Interpretacja 0115-KDIT1.4011.972.2025.1.JG

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca wraz z żoną A. A prowadzi od ponad 19 lat gospodarstwo rolne położone na terenie (...) oraz od 2023 roku na terenie (...). Od chwili zawarcia związku małżeńskiego do chwili obecnej obowiązuje ustrój wspólności majątkowej.

Prowadząc gospodarstwo rolne Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym, nie był i nie jest z tego tytułu „czynnym”’ podatnikiem podatku od towarów i usług i jako rolnik był i jest zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm), dalej: u.p.t.u.

Ponadto Wnioskodawca prowadzi również pozarolniczą działalność gospodarczą pod nazwą: X,  (...), z tytułu prowadzenia której od 15 września 2005 r. jest podatnikiem podatku VAT „czynnym”.

Głównym przedmiotem działalności gospodarczej jest (...).

2 kwietnia 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca dokonał wraz z żoną sprzedaży gruntów ornych wchodzących w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego, położonych w miejscowości C, (...), oznaczonych w ewidencji gruntów symbolami: Rll, Łll, Br-Rll i Br-ŁIl o obszarze 0,3698 ha – działka nr I, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa - w trakcie budowy, dla której Sąd Rejonowy (...), (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...) – akt notarialny Repertorium (...).

Sprzedaż nastąpiła na rzecz rolnika indywidualnego na powiększenie jego gospodarstwa rolnego zgodnie z § 1 ust. 3 lit. h umowy sprzedaży, a tym samym sprzedane grunty nie utraciły charakteru rolnego. Sprzedaż na rzecz rolnika indywidualnego spełnia warunki przewidziane w art. 2a ust. 1, art. 3 ust. 7 oraz art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zgodnie z § 1 ust. 3 lit. d umowy sprzedaży oraz nie wystąpił zakaz zbycia wynikający z art. 2b ww. ustawy rzeczy Kupującego na podstawie decyzji zastępcy Dyrektora Oddziału Terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z 11 lutego 2025 r. nr (...) opisanej w § 1 ust. 2 lit. o Umowy sprzedaży. Z tytułu zakupu ww. działki Kupujący zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotową działkę nr I stanowiącą grunty orne oznaczone w ewidencji gruntów symbolami: Rll, Łll, Br-Rll i Br-ŁII o obszarze 0,3698 ha, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa - w trakcie budowy, położoną w miejscowości C, (...) Wnioskodawca nabył wraz z żoną od osoby fizycznej na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego na podstawie umowy sprzedaży z 22 marca 2023 r. (...), dla której Sąd Rejonowy (...), (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Z tytułu zakupu ww. działki Wnioskodawca zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

Od dnia zakupu 22 marca 2023 r. do dnia sprzedaży 2 kwietnia 2025 r. działka ta:

1) stanowiła część gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy i służyła tylko i wyłącznie do celów jego gospodarstwa rolnego,

2) nie była wykorzystywana do prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej,

3) nie była przedmiotem wynajmu, ani dzierżawy w całości, jak i w jakiejkolwiek części,

4) Wnioskodawca ponosił nakłady związane z przyłączeniem instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz instalacji elektrycznej do budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa,

5) w celu jej sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował:

a) żadnych działań marketingowych,

b) współpracy z profesjonalnymi biurami obrotu nieruchomości,

c) działań w celu ich komercyjnego przygotowania do sprzedaży,

d) działań związanych z zamieszczaniem na stronach internetowych ogłoszeń o sprzedaży.

Sprzedaż nastąpiła na rzecz znajomego – rolnika indywidualnego, w związku z czym działania opisane w pkt 5 powyżej nie były konieczne.

Pytania

1.  Czy dochód w związku ze sprzedażą części gospodarstwa rolnego przed upływem 5 lat od daty nabycia, tj. gruntu rolnego – działki nr I o obszarze 0,3698 ha, oznaczonego w ewidencji gruntów symbolami Rll, Łll, Br-Rll i Br-ŁIl, na którym znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa – w trakcie budowy, Wnioskodawca będzie korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą działki nr I i złożenia zeznania PIT-39 za 2025 r.?

