Interpretacja 0115-KDIT1.4011.996.2025.3.MT

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 24 lutego 2026 r. i 9 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W listopadzie 2017 r. Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny na podstawie umowy przenoszącej własność sporządzonej w formie aktu notarialnego. Wcześniej, w lutym 2016 r. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży tego lokalu, również w formie aktu notarialnego. 28 września 2022 roku Wnioskodawca dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawcę, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca błędnie przyjął, że pięcioletni termin należy liczyć od daty zawarcia umowy przedwstępnej, a nie od daty zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczył na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup innego lokalu mieszkalnego. W dacie dokonania nadpłaty kredytu Wnioskodawca był współkredytobiorcą tego kredytu, natomiast nie był właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości – jedynym właścicielem była jego partnerka życiowa.

Wnioskodawca błędnie zinterpretował własne cele mieszkaniowe, pomimo zameldowania i zamieszkania w tej nieruchomości. W późniejszym okresie Wnioskodawca zawarł związek małżeński z właścicielką nieruchomości, a następnie nabył udział w tej nieruchomości w drodze darowizny.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Mieszkanie nabyte w 2017 roku nie było przez Pana sprzedane w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Kredyt na nabycie innego lokalu mieszkalnego został zaciągnięty od początku wspólnie – data 14 października 2020 r., od początku byli Państwo, tj. zarówno Pan, jak i ówczesna partnerka, aktualnie małżonka wspólnie kredytobiorcami.

Podmiot z którym zawarta była umowa to A S.A. z siedzibą w B.

Są Państwo solidarnie odpowiedzialni za zobowiązanie kredytowe.

Lokal mieszkalny, na nabycie którego został zaciągnięty kredyt, zlokalizowany jest pod adresem: ul. C 1, (...). Pana partnerka (obecnie żona) stała się właścicielką tego lokalu mieszkalnego 5 października 2020 r.

W Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Udział w lokalu mieszkalnym otrzymał Pan w drodze darowizny. Nie była to sytuacja, w której żona darowała Panu udziału w mieszkaniu do Pana majątku osobistego (odrębnego). Żona darowała udział w mieszkaniu do Państwa majątku wspólnego małżeńskiego. Darowizna miała miejsce 28 listopada 2025 r.

Pytanie

Czy przeznaczenie przez Wnioskodawcę środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nadpłatę kredytu hipotecznego, którego Wnioskodawca był współkredytobiorcą, lecz nie był właścicielem nieruchomości w dacie poniesienia wydatku, uprawnia do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przedstawione zdarzenie powinno zostać zakwalifikowane jako wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych i uprawniać do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko to wynika z następujących okoliczności:

•      w akcie notarialnym przeniesienia własności z 5 października 2020 r., jak i w podpisanej 14 października 2020 r. umowie kredytowej był Pan wpisany od początku jako jedna ze stron biorących na siebie odpowiedzialność za spłatę zobowiązań kredytowych.

•      środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na nadpłatę kredytu hipotecznego wyżej wymienionej nieruchomości.

•      po zawarciu małżeństwa aktualna małżonka w formie darowizny przekazała do majątku wspólnego wyżej wymienioną nieruchomość.

•      od początku do dnia dzisiejszego jest Pan zameldowany i mieszka Pan w tym lokalu.

•      od początku ponosi Pan pełną współodpowiedzialność finansową za lokal, który jest Pana jedynym i zaspokaja Pana własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym prosi Pan o zakwalifikowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na poczet zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych i zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), źródłem przychodu jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c  - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, dla oceny, czy sprzedaż ta jest źródłem przychodu podatkowego znaczenie ma moment nabycia tej nieruchomości. Jeśli od końca roku podatkowego, w którym podatnik nabył nieruchomość, upłynęło 5 lat, zbycie nie powoduje skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie nieruchomości może nastąpić w ramach różnego rodzaju umów, np. w ramach umowy sprzedaży, umowy zamiany. Istotą tej czynności jest przeniesienie prawa własności nieruchomości (bądź odpowiednio: spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości albo prawa wieczystego użytkowania gruntów) na nabywcę, w zamian za określoną odpłatność. Momentem odpłatnego zbycia jest moment przeniesienia praw do nieruchomości na nabywcę.

