Interpretacja 0115-KDIT1.4011.915.2025.2.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie organu – pismem z 30 stycznia 2026 r. (data wpływu: 4 lutego br.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni w wyniku dziedziczenia po swoim ojcu nabyła 7 października 2018 r. nieruchomości oznaczone jako działka nr I o powierzchni 1,5728 ha i nr II o powierzchni 3,9628 ha, położone w obrębie A gm. B (akt poświadczenia dziedziczenia z 15 stycznia 2019 r.), były to grunty rolne.

Wnioskodawczyni w związku z nabyciem nieruchomości rolnych została rolnikiem. Prowadzone przez nią gospodarstwo rolne oparte o nabyte nieruchomości objęte jest „dopłatami rolnymi” – (...). Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej. Wnioskodawczyni jest również przedsiębiorcą, prowadzi działalność gospodarczą, która nie jest związana z działalnością rolniczą i nie wykorzystywała i nie wykorzystuje do tej działalności wskazanych we wniosku nieruchomości.

Decyzją z 13 lutego 2025 r. nr (...) Wójt Gminy B zatwierdził podział wskazanych wyżej nieruchomości na działki nr III, IV, V, VI, VII, VIII i IX w sposób wskazany na mapie z projektem podziału.

Decyzja została wydana zgodnie z wnioskiem Wnioskodawczyni z 17 stycznia 2025 r. o zatwierdzenie podziału działek nr I i II położonych w obrębie A gm. B. Uprzednio Wnioskodawczyni aktywnie brała udział w opracowaniu zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy B dla fragmentu obrębu geodezyjnego A oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy B dla fragmentu obrębu geodezyjnego A, których celem było opracowanie zmiany studium i dopuszczenie zabudowy na obszarze (...) wraz z niezbędną infrastrukturą komunikacyjną i techniczną.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać wszystkie działki razem, jednocześnie nie wyklucza, że może nie znaleźć kupca na całość przedmiotu sprzedaży i będzie zmuszona sprzedawać je sukcesywnie różnym nabywcom.

Uzupełnienie wniosku

Podział nastąpił w oparciu o uchwalony MPZP, podział podyktowany był klasą (użytkiem gruntu). Zostały wydzielone grunty pod zabudowę, grunty rolne, nieużytki i przy okazji dokonano scalenia całego terenu. Przy sprzedaży całości gruntu Wnioskodawczyni uzależniona jest od decyzji (zgody) KOWR, gdyż suma działek rolnych przewyższa 1 ha. Podział sprawił, że Wnioskodawczyni może sprzedać sam grunt pod zabudowę. Jednocześnie, gdyby inwestor był zainteresowany zakupem całości terenu, taka sprzedaż również po uzyskaniu zgody KOWR byłaby możliwa.

Nieruchomość została nabyta w spadku, a Wnioskodawczyni chciałaby wycofać się z działalności rolniczej.

Przeznaczenie działek po podziale w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest takie samo jak przed podziałem: (...). W pasie 100 m od (...) – pas zakazu budowania nowych obiektów budowlanych.

Fizycznie nie zostały wykonane żadne prace na działkach. Wnioskodawczyni zleciła osobie ze stosownymi uprawnieniami zawodowymi opracowanie zmiany studium i MPZP. Została przygotowana wstępna koncepcja architektoniczno-budowlana w oparciu o MPZP i podział. Wnioskodawczyni wystąpiła o warunki techniczne do gestorów sieci (energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej), aby uzyskać informacje czy jest możliwość przyłączenia działek do sieci. Uzyskała warunki techniczne do przyłączenia energii dla działek. Dodatkowo zleciła badania geologiczne i wycenę budowy studni dla osiedla. Zebrała wyceny budowy oczyszczalni ścieków dla osiedla. Ze względu na olbrzymie koszty budowy sieci, przygotowania projektu budowlanego itp. Wnioskodawczyni nie będzie ich realizowała i ponosiła tych kosztów. Byłoby to zbyt duże obciążenie finansowe i organizacyjne.

Wnioskodawczyni w celu sprzedaży działek nie podejmuje działań marketingowych, sprzedaż zlecona została osobie zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Poszukiwaniem nabywców działek, ogłaszaniem ofert sprzedaży zajmie się pośrednik nieruchomości. Na moment sprzedaży działki będą częścią gospodarstwa rolnego. W wyniku sprzedaży działki mogą stracić charakter rolny, będzie to zależało od statusu nabywcy oraz jego planów związanych z nabywaną nieruchomością.

Wcześniej Wnioskodawczyni sprzedała działki letniskowe niezabudowane w D (4 działki o pow. ok 3.200 m² każda), w których skład wchodziły grunty orne klasy RIVb i RV oraz grunty zadrzewione i zakrzewione klasy Lz-RV: X o pow. 3.276 m², XI o pow. 3.274 m², XII o pow. 3.281 m², XIII o pow. 3.280 m². Ich nabycia Wnioskodawczyni dokonała wspólnie z ojcem w 2010 r. Udział ojca wynosił 2/10, a udział Wnioskodawczyni 8/10. Nieruchomość została kupiona wspólnie za namową ojca z przeznaczeniem na własne potrzeby. Działka była wykorzystywana przez ojca Wnioskodawczyni w celach rekreacyjnych. Ze względu na możliwości finansowe i posiadane oszczędności Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość wspólnie z ojcem. Wnioskodawczyni nie planowała jej sprzedaży. Później (w listopadzie 2011 r.) Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości na 4 działki, z myślą o przyszłościowym podzieleniu majątku między właścicieli, zważywszy, że ojciec zaczął planować, aby w przyszłości wybudować dla siebie domek letniskowy. Należało więc najpierw uporządkować podział prawny nieruchomości. Wnioskodawczyni nie korzystała z tych nieruchomości. Tata Wnioskodawczyni spędzał wolny czas na działkach. Po śmierci ojca w październiku 2018 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży działek. Sprzedaż rozłożona była w czasie od sierpnia 2019 r. do czerwca 2021 r.

Ojciec Wnioskodawczyni planował budowę budynku letniskowego, dlatego w 2016 r. Wnioskodawczyni wystąpiła wraz z nim o warunki zabudowy na działki. Tata Wnioskodawczyni wnioskował o wydanie warunków zabudowy dla działek. Po jego śmierci, w 2020 r. Wnioskodawczyni wnioskowała o zmianę Decyzji Wójta Gminy C, ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku letniskowego na trenie nieruchomości oznaczonej nr działki XIII, położonej w obrębie geodezyjnym D w gm. C, a także dla działki XII.

Pytanie

Czy przychód ze sprzedaży działek będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż wskazanych działek nr III, IV, V, VI, VII, VIII i IX położonych w obrębie A gm. B nie będzie stanowiła dla niej źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wnioskodawczyni będąc przedsiębiorcą prowadzi działalność gospodarczą, która nie jest związana z działalnością rolniczą i nie wykorzystywała i nie wykorzystuje do tej działalności opisanych wyżej nieruchomości. Własność nieruchomości przysługuje jej niezmiennie od daty nabycia w drodze dziedziczenia w 2018 r. do dnia dzisiejszego, tym samym od daty nabycia minęło ponad pięć lat.

W art. 10 PDOFU ustawodawca wymienia źródła przychodów, w ust. 1 pkt 8 lit. a) przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jednakże wprowadza zastrzeżenie, że tylko takie odpłatne zbycia, które nastąpiły przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jednocześnie wprowadzając kolejne zastrzeżenie dotyczące wyłączenia stosowania wskazanej normy w stosunku do przychodów z działalności gospodarczej.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 PDOFU. Zgodnie z jego treścią: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, Z i 4-9.

W związku z faktem, że Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, w której wykorzystywałaby wskazane we wniosku działki, nie prowadziła działów specjalnych produkcji rolnej, uważa, że zostały spełnione wszystkie wymagania ustawowe do uznania, że osiągnięty przychód ze sprzedaży wskazanych nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie będzie stanowił przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy też nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak wynika z opisu Pani sprawy:

•      w 2018 r. nabyła Pani w wyniku dziedziczenia po ojcu nieruchomości (grunty rolne);

•      została Pani rolnikiem, nie prowadzi Pani działów specjalnych produkcji rolnej;

•      prowadzi Pani działalność gospodarczą, która nie jest związana z działalnością rolniczą, nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani do tej działalności wskazanych we wniosku nieruchomości;

•      decyzją z 2025 r. Wójt Gminy zatwierdził podział wskazanych wyżej nieruchomości na 7 działek w sposób wskazany na mapie z projektem podziału (zgodnie z Pani wnioskiem);

•      planuje Pani sprzedać wszystkie działki razem, jednocześnie nie wyklucza, że może nie znaleźć kupca na całość przedmiotu sprzedaży i będzie zmuszona sprzedawać je sukcesywnie różnym nabywcom;

•      w przeszłości także sprzedawała Pani działki częściowo nabyte w spadku.

Całokształt czynności wskazuje, że rozważana sprzedaż działek nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona „pozarolniczej działalności gospodarczej” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności kwalifikować jako prowadzenie takiej działalności. Nie sposób więc przyjąć, że przyszła sprzedaż przez Panią działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy, podlegający opodatkowaniu przewidzianemu dla przychodów osiąganych z takiej działalności.

Planowana sprzedaż nie będzie przy tym stanowić źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią nieruchomości w drodze spadku. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży opisanych we wniosku działek.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.