Interpretacja 0115-KDIT1.4011.950.2025.2.MST

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani 19 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

25.05.2022 r. dokonała Pani zakupu nieruchomości (dom typu bliźniak) w stanie deweloperskim za kwotę 500.000 zł od dewelopera, wspólnie z p. A.A. Nieruchomość ta znajduje się w Polsce pod adresem A, ul. B1. Oboje zostali Państwo współwłaścicielami, gdzie każdy nabył po ½ nieruchomości.

Kwota w wysokości 399.000 zł została pokryta kredytem hipotecznym, który wzięli Państwo wspólnie z X. Zgodnie z zapisem w akcie notarialnym każdy z Państwa zobowiązał się do zapłaty w kwocie równej – po 199.500 zł. Zgodnie z umową kredytową odpowiadali Państwo solidarnie za kredyt. Kredyt był zaciągnięty tylko na zakup ww. nieruchomości.

(...).2025 r. z uwagi na rozstanie się (żyli Państwo w konkubinacie) sprzedała Pani swój udział we własności nieruchomości, tj. ½ tej nieruchomości p. A.A i jego obecnej małżonce B.A za kwotę 399.150,51 zł, gdzie Państwa wspólne zadłużenie w Banku na dzień 20.01.2025 r. wynosiło 398.150,51 zł. Kwotę 1.000 zł otrzymała Pani „do rąk własnych” i przeznacza ją Pani na remont swojego własnościowego mieszkania znajdującego się w Polsce w miejscowości Y. Natomiast kwota w wysokości 398.150,51 zł – zgodnie ze sporządzonym i podpisanym aktem notarialnym – którą mieli Pani zapłacić obecni właściciele (B i A.A) została przelana do Banku w całości, celem spłaty zobowiązania Pani i p. A na rzecz kredytu hipotecznego, który wspólnie Państwo zaciągnęli na zakup nieruchomości znajdującej się w A.

Poza wspomnianą kwotą w wysokości 1.000 zł nie otrzymała Pani więcej pieniędzy. Kwota 390.150,51 zł została przelana na pokrycie zadłużenia w Banku, którym była Pani obarczona (obciążona) wspólnie i solidarnie z p. A. Tym samym Pani majątek nie powiększył się o tę kwotę. W kwestii kwoty 1.000 zł, którą Pani otrzymała to wie Pani i jest świadoma, że musi się z tego tytułu odpowiednio rozliczyć z US.

Uzupełnienie wniosku

Kredyt hipoteczny na nabycie domu typu bliźniak zaciągnęła Pani wraz ze współkredytobiorcą (...).2022 r. Nie prowadziła Pani, ani nie wykonywała w tym zakresie działalności gospodarczej, a tym samym nie sprzedawała udziałów w tej nieruchomości w wykonywaniu takiej działalności.

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji – na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uwzględniając art. 21 ust. 1 pkt 131 – jest Pani zwolniona od 19% podatku ze zbycia nieruchomości przed upływem okresu 5 lat od kwoty 398.150,51 zł, która została w całości przeznaczona na spłatę zobowiązania Pani i drugiego współkredytobiorcy?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie zaprezentowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, nie powinna Pani ponosić kosztów w postaci 19% podatku, ponieważ nie wzbogaciła się Pani na zbyciu tej nieruchomości – kwota (cena sprzedaży) została w całości przekazana na spłatę całego pozostałego kredytu hipotecznego (który zaciągnęła Pani na tę nieruchomość wspólnie z p. A.A). Przepis, na którym opiera Pani swoje stanowisko to art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2022 roku nabyła Pani nieruchomość na współwłasność – dom typu bliźniak położony w A. Swój udział w nieruchomości sprzedała Pani drugiemu współwłaścicielowi w 2025 roku, tj. przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Zdarzenie to jest więc dla Pani źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ww. ustawy:

1.  Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

2.  Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak stanowi natomiast art. 30e ust. 4 ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 7 tej ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy wynika, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

2) wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W świetle natomiast art. 21 ust. 30a omawianej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika więc, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana – na wskazane w art. 21 ust. 25 własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania tego zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki) istotne jest, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto, zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którym sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są więc inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu.

W świetle ww. przepisu – w kontekście możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania – istotne jest również, jaki podmiot udzielił ww. kredytu (pożyczki).

Jak wynika z opisu Pani sprawy:

·      kredyt hipoteczny zaciągnęła Pani wraz ze współkredytobiorcą (...).2022 r., tj. przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w kredytowanej nieruchomości, co nastąpiło (...).2025 r.;

·      celem zaciągnięcia kredytu było nabycie przez Panią i współkredytobiorcę ww. nieruchomości – domu typu bliźniak – na współwłasność;

·      podmiot, który udzielił Państwu kredytu na ten cel to Bank X.;

·      zgodnie z umową kredytową odpowiadali Państwo solidarnie za zobowiązania z niej wynikające;

·      przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości w wysokości 398.150,51 zł przeznaczyła Pani na spłatę ww. kredytu hipotecznego.

Mając powyższe na względzie, wydatkowanie przez Panią przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W Pani sytuacji zwolnieniu z powyższego przepisu podlega dochód z odpłatnego zbycia przez Panią udziału w nieruchomości w części, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe (tu: spłatę ww. kredytu hipotecznego) w całym przychodzie z odpłatnego zbycia.

Podstawą obliczenia 19% podatku nie jest natomiast kwota wydatkowanego przychodu, a dochód ze sprzedaży nieruchomości będący różnicą pomiędzy przychodem z tego tytułu a kosztami jego uzyskania (co wynika z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazanie przez Panią we fragmencie opisu sprawy, że na spłatę kredytu wydatkowała Pani przychód w wysokości 390.150,51 zł uznałem za oczywistą pomyłkę pisarską, ponieważ z pozostałej części tego opisu wynika, że była to kwota 398.150,51 zł.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.