2.  Jeśli odpowiedź na pytanie 1 będzie negatywna, to czy w związku ze sprzedażą części gospodarstwa rolnego przed upływem 5 lat od daty nabycia, tj. gruntu rolnego – działki nr I o obszarze 0,3698 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolami Rll, Łll, Br-Rll i Br-ŁIl, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa – w trakcie budowy, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% przychodu ze zbycia?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr I położonej w miejscowości C, (...), oznaczonej w ewidencji gruntów symbolami: Rll, ŁIl, Br-Rll i Br-ŁII o obszarze 0,3698 ha, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa - w trakcie budowy, objętej księgą wieczystą nr (...), wchodzącej w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f. w związku z jego sprzedażą na rzecz rolnika indywidualnego na powiększenie jego gospodarstwa rolnego, a tym samym sprzedane grunty nie utraciły charakteru rolnego, co wynika z § 1 ust. 3 lit. h umowy sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku z tą sprzedażą i złożenia zeznań PIT-39 za 2025 r., albowiem do tej sprzedaży nie będzie miał zastosowania art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od dochodu z tytułu tej sprzedaży, pomimo że od dnia zakupu do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f.: Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f.: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub ww. praw nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomość, jej część lub udziału w nieruchomości albo ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) u.p.d.o.f., co do zasady, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, przedmiotową nieruchomość zakupił wraz z żoną 22 marca 2023 r. na powiększenie posiadanego gospodarstwa rolnego. Natomiast jej sprzedaży dokonał 2 kwietnia 2025 r. na rzecz rolnika indywidualnego na powiększenie jego gospodarstwa rolnego, a sprzedane grunty nie utraciły charakteru rolnego. Zatem od dnia zakupu do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat. W konsekwencji odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości rolnej w 2025 r., działki nr I, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa - w trakcie budowy, nabytej w 2023 r., nienastępującej w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.

W myśl art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f.: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zatem przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f.: Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 22 ust. 6e u.p.d.o.f.: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 u.p.d.o.f.: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 a pkt 3 u.p.d.o.f.: W terminie określonym w ust. 1 (od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e u.p.d.o.f.

Zatem sprzedaż nieruchomości, która stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) u.p.d.o.f., podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych, podatnik zobowiązany jest do złożenia we właściwym urzędzie skarbowym zeznania PIT-39 w ustawowym terminie.

Jednak od tej zasady ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f., zgodnie z którym: Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Zatem przepis ten zwalnia przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 2 ust. 4 u.p.d.o.f.: Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1176 z póżn.zm.): Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 (tj. gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co w konsekwencji decyduje o zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wynika z klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1390.) oraz załącznika do tego rozporządzenia.

Zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:

1)  grunty rolne;

2)  grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;

3)  grunty zabudowane i zurbanizowane;

4)  grunty pod wodami;

5)  tereny różne.

Stosownie natomiast do § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:

1)  użytki rolne, do których zalicza się:

a)  grunty orne, oznaczone symbolem R,

b)  łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,

c)  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,

d)  sady, oznaczone symbolem S,

e)  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,

f)   grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,

g)  grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,

h)  grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;

2) nieużytki, oznaczone symbolem N.

Na podstawie § 9 ust. 2 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków: Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 2, dzielą się na:

1)  lasy, oznaczone symbolem Ls;

2)  grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem Lz;

3)  grunty pod rowami, oznaczone symbolem W.

Te uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28) u.p.d.o.f., zostało uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:

•      sprzedane grunty w momencie sprzedaży muszą stanowić lub wchodzić w skład gospodarstwa rolnego (tj. będącego własnością osoby fizycznej obszaru gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy),

•     grunty nie mogą utracić w związku ze sprzedażą rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że działka nr I nabyta w 2023 stanowi użytki rolne oznaczone w ewidencji gruntów symbolami: RH, Łll, Br-Rll i Br-ŁII, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa – w trakcie budowy. Działka ta stanowiła część naszego gospodarstwa rolnego, nie była wykorzystywana do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, tylko do celów gospodarstwa rolnego. Sprzedaż tej działki nastąpiła na rzecz rolnika indywidualnego na powiększenie jego gospodarstwa rolnego, który w akcie notarialnym zadeklarował, że zakupiony przez niego grunt nie utraci charakteru rolnego i będzie je wykorzystywać w celach rolniczych i na tą okoliczność do aktu notarialnego dołączył stosowne dokumenty urzędowe, które zostały w tym akcie opisane. Zakup tych działek nastąpił pod kątem dalszego użytkowania rolnego z przeznaczeniem na magazyn do przechowywania płodów rolnych. Kupującym był rolnik indywidualny, który powiększa swoje gospodarstwo, a więc zakupiona działka nr I weszła w skład jego gospodarstwa rolnego.

Reasumując, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę i jego żonę w 2025 r. działki nr I, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa – w trakcie budowy, nabytej na podstawie Umowy sprzedaży w 2023 r., będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., gdyż sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże uzyskany z tej sprzedaży przychód będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 u.p.d.o.f., a tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą działki nr I i złożenia zeznania PIT-39 za 2025 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w drodze umowy sprzedaży 22 marca 2023 r. działkę nr I stanowiącą grunty orne, oznaczone w ewidencji gruntów symbolami: Rll, Łll, Br-Rll i Br-ŁII, o obszarze 0,3698 ha, na której znajdowały się zabudowania w postaci budynku gospodarczo-garażowego do obsługi rolnictwa – w trakcie budowy, na powiększenie gospodarstwa rolnego. 2 kwietnia 2025 r. dokonał Pan sprzedaży ww. działki na rzecz osoby fizycznej – rolnika indywidualnego na powiększenie jego gospodarstwa rolnego.

Jednakże ustawodawca przewidział wyjątek w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Powyższy przepis zwalnia przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.

W tym miejscu wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:

•     sprzedane grunty w momencie sprzedaży muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej), lub jego część składową,

•     grunty nie mogą utracić w związku ze sprzedażą rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu.

Wykładnia celowościowa art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że zamiarem ustawodawcy nie było objęcie zwolnieniem wszystkich przychodów z odpłatnego zbycia gospodarstw rolnych, a jedynie takich, które zbywca wykorzystywał w swojej działalności rolniczej, następnie sprzedał w tym samym celu – do wykorzystywania w działalności rolniczej nabywcy. Świadczy o tym bezspornie przesłanka negatywna zwolnienia zawarta w treści tego przepisu po średniku (utrata charakteru rolnego gruntów).

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych używa określenia „w związku” i nie definiuje, co należy rozumieć przez to pojęcie. Niewątpliwie więc chodzi mu o językowe, potoczne rozumienie tego pojęcia. Oznacza to, że chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunty tracą swój charakter rolny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, czy też będący skutkiem sprzedaży. Zatem utrata charakteru rolnego musi być powiązana ze sprzedażą, choć ten związek nie może być tak rozumiany, że z chwilą dokonania czynności powinna nastąpić zmiana charakteru gruntu. Dla oceny utraty charakteru rolnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne, a nie formalnoprawne związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków. Okoliczności te mogą dotyczyć zarówno podatnika, jak i nabywcy, którego zakres działalności bądź czynności faktyczne podejmowane przez niego przed zawarciem umowy, czy też w związku z zawartą umową, wskazują na to, że kupuje nieruchomość z zamiarem wykorzystania jej na cele inne niż rolne.

Oceniając spełnienie przesłanki dotyczącej zachowania charakteru rolnego gruntu należy zwrócić uwagę przede wszystkim na faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości. Zamiar ten wynikać może z charakteru działalności prowadzonej przez nabywcę, jak również innych okoliczności związanych z daną transakcją. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku ze sprzedażą może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może również nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że ocena spełnienia przesłanek zwolnienia wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi uwzględnić wszystkie, znane w dniu dokonywania sprzedaży, okoliczności dotyczące sposobu wykorzystywania gruntu przez nabywcę, w tym również obiektywnie i niewątpliwie wskazujące na to, że w wyniku sprzedaży charakter gruntu ulegnie zmianie. O możliwej zmianie charakteru gruntu mogą świadczyć takie okoliczności jak: położenie sprzedanej nieruchomości, jej wielkość, przydatność do działalności rolniczej po sprzedaży, rodzaj działalności prowadzonej przez nabywcę itp. Samo zaś oświadczenie nabywcy o włączeniu nabywanej działki do gospodarstwa rolnego złożone w akcie notarialnym w świetle okoliczności faktycznych może okazać się niemiarodajne i niewystarczające dla zastosowania zwolnienia (zob. wyrok NSA z 22 maja 2015 r., sygn. akt II FSK 378/14).

Warunki nabycia nieruchomości rolnej, ograniczenia i wyłączenia oraz obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej regulują przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1653 ze zm.).

Zgodnie z art. 2a ust. 1 i 2 ww. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

Jak stanowi art. 2a ust. 3 pkt 12 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Według art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Natomiast w myśl art. 2b ust. 4 pkt 4 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości: położonej w dniu nabycia na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Wskazał Pan, że od dnia zakupu do dnia sprzedaży działka ta stanowiła część Pana gospodarstwa rolnego i służyła tylko i wyłącznie do celów gospodarstwa rolnego, nie była wykorzystywana do prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, nie była przedmiotem wynajmu, ani dzierżawy w całości, jak i w jakiejkolwiek części. Sprzedaż działki nastąpiła na rzecz rolnika indywidualnego spełniającego warunki przewidziane w art. 2a ust. 1, art. 3 ust. 7 oraz art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz nie wystąpił zakaz zbycia wynikający z art. 2b ww. ustawy.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia oraz powołane przepisy, w Pana sytuacji przesłanki wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalające skorzystać z przedmiotowego zwolnienia zostały spełnione. Tym samym sprzedaż opisanej działki rolnej stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Jednakże uzyskany z tej sprzedaży przychód korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w związku z tą sprzedażą oraz do złożenia zeznania PIT-39 za 2025 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, ta interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.