Interpretacja 0115-KDIT2.4011.705.2025.2.DT

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego nr I położonego w A przy ul. B 1, o pow. 49,25 m2, dla którego Sąd Rejonowy w A prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej 5/8, o wartości ok. 320.000 zł.

Udział 5/6 w tym mieszkaniu nabyła Pani w drodze dziedziczenia po Pani matce, która zmarła w 2023 r. Pani matka nabyła wcześniej ten sam udział w drodze dziedziczenia po swojej matce (Pani babci), zmarłej w 2019 r.

W 2025 r. uiściła Pani zachowek na rzecz drugiej wnuczki swojej zmarłej babci w łącznej kwocie 53.453,13 zł oraz spłaciła Pani pozostałych spadkobierców za przysługujący im łącznie udział 1/6, płacąc 50.000 zł.

Po zapłacie zachowku oraz spłacie udziałów stała się Pani właścicielką całej nieruchomości.

Planuje Pani sprzedaż mieszkania w 2026 r.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość, o której mowa we wniosku nie będzie wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą ani na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Odpłatne zbycie ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do tej nieruchomości przysługuje Pani odrębne prawo własności.

W ramach postępowania o zniesienie współwłasności 5 listopada 2025 r. zawarła Pani ugodę sądową, na podstawie której została Pani zobowiązana do spłaty za udział 1/6 w kwocie 50.000 zł.

Pytanie

Czy przy sprzedaży mieszkania powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, a jeśli tak, to jaka część uzyskanego dochodu będzie opodatkowana, biorąc pod uwagę:

•      nabycie udziału 5/6 w drodze dziedziczenia po Pani matce zmarłej w 2023 r.,

•      wcześniejsze dziedziczenie tego samego udziału przez Pani matkę w 2019 r.,

•      zapłatę zachowku w wysokości 53.453,13 zł oraz

•      spłatę pozostałych spadkobierców za udział 1/6 w wysokości 50.000 zł?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, nabycie w drodze dziedziczenia udziału 5/6 – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uważa się za nabyte z chwilą śmierci spadkodawcy, tj. Pani matki zmarłej w 2023 r. Oznaczałoby to, że pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, należy liczyć od końca 2023 r. Jednakże do tego okresu należy doliczyć okres, w którym prawo własności do udziału 5/6 w ww. lokalu mieszkalnym posiadała Pani matka, tj. okres od końca 2019 r. do końca 2023 r. To daje łącznie okres od 2019 r. do dnia dzisiejszego. Okres ten przekracza pięć lat. Zapłacony zachowek w kwocie 53.453,13 zł przy tym stanowi koszt uzyskania przychodu, zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną KIS i orzecznictwem NSA (zachowek jest ciężarem spadku zwiększającym koszt podatkowy).

Kwota 50.000 zł zapłacona tytułem spłaty pozostałych spadkobierców za udział 1/6 stanowi cenę nabycia tego udziału i w całości stanowi koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wskazała Pani, że sprzedaż udziałów w wysokości 5/6 nabytych drodze spadku z 2023 r. nie będzie opodatkowana. Opodatkowaniu podlegać będzie sprzedaż udziałów 1/6 nabytych w drodze odpłatnej spłaty w 2025 r. W takim przypadku okres pięciu lat liczy się od końca 2025 r.

W Pani ocenie, podstawą opodatkowania będzie różnica między przychodem ze sprzedaży udziałów w wysokości 1/6 w ww. mieszkaniu, a kosztami:

•      spłaty pozostałych spadkobierców w kwocie 50.000 zł,

•      ewentualnie kosztami odpłatnego zbycia, proporcjonalnie do nabytego udziału 1/6.

W rezultacie stoi Pani na stanowisku, że podatkowi podlegać będzie jedynie dochód w zakresie udziału 1/6 po odliczeniu ww. kosztów obejmujących spłatę za ten udział w kwocie 50.000 zł i ewentualne koszty odpłatnego zbycia w zakresie tych udziałów (stanowią one w całości koszty podatkowe).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Przy czym w światle art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b-c następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Powyższe oznacza, że w przypadku spadkobrania, termin – o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 komentowanej ustawy – liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość lub prawo do tej nieruchomości zostały nabyte przez spadkodawcę, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkobiercę.

