Interpretacja 0115-KDIT2.4011.741.2025.2.MM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego do opłaty wstępnej poniesionej na poczet nabycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i nieprawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 29 stycznia 2026 r. i 27 lutego 2026 r. (wpływ do tutejszego organu)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy umowy darowizny zawartej 3 lipca 2023 r. w formie aktu notarialnego otrzymała Pani w drodze darowizny od swego ojca działkę zabudowaną domem jednorodzinnym będącym w trakcie budowy.

Nieruchomość ta była obciążona hipoteką umowną do kwoty (…) zł  ustanowioną na rzecz (...) na zabezpieczenie pożyczki udzielonej Pani rodzicom.

Pani rodzice (ze względu na wspólność majątkową - było to zobowiązanie zaciągnięte wspólnie) zobowiązali się wobec Pani, w akcie notarialnym obejmującym umowę darowizny, do spłaty zobowiązania, które zabezpieczała hipoteka ustanowiona na nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Tak się jednak nie stało - darczyńcy zobowiązania do spłaty długu nie wykonali, wobec czego wierzyciel wystąpił do właściwego sądu o wydanie klauzuli wykonalności wobec następcy prawnego dłużników, tj. wobec Pani i klauzulę taką otrzymał.

Podjęła Pani próbę spłaty zobowiązanie we własnym zakresie, jednakże wysokość długu połączone z determinacją wierzyciela przerosła Pani możliwości i pomimo dokonania na rzecz wierzyciela wpłaty kwoty (…) zł sprawa została skierowana na drogę postępowania egzekucyjnego, a w jego ramach wszczęto egzekucję z nieruchomości.

By uniknąć sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, była Pani zmuszona sprzedać tę nieruchomość, co stało się 15 lipca 2025 r.

Akt sprzedaży poprzedziły intensywne działania organizacyjno-prawne zmierzające do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku, co miało zapobiec sprzedaży licytacyjnej - termin pierwszej licytacji wyznaczono na wrzesień 2025 r.

Podkreśla Pani, że zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego cena wywoławcza wynosiłaby ¾ wartości oszacowania, ta z kolej była niższa niż cena rynkowa, za którą mogła Pani sprzedać nieruchomość. Ostatecznie zatem Pani działanie miało charakter zachowawczy i zmierzało do zapobieżenia uszczerbkowi w Pani majątku. Zaznacza Pani również, że przy transakcji obecny był komornik sądowy.

Cena sprzedaży nieruchomości wyniosła (…) zł i została rozdysponowana w sposób następujący: kwota (…) zł została przekazana na rachunek bankowy komornika sądowego prowadzącego egzekucję z nieruchomości, celem zaspokojenia wierzyciela i pokrycia kosztów postępowania egzekucyjnego, zaś pozostała kwota tj. (…) zł została przekazana na Pani rachunek bankowy.

Umową darowizny objętą tym samym aktem notarialnym - obok Pani - został obdarowany Pani brat, a darowizna w tym przypadku pochodziła od matki. Przedmiotem tej darowizny było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, stanowiące „dom rodzinny” Pani i brata, w którym oboje Państwo zamieszkują.

Wobec zawarcia związku małżeńskiego zamierza Pani nabyć własne mieszkanie i dlatego zawarła Pani umowę deweloperską, wpłacając na poczet ceny kwotę (…) zł (opłata wstępna), pochodzącą z drugiej części kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości.

Przeciwko Pani bratu wierzyciele darczyńcy (…) (...) oraz X S.A. (...)) wystąpili z powództwem o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną, jako zdziałanej z pokrzywdzeniem wierzycieli (tzw. skarga pauliańska).

Ponieważ jednak wobec Pani matki, od której pochodziła darowizna mieszkania, została ogłoszona upadłość konsumencka, syndyk masy upadłości działając na podstawie art. 133 ust. 1 Prawa upadłościowego wstąpił w miejsce wierzycieli i postępowanie toczy się obecnie w relacji syndyk masy upadłości darczyńcy (powód) versus obdarowany (pozwany).

W celu uniknięcia skutku wynikającego z art. 134 ust. 1 Prawa upadłościowego (Jeżeli czynność upadłego jest bezskuteczna z mocy prawa lub została uznana za bezskuteczną, to, co wskutek tej czynności ubyło z majątku upadłego lub do niego nie weszło, podlega przekazaniu do masy upadłości, a jeżeli przekazanie w naturze jest niemożliwe, do masy upadłości wpłaca się równowartość w pieniądzu), została zlecona wycena mieszkania będącego przedmiotem darowizny oraz podjęto działania mające na celu przekazanie do masy upadłości jego równowartości w pieniądzu wynikającej z operatu szacunkowego, