Interpretacja 0115-KDIT2.4011.319.2025.1.MM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2025 r. (wpływ do tutejszego organu 1 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 18 stycznia 2019 r. dokonał Pan zakupu udziału w 1/2 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2 o obszarze wynoszącym 0,0372 ha, zabudowaną murowanym, niepodpiwniczonym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, wybudowanym w 2014 r., o powierzchni zabudowy 75 m², dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW numer (...).

Według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (zawarcie umowy sprzedaży - przeniesienia własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) wpisana była hipoteka umowna do kwoty 558 000,00 zł na rzecz X z siedzibą w B Oddział w C zabezpieczająca kredyt - spłatę kapitału wraz z narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także roszczeniami z tytułu opłat i prowizji - wynikającymi z umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r.

Dług z tytułu umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r. obejmował w dniu 10 stycznia 2019 r. kwotę 231 152,33 zł, co znajduje potwierdzenie w oświadczeniu sprzedających zawartym w umowie sprzedaży oraz w treści stosownego zaświadczenia wydanego przez X i okazanego notariuszowi.

Wskazana przez strony cena sprzedaży nieruchomości obejmowała kwotę 235 000,00 zł. Powyższa kwota stanowiła wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz sprzedających, co sprawia, że część ceny za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości zapłacona przez Pana bezpośrednio na rzecz kupujących stanowiła kwotę 117 500,00 zł.

Zgodnie z dodatkowymi ustaleniami stron ww. umowy sprzedaży zawartej w dniu 19 stycznia 2019 r. kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałego zadłużenia z tytułu umowy kredytu nr (...) (tj. kwoty 231 152,33 zł), które to roszczenie zabezpieczone zostało na rzecz wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki umownej w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...).

Tym samym Pana odpowiedzialność rzeczowa (nabywcy udziału w 1/2 części w prawie własności nieruchomości) za ww. zobowiązanie obejmowała kwotę 116 576,165 zł.

Natomiast wartość rynkowa opisanej nieruchomości, według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (wskazana w umowie sprzedaży - akcie notarialnym i uwzględniona na potrzeby ustalenia wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych) obejmowała kwotę 466 152,33 zł.

Tym samym wartość rynkowa zakupionego przez Pana udziału w 1/2 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości (według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r.) obejmowała kwotę 233 076,165 zł.

X na podstawie umowy przelewu wierzytelności zawartej w dniu 31 stycznia 2019 r. przeniósł wierzytelność wynikającą z umowy kredytu nr (...) na Q z siedzibą (...), który następnie udzielił firmie V S.A. z siedzibą (...) pełnomocnictwa do obsługi przedmiotowego zadłużenia.

Pismem z 11 czerwca 2019 r. skierowanym do Pana przez V S.A. i zatytułowanym „(...)” został Pan wezwany do zapłaty łącznej kwoty 237 025,04 zł tytułem zadłużenia ciążącego na współwłaścicielach przedmiotowej nieruchomości z tytułu zobowiązania hipotecznego. Podobne wezwania otrzymali również pozostali współwłaściciele nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW numer (...).

Na mocy zawartej ugody dotyczącej polubownej spłaty zadłużenia ustalili Państwo, że tytułem zaspokojenia wszelkich roszczeń wierzyciela hipotecznego zapłacą Państwo na jego rzecz łączną kwotę 210 000,00 zł (każdy ze współwłaścicieli w stosunku do przysługującego mu udziału w prawie własności). W związku z zawartą ugodą w dniu 29 października 2019 r. zapłacił Pan na rzecz wierzyciela kwotę 105 000,00 zł.

Wobec spłaty zadłużenia w dniu 5 listopada 2019 r. wyrażona została zgoda na wykreślenie z działu IV księgi wieczystej KW numer (...) ujawnionej tam hipoteki umownej do kwoty 558 000,00 zł zabezpieczającej roszczenia wynikające z umowy o kredyt nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r.

Wykreślenie ww. hipoteki nastąpiło w dniu 2 grudnia 2019 r.

W dniu 7 lutego 2020 r. dokonał Pan sprzedaży udziału w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2 o powierzchni 0,0372 ha, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, parterowym z poddaszem użytkowym murowanym krytym dachówką w zabudowie bliźniaczej o powierzchni zabudowy 75,00 m² wybudowanym w 2014 r., dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW numer (...). Cena sprzedaży nieruchomości obejmowała kwotę 468 000,00 zł, co sprawia, że uzyskana przez Pana cena za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości stanowiła kwotę 234 000,00 zł.

Zawarcie opisanej powyżej umowy sprzedaży nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Według stanu na dzień 7 lutego 2020 r. (zawarcie umowy sprzedaży - przeniesienie własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) nie było wpisów.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Jakkolwiek w akcie notarialnym zawarto sformułowanie, że cenę sprzedaży Strony ustaliły w kwocie 235 000,00 zł (dwieście trzydzieści pięć tysięcy złotych), to dokument ten obejmuje ponadto:

1) Oświadczenie Sprzedających, że w dziele IV księgi wieczystej (...) wpisano hipotekę umowną do kwoty 558 000,00 zł (pięćset pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych) na rzecz X z siedzibą w B Oddział w C, REGON (...), zabezpieczającą kredyt - spłatę kapitału wraz z narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także roszczeniami z tytułu opłat i prowizji - wynikające z umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 roku.

2) Potwierdzenie, że Strony okazały zaświadczenie z dnia 4 stycznia 2019 r., wydane przez X z siedzibą w B, znak (...). W treści tego zaświadczenia wskazano, iż do zapłaty z tytułu umowy kredytu nr (...) pozostaje kwota 231 152,33 zł.

3) Oświadczenie Kupujących, że wartość rynkowa nieruchomości, będącej przedmiotem umowy wynosi 466 152,33 zł (czterysta sześćdziesiąt sześć tysięcy sto pięćdziesiąt dwa złote trzydzieści trzy grosze). Wskazana wartość rynkowa stanowi sumę opisanych powyżej kwot 235 000,00 zł i 231 152,33 zł.

Nabywcy przedmiotowej nieruchomości nie podpisali umowy o przejęciu od poprzednich właścicieli zobowiązania zabezpieczonego hipoteką umowną, a X nie składał żadnych oświadczeń w tym zakresie. Godzi się jednak podkreślić, że dla powstania odpowiedzialności rzeczowej nabywców nieruchomości za zobowiązania ujawnione w dziale IV księgi wieczystej nie jest wymagane złożenie jakiegokolwiek oświadczenia przez wierzyciela hipotecznego.

Ponadto cesjonariusz, firma V S.A., która nabyła przedmiotową wierzytelność od X, wystosował do nabywców nieruchomości wezwanie z dnia 11 czerwca 2019 r. obejmujące żądanie zapłaty kwoty 237 025,04 zł tytułem zadłużenia ciążącego na współwłaścicielach tytułem zobowiązania hipotecznego.

Jak już uprzednio wskazano, w treści umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego nie zostało wprost wskazane, że kupujący zobowiązują się wobec sprzedających do wykonania pozostałych zobowiązań pieniężnych wynikających z umowy kredytu zabezpieczonego hipoteką umowną ujawnioną w dziele IV księgi wieczystej.

Ustalenia te stanowiły jednakże przedmiot odrębnego porozumienia zawartego przez strony na etapie negocjowania warunków zakupu przedmiotowej nieruchomości, co znajduje swoje potwierdzenia zarówno w okolicznościach opisanych powyżej, jak i w fakcie rzeczywistego wykonania tych zobowiązań przez kupujących.

Pytania

1. Czy w opisanym stanie faktycznym ceną zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest kwota 235 000,00 zł zapłacona bezpośrednio sprzedającym, czy też wskazana w akcie notarialnym jako wartość rynkowa tej nieruchomości kwota 466 152,33 zł stanowiąca sumę kwoty zapłaconej bezpośrednio sprzedającym oraz kwoty 231 152,33 zł stanowiącej wskazany w tym akcie przez sprzedających i potwierdzony przez wierzyciela hipotecznego stan zadłużenia wobec X z tytułu roszczeń z umowy kredytu nr (...), które to zadłużenie kupujący zobowiązali się spłacić i spłacili w celu uzyskania zgody wierzyciela na wykreślenie przedmiotowej hipoteki?

2. W razie uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska dotyczącego pytania sformułowanego powyżej, to czy w opisanym stanie faktycznym nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym obciążonej hipoteką umowną wpisaną w dziale IV księgi wieczystej za cenę stanowiącą różnicę między wskazaną w umowie sprzedaży (akcie notarialnym) wartością rynkową tej nieruchomości a wysokością zobowiązania hipotecznego pozostałego do spełnienia według stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży (wskazanego przez sprzedających w umowie i potwierdzonego przez wierzyciela w stosownym zaświadczeniu) upoważnia kupującego – w przypadku gdy przyjął on na siebie zobowiązanie dotyczące wykonania tego zobowiązania hipotecznego i w rzeczywistości je spełnił, co skutkowało uzyskaniem stosownej zgody i wykreśleniem przedmiotowej hipoteki z księgi wieczystej – do uznania kwoty stanowiącej spłatę zobowiązania hipotecznego za koszty odpłatnego zbycia tej nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym ceną zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest wskazana w umowie sprzedaży wartość rynkowa tej nieruchomości w kwocie 466 152,33 zł stanowiąca sumę kwoty zapłaconej bezpośrednio sprzedającym (tj. 235 000,00 zł) oraz kwoty 231 152,33 zł stanowiącej wskazany przez sprzedających w umowie i potwierdzony stosownym zaświadczeniem, stan zadłużenia wobec wierzyciela hipotecznego X z tytułu roszczeń z umowy kredytu nr (...), które to zadłużenie kupujący zobowiązali się spłacić i spłacili w celu uzyskania zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie przedmiotowej hipoteki.

W opisanym stanie faktycznym, wobec przyjętego przez kupujących i spełnionego przez nich zobowiązania dotyczącego spłaty pozostałej części kredytu zabezpieczonego hipoteką umowną ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, spłata ta jest oczywistym elementem cenotwórczym i w tych okolicznościach wskazanej w akcie notarialnym wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości nie można traktować jako przywołanej wyłącznie dla potrzeb ustalenia wysokości zobowiązania kupujących z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zauważa Pan, że zgodnie ze stanowiskiem doktryny cenę można wyrazić nie tylko w kwocie pieniężnej, lecz również przez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez zwolnienie z długu. Taki sposób rozliczenia się zbywającego i nabywającego nie pozbawia zawartej umowy elementu kalkulacyjnego, jakim jest cena. Ponadto cena zawarta w umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu, lecz może zostać określona przez wskazanie elementów kalkulacyjnych, np. jako równowartość w pieniądzu określonego dobra. Bez względu na sposób określenia tej ceny, nadal jest to cena wyrażona w umowie i traktuje się ją jako przychód, (tak W. Modzelewski, komentarz do art. 19 PDOFizlI red. Modzelewski/Bielawny/Słomka 2025, wyd. 23/Witold Modzelewski, LEGALIS).

W Pana ocenie dla przyjęcia powyższej konkluzji bez znaczenia pozostaje fakt, że przyjęcie przez kupujących zobowiązania wobec sprzedających, iż spełnią pozostałe do wykonania roszczenie z umowy kredytu zabezpieczone hipoteką umowną ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej, nie zostało wprost wyartykułowane w treści umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, albowiem zobowiązanie to zostało przez kupujących spełnione i to jeszcze przed odpłatnym zbyciem przedmiotowej nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdyby Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że powyższe stanowisko jest nieprawidłowe zasadnym i aktualnym pozostaje drugie z pytań sformułowanych we wniosku.

W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym, w przypadku gdy nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym obciążonej hipoteką umowną wpisaną w dziale IV księgi wieczystej za cenę stanowiącą różnicę między wskazaną w umowie sprzedaży (akcie notarialnym) wartością rynkową tej nieruchomości, a wysokością zobowiązania hipotecznego pozostałego do spełnienia wg stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży (wskazanego przez sprzedających w umowie i potwierdzonego przez wierzyciela w stosownym zaświadczeniu), upoważnia kupującego, w przypadku gdy przyjął on na siebie zobowiązanie dotyczące wykonania tego zobowiązania hipotecznego i w rzeczywistości je spełnił co skutkowało uzyskaniem stosownej zgody i wykreśleniem przedmiotowej hipoteki z księgi wieczystej, do uznania kwoty stanowiącej spłatę zobowiązania hipotecznego za koszty odpłatnego zbycia.

Zauważa Pan, że przed dokonaniem odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości sprzedający: spłacili zobowiązanie hipoteczne zabezpieczone stosownym wpisem w dziale IV księgi wieczystej, uzyskali zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki i na skutek złożonego wniosku doprowadzili do wykreślenia tej hipoteki z księgi wieczystej.

Podkreśla Pan, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 kwietnia 2024 r. sygn. akt II FSK 1896/23, wyraził pogląd, że obciążenie hipoteczne może stanowić czynnik uzasadniający obniżenie ceny rynkowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z brzmieniem przepisu art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel (hipoteczny) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 marca 2022 r., II FSK 1618/19, wyraził pogląd, iż wykładnia systemowa wewnętrzna oparta na art. 9 ust. 1 i 2, art. 11 ust. 1, art. 12 ust. 1 i art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do wniosku, że podatek dochodowy ma charakter podatku płaconego od rzeczywiście uzyskanego dochodu. Ponadto NSA w uzasadnieniu ww. wyroku wskazał, że „ (…) W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego ugruntowany jest pogląd według, którego przepisy art. 84 ust. 1, art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 3 Konstytucji wykluczają możliwość nadania instytucji opodatkowania charakteru środka represyjnego służącego konfiskacie mienia lub ograniczeniu prawa własności w sposób nadmierny i godzący w istotę tego prawa (zob. wyroki TK: z 25 listopada 1997 r., sygn. K 26/97, OTK ZU nr 5-6/1997, poz. 64; z 5 stycznia 1999 r., sygn. K 27/98, OTK ZU nr 1/1999, poz. 1; z 7 czerwca 1999 r., sygn. K 18/98, OTK ZU nr 5/1999, poz. 95; z 5 listopada 2008 r., sygn. SK 79/06; z 18 lipca 2013 r., sygn. SK 18/09, OTK ZU nr 6/A/2013, poz. 80)”.

NSA w wyroku wydanym w składzie siedmiu sędziów 4 kwietnia 2012 r. II FPS 3/12 (opubl. CBOSA) wskazał na prymat wykładni językowej prawa podatkowego jednocześnie określając sytuacje, w których uprawnione jest odejście od wyników wykładni gramatycznej przepisów prawa podatkowego. Jako przesłanki pominięcia wyników wykładni gramatycznej NSA wskazał między innymi:

· konieczność respektowania podstawowych zasad konstytucyjnych, w tym zawierających gwarancje zaspokojenia określonych praw podmiotowych adresatom norm ustawowych,

· odmienne wnioski płynące z wykładni systemowej.

Podobne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2023 r. sygn. akt II FSK 219/22, wskazując, że „(...) przyjęcie wykładni językowej i obliczenie dochodu z pominięciem znacznych długów spadkowych, mających wpływ na wysokość definitywnego przysporzenia, jakie w wyniku sprzedaży odziedziczonego lokalu uzyskała Skarżąca, prowadziłoby do niesłusznych, niesprawiedliwych wniosków. Przede wszystkim prowadziłoby do skutków zbliżonych do częściowej konfiskaty majątku podatnika. Musiałaby ona bowiem zapłacić podatek od dochodu, którego ostatecznie nie uzyskała (...)".

Podkreśla Pan, że poglądy wyrażone przez NSA w powyższych orzeczeniach zachowują aktualność także w niniejszej sprawie pomimo faktu, że zapadły na tle stanów faktycznych, dla których zastosowanie znajdował przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, że jak wskazano w opisie zdarzenia, zawarcie opisanej powyżej umowy sprzedaży nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie stanowi źródło przychodu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego należy odwołać się do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę notarialną, opłatę sądową.

Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Koszty uzyskania przychodów w tym przepisie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych.

Ponieważ ustawa podatkowa nie zawiera legalnej definicji tych pojęć, ustalenia ich znaczenia należy dokonać w oparciu o wykładnię językową, a ściślej o ich potoczne, słownikowe znaczenie. Koszt w rozumieniu języka potocznego to „suma pieniędzy wydatkowana na kupno lub opłacenie czegoś; nakład pieniężny na określony cel; wartość, cena, np. koszt samochodu" (por. M. Szymczak (red. ), Słownik języka polskiego, Warszawa 1978, tom I, str. 1025). Kosztem nabycia będzie więc kwota wydatkowana na nabycie nieruchomości zawierająca się w jej cenie określonej w akcie notarialnym oraz związane z tym nabyciem inne wydatki wynikające z aktu notarialnego. Koszty wytworzenia natomiast, to te które związane są z budową, a do których można zaliczyć np. zakup materiałów i usług z nią związanych.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena zakupu, czyli kwota za jaką nabywca – zgodnie z umową sprzedaży zakupił daną nieruchomość. Do kosztów nabycia zalicza się także inne wydatki poniesione przy jej zakupie, np. wydatki na sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej.

Wskazać przy tym należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 745/18, w którym wyjaśniono, że wyrażenie „udokumentowane koszty nabycia” nie może być rozumiane inaczej, jak tylko w ten sposób, że koszty udokumentowane to takie, których poniesienie stwierdzone jest stosownym dokumentem.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela stanowiska skarżącego odnośnie ustalenia kosztów nabycia nieruchomości, jako jego wartości rynkowej, w momencie nabycia tej nieruchomości. Skoro do kosztów nabycia sprzedawanej nieruchomości zaliczane są wyłącznie „udokumentowane koszty jej nabycia”, a więc koszty (wydatki) faktycznie poniesione na nabycie (zapłatę ceny) nieruchomości, to kosztami takimi nie może być wartość rynkowa nieruchomości przyjęta hipotetycznie w dacie jej nabycia. Należy zauważyć, że wartość taka nigdy nie byłaby zapłacona, trudno ją zatem uznać za „udokumentowany koszt nabycia”.

Z opisu zdarzenia wynika, że wskazana przez strony cena sprzedaży nieruchomości obejmowała kwotę 235 000,00 zł. Powyższa kwota stanowiła wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz sprzedających, co sprawia, że część ceny za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości zapłacona przez Pana bezpośrednio na rzecz kupujących stanowiła kwotę 117 500,00 zł.

Według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (zawarcie umowy sprzedaży - przeniesienia własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) wpisana była hipoteka umowna do kwoty 558 000,00 zł na rzecz X z siedzibą w B Oddział w C zabezpieczająca kredyt - spłatę kapitału wraz z narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także roszczeniami z tytułu opłat i prowizji - wynikającymi z umowy kredyt nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r.

Dług z tytułu umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r. obejmował w dniu 10 stycznia 2019 r. kwotę 231 152,33 zł, co znajduje potwierdzenie w oświadczeniu sprzedających zawartym w umowie sprzedaży oraz w treści stosownego zaświadczenia wydanego przez X i okazanego notariuszowi.

Wartość rynkowa opisanej nieruchomości, według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (wskazana w umowie sprzedaży - akcie notarialnym i uwzględniona na potrzeby ustalenia wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych) obejmowała kwotę 466 152,33 zł. Wobec powyższego wartość rynkowa zakupionego przez Pana udziału w 1/2 części w prawie własności przedmiotowej nieruchomości (według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r.) obejmowała kwotę 233 076,165 zł. Na ww. cenę składa się kwota 235 000,00 zł, która stanowiła wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz sprzedających, co sprawia, że część ceny za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości zapłacona przez Pana bezpośrednio na rzecz kupujących stanowiła kwotę 117 500,00 zł. Zgodnie z dodatkowymi ustaleniami stron ww. umowy sprzedaży zawartej w dniu 19 stycznia 2019 r. kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałego zadłużenia z tytułu umowy kredytu nr (...) (tj. kwoty 231 152,33 zł), które to roszczenie zabezpieczone zostało na rzecz wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki umownej w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...).

Cenę sprzedaży ww. nieruchomości Strony ustaliły w kwocie 235 000,00 zł. Nabywcy przedmiotowej nieruchomości nie podpisali umowy o przejęciu od poprzednich właścicieli zobowiązania zabezpieczonego hipoteką umowną, a X nie składał żadnych oświadczeń w tym zakresie. Godzi się jednak podkreślić, że dla powstania odpowiedzialności rzeczowej nabywców nieruchomości za zobowiązania ujawnione w dziale IV księgi wieczystej nie jest wymagane złożenie jakiegokolwiek oświadczenia przez wierzyciela hipotecznego.

Mając na uwadze opisane zdarzenie wskazać należy, że zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071)

Natomiast z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) wynika, że:

Z ww. przepisów wynika zatem, że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz wybranych prawach służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z ograniczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką określa się dłużnikiem hipotecznym. Zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości (np. hipoteki) nie jest wydatkiem związanym z zakupem tej nieruchomości, lecz stanowi odrębne obciążenie ustanawiane na rzecz wierzyciela w celu zabezpieczenia jego roszczeń, zazwyczaj spłaty kredytu lub pożyczki. Podkreśla to odrębność między kosztami zakupu (ceną nieruchomości) a kosztem zabezpieczenia (np. hipoteki), które może istnieć już przed zakupem lub być ustanowione przez nowego właściciela, co jednak nie jest równoznaczne z wydatkiem na sam zakup. W konsekwencji wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może zostać zakwalifikowana do ceny zakupu nieruchomości.

Tym samym – wbrew Pana twierdzeniu – ww. wartości rynkowej nabytej nieruchomości nie można uznać za cenę zakupu tej nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości została wskazana w akcie notarialnym dla potrzeb ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnych i obejmuje zarówno cenę sprzedaży ustaloną przez strony, jak i pozostające do spłaty zadłużenie z tytułu umowy kredytu nr (...), które to roszczenie zabezpieczone zostało na rzecz wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki umownej w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...).

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy stwierdzić zatem należy, że w opisanym zdarzeniu cena sprzedaży nieruchomości ustalona przez strony, która obejmowała wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz sprzedających jest dla Pana i pozostałych osób (jako nabywców tej nieruchomości) ceną zakupu. Na taką bowiem kwotę strony wyceniły nieruchomość z uwagi na jej obciążenie hipoteką. Pamiętać przy tym należy, że cena sprzedaży nieruchomości ustalona przez strony dotyczy całej nieruchomości. Skoro zatem – jak wynika z opisu zdarzenia – dokonał Pan zakupu udziału w 1/2 części w prawie własności nieruchomości, to do kosztów nabycia może Pan zaliczyć 1/2 ceny zakupu przedmiotowej nieruchomości określoną przez strony.

Ponadto kwoty stanowiącej spłatę zobowiązania hipotecznego nie sposób zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata ww. zobowiązania nie była bowiem warunkiem koniecznym do tego, by doszło do sprzedaży ww. nieruchomości,

Odnosząc się zatem wprost do zadanych przez Pana pytań stwierdzić należy, że ceną zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest zapłacona bezpośrednio sprzedającym kwota, czyli cena sprzedaży nieruchomości ustalona przez strony w akcie notarialnym (za jaką Pan z pozostałymi osobami zgodził się ją zakupić).

Spłata zobowiązania hipotecznego nie była warunkiem koniecznym do tego, by doszło do sprzedaży tej nieruchomości, dlatego też wydatki poniesione z tego tytułu nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazać przy tym należy, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy Wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Organ nie może zatem w interpretacji indywidualnej odnieść się do kwestii ustalenia kwotowego ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych stwierdzić należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte zapadły w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym.

Nie stanowią natomiast materialnego prawa podatkowego i nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa bowiem zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje ona takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych. W związku z powyższym, nie negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.