W myśl art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 komentowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6d komentowanej ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Z treści wniosku wynika, że w 2023 r. zmarła Pani matka, po której odziedziczyła Pani udział we własności nieruchomości wynoszący 5/6. Ten sam udział Pani matka odziedziczyła w 2019 r. po swojej zmarłej matce (Pani babci).

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. W Pani przypadku jest to moment nabycia przez Pani matkę spadku po Pani babci, a więc 2019 r.

Mając powyższe na uwadze stwierdzam, że odpłatne zbycie nieruchomości w odniesieniu do udziału w wysokości 5/6, który odziedziczyła Pani po swojej zmarłej matce, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w przywołanym wyżej przepisie. Wobec tego, część kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości, która będzie odpowiadać wysokości tego udziału, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czego konsekwencją będzie brak możliwości odliczenia kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na niego przypadających oraz brak możliwości zaliczenia ciężarów spadkowych (zaspokojonego roszczenia o zachowek), o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, do kosztów uzyskania przychodu (gdyż przychód ze zbycia części nieruchomości nabytej w drodze spadku nie powstanie).

Z treści Pani wniosku wynika również, że w 2025 r. nabyła Pani własność udziału w nieruchomości, który przysługiwał pozostałym spadkobiercom. Wskazała Pani, że nabycie tego udziału w wysokości 1/6 nastąpiło w ramach postępowania o zniesienie współwłasności. Na podstawie zawartej ugody, spłaciła Pani pozostałych właścicieli kwotą 50.000 zł.

W związku z powyższym, należy odwołać się do przepisów dotyczących zniesienia współwłasności zawartych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 210 § 1 zdanie pierwsze tego Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

W świetle zaś art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Na mocy art. 212 § 2 przywołanego Kodeksu:

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Przy czym zniesienie współwłasności, jeżeli nie mieści się w ramach udziału jaki przypadał współwłaścicielowi w rzeczy wspólnej, stanowi nabycie tej rzeczy ponad przysługujący udział. W doktrynie przyjmuje się, że takie nabycie stanowi powiększenie majątku podatnika, a w zakresie udziału objętego ponad ten przysługujący sprzed zniesienia współwłasności wskazuje się, że datą jego nabycia, jest data zniesienia współwłasności.

W wyniku zniesienia współwłasności stała się Pani jedyną właścicielką całej nieruchomości. Oznacza to, że nabyła Pani własność nieruchomości ponad udział, który przysługiwał Pani przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Datą nabycia jest w takim przypadku data zniesienia współwłasności. Wobec tego dla nabytego udziału w nieruchomości w wysokości 1/6, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2025 r.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości będzie dla Pani stanowiła źródło przychodu w odniesieniu do nabytego w 2025 r. udziału w wysokości 1/6.

Kwota spłaty pozostałych współwłaścicieli jako koszt nabycia nieruchomości, zgodnie z przywołanym wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowić będzie dla Pani koszt uzyskania przychodu pomniejszający podstawę obliczenia podatku.

Ponadto, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy ustaleniu wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może Pani uwzględnić koszty odpłatnego zbycia proporcjonalnie do nabytego w 2025 r. udziału w tej nieruchomości. Wskazuję przy tym, że kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w przywołanym przepisie są wydatki poniesione przez sprzedającego, niezbędne do tego, aby transakcja doszła do skutku, takie jak np. opłata notarialna i wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza aktu notarialnego, prowizja pośrednika w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości czy koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podsumowując, planowane odpłatne zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, w zakresie odziedziczonego udziału w wysokości 5/6 nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu, wskazanego w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, określonego w tym przepisie. W przypadku zaś nabytego za spłatą w 2025 r. w wyniku zniesienia współwłasności udziału 1/6, odpłatne zbycie nieruchomości będzie dla Pani źródłem przychodu. Podstawą obliczenia podatku będzie różnica pomiędzy uzyskanym przychodem – który stanowi wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, proporcjonalnie do udziału nabytego w 2025 r. – a kosztami uzyskania przychodu, do których zalicza się dokonaną spłatę pozostałych współwłaścicieli.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należy ocenić jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.