siłami rodziny. Budowa domu A została sfinansowana ze środków własnych rodziny. Wnioskodawca nie zdążył zacząć korzystać fizycznie z tego domu.

Wnioskodawca rozpoczął budowę domów B i C w następujących terminach: dom B – marzec 2025 r., dom C – wrzesień 2024 r.

Zmiany urbanistyczne, które zaszły w okolicy domu A, które były powodem rezygnacji z zamieszkania w domu A, nie miały znaczenia dla decyzji o budowie domów B i C zlokalizowanych obok domu A, ponieważ pierwotnie budując dom A Wnioskodawca zdecydował się na zbudowanie domu jak najbliżej ulicy, aby zminimalizować koszty wykonania dojścia i dojazdu (drogi wewnętrznej utwardzonej) oraz przyłączy mediów (w tym niezbędnej rozbudowy sieci wodociągowej, która była realizowana własnym kosztem na podstawie umowy z zarządcą sieci). Wnioskodawcy zależało na minimalizowaniu kosztów, aby uniknąć kredytowania budowy. Jednak odległość ta okazała się uciążliwa z powodu zaskakująco narastającego coraz większego ruchu samochodowego (ul. (...) nie jest utwardzona i przejeżdżające pojazdy latem powodują unoszenie się pyłu/kurzu z drogi żwirowej) oraz pieszego, które to natężenie jest skutkiem gwałtownego wzrostu ilości domów budowanych w tych latach w okolicy. Ponadto coraz większa ilość aut zaczęła parkować wzdłuż ul. (...) (parkujące pojazdy na granicy działki Wnioskodawcy). W związku z tym pojawiła się coraz większa ilość spacerowiczów udających się w kierunku (...). Przechodnie zaglądali w okna domu A. Wybudowanie budynku B i C w głębi działki pozwoliło uniknąć tej niedogodności. Okolica jest atrakcyjna krajobrazowo i widokowo, dlatego Wnioskodawca z rodziną chcą zamieszkać w tym miejscu. Zmiany urbanistyczne, które zaszły w okolicy domu A, które były powodem rezygnacji z zamieszkania w domu A, nie miały znaczenia dla decyzji o budowie domów B i C, zlokalizowanych obok domu A, ponieważ budowa tych domów mogła nastąpić w oddaleniu od drogi gminnej, odsunięciu od drogi gminnej. Jak wskazane zostało, była możliwość wybudowania domów w głębi działki, która w pierwszych założeniach miała być tylko ogrodowa, co wykluczyło jednak te niedogodności.

Oba domy, tj. B i C, były finansowane ze środków pochodzących ze sprzedaży domu A oraz bieżącego przychodu rodziny.

Realizacja budowy domu B nastąpiła, analogicznie jak przy domu A, systemem gospodarczym. Wnioskodawca planuje sprzedać dom B w 2026 r., o ile znajdzie się kupiec.

Wnioskodawca z rodziną zdecydowanie zamieszkają w domu C.

Wnioskodawca nigdy nie sprzedawał żadnych nieruchomości poza domem A, o którym mowa we wniosku, jak również nie planuje w przyszłości sprzedaży żadnych innych nieruchomości (poza domem B opisanym we wniosku).

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym środki uzyskane ze sprzedaży domu B będą kwalifikowane jako przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.; dalej: ustawa PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, środki uzyskane ze sprzedaży domu B będą kwalifikowane jako przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy PIT: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT: Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści przepisu jasno wynika, że aby w następstwie zbycia nieruchomości powstał przychód, konieczne jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

·      zbycie nie jest dokonywane w wykonaniu działalności gospodarczej, czyli nie stanowi jej przedmiotu,

·      zbycie następuje nie później niż pięć lat po nabyciu lub wybudowaniu nieruchomości.

Działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy PIT została zdefiniowana w art. 5a ust. 6: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, aby zakwalifikować jakąś czynność jako działalność gospodarczą konieczne jest spełnienie kilku przesłanek, m.in. muszą zostać łącznie wypełnione trzy przesłanki: musi to być działalność zarobkowa, prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Wprowadzenie przez ustawodawcę przesłanki ciągłości miało za zadanie wyłączenie z kategorii działalności gospodarczej czynności sporadycznych, czyli dokonywanych w sposób rzadki, okazjonalny. Ze stanu faktycznego jasno wynika, że Wnioskodawca nie działał w sposób ciągły, ani nawet sezonowo. Nie miał zamiaru stałego wykonywania czynności związanych z budową i sprzedażą nieruchomości. Dom A był budowany z założeniem zaspokojenia w nim potrzeb mieszkaniowych rodziny, ale w długim (4-letnim) okresie czasu, który upłynął od nabycia działki do jego zakończenia, ocena przydatności tej nieruchomości z punktu widzenia potrzeb i oczekiwań rodziny Wnioskodawcy uległa zmianie. Natomiast Dom B był budowany z myślą o potrzebach mieszkaniowych najbliższej rodziny Wnioskodawcy, tj. jego wstępnych, którzy mieli z niego korzystać nieodpłatnie. Okoliczności życiowe uniemożliwiające wykonanie tego planu sprawiły, że Wnioskodawca, chcąc racjonalnie zarządzić swoim majątkiem, planuje sprzedać dom B, tak aby nie stał on pusty, co skutkowałoby jego niszczeniem. Podjął on jedynie te czynności, które konieczne były do wybudowania obu domów.

Podobną wykładnię powołanych wyżej przepisów przedstawił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z 3 października 2025 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.694.2025.2.MT), w której uznał, że (…) na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zbliżone stanowisko zostało przedstawione również w wyroku NSA z 4 marca 2015 r. (sygn. II FSK 855/14), w którym Sąd wskazał, że brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

NSA w wyroku z 5 kwietnia 2016 r. (sygn. II FSK 379/14) stwierdził ponadto, że: (…) działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W świetle przytoczonych wyroków i decyzji nie ulega wątpliwości, że czynności dokonane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do budowy i potencjalnej sprzedaży domu B nie będą spełniały przesłanek z art. 5a ust. 6, miały one bowiem charakter incydentalny, nie wykraczający poza zwykłe gospodarowanie mieniem. W istocie Wnioskodawca dokonywałby w opisanym zdarzeniu przyszłym zbycia składnika majątku, który w wyniku trudnych do przewidzenia okoliczności stał się zbędny, a którego nie można zamrozić, aby nie przynosił strat poprzez niszczenie. Sprzedaż domu B jest efektem zbiegu okoliczności, nie zaś zaplanowanym przez Wnioskodawcę planem biznesowym.

Należy zatem uznać, że zysk ze zbycia domu B będzie przychodem ze zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest łączne spełnienie trzech warunków:

·      po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·      po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

·      po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności powodują bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedstawionym opisie zdarzenia nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż domu B wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom. Nie nabył Pan nieruchomości, o której mowa we wniosku w celu jej odsprzedaży, nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania jej sprzedaży.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe planowanej transakcji należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 tego Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość); budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, a więc i sprzedaży. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

W omawianej sprawie nabycie przez Pana nieruchomości, którą zamierza Pan sprzedać wraz z wybudowanym na niej budynkiem, nastąpiło w 2020 r. Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w Pana przypadku upłynął z końcem 2025 r.

Planowana przez Pana sprzedaż domu B nie będzie więc stanowiła dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. W konsekwencji nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Niewłaściwy jest więc Pana pogląd, że środki ze sprzedaży domu B będą kwalifikowane jako przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.