W opisanej przez Pana sytuacji:

•      w listopadzie 2017 r. nabył Pan lokal mieszkalny;

•      w lutym 2016 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży tego lokalu;

•      28 września 2022 r. sprzedał Pan ten lokal;

•      sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W tej sytuacji okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy upływał z końcem 2022 roku, tj. 5 lat od końca roku 2017. Pan natomiast sprzedał mieszkanie (przeniósł własność tej nieruchomości na nabywcę) 28 września 2022 r., czyli przed upływem tego 5-letniego okresu.

Sprzedaż była więc Pana źródłem przychodu. Wiąże się z tym obowiązek rozliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu – na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ten może być jednak zwolniony z podatku dochodowego w ramach tzw. ulgi mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podatnik może skorzystać z tego zwolnienia, jeśli:

•      wydatkuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe;

•      wydatkuje go w okresie od dnia odpłatnego zbycia do upływu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Katalog wydatków, które ustawodawca uważa za wydatki na własne cele mieszkaniowe, został wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy. Zgodnie z punktem 2 lit. a tego przepisu, do tej kategorii należą wydatki poniesione na:

spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Jak wynika z tego przepisu, spłata kredytu oraz odsetek od kredytu może być własnym celem mieszkaniowym, jeśli:

•      podatnik zaciągnął kredyt przez uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości;

•      zaciągnął ten kredyt w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, które mają siedzibę na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej;

•      zaciągnął ten kredyt na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy.

Wśród celów określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ustawodawca wymienił (w lit. a tego przepisu):

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Co istotne, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu 3-letniego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, podatnik nabył własność rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a, w związku z którymi ponosił wydatki na nabycie (art. 21 ust. 25a ustawy).

Odnosząc powołane regulacje do Pana sytuacji należy wskazać, że:

•      zaciągnął Pan kredyt w 2020 roku, czyli przez uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości (2022 rok);

•      zaciągnął Pan kredyt w banku, który ma siedzibę na terytorium Unii Europejskiej;

•      zaciągnął Pan kredyt na nabycie lokalu mieszkalnego, przy czym lokal został pierwotnie nabyty przez Pana ówczesną partnerkę, a aktualnie żonę – a Pan stał się jego współwłaścicielem w wyniku darowizny lokalu w 2025 roku przez Pana żonę do Państwa małżeńskiego majątku wspólnego.

A zatem, na moment wydatkowania przychodu ze sprzedaży w 2022 roku lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu, nie był Pan właścicielem lokalu mieszkalnego, na nabycie którego był zaciągnięty kredyt. Tym samym na sam moment wydatkowania środków nie spełniał Pan warunku zwolnienia, jakim było zaciągnięcie kredytu na swój cel mieszkaniowy – tj. nabycie własnego lokalu mieszkalnego.

Niemniej jednak przed upływem 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał Pan swój lokal mieszkalny (czyli przed upływem 2025 roku), stał się Pan współwłaścicielem tego lokalu w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Darowizna składnika majątku jednego z małżonków do wspólności majątkowej małżeńskiej powoduje, że – dla celów podatkowych – za datę nabycia tego składnika majątku przyjmuje się moment nabycia tego składnika majątku przez tego małżonka (darczyńczę). A zatem, od chwili opisanej darowizny, dla celów podatkowych za datę nabycia przez Pana współwłasności lokalu mieszkalnego, którego dotyczył kredyt, uznaje się 5 października 2020 r. (data nabycia tego lokalu przez Pana żonę).

Tym samym, skoro darowizna, która doprowadziła do tej sytuacji podatkowej (przyjęcia 5 października 2020 r. za datę nabycia przez Pana współwłasności kredytowanego lokalu), miała miejsce przed upływem 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedał Pan swój lokal mieszkalny (czyli przed upływem 2025 roku), należy uznać, że spełnił Pan warunek zwolnienia dotyczący spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego dla własnych celów mieszkaniowych.

W rezultacie Pana dochód ze sprzedaży w 2022 roku lokalu mieszkalnego jest wolny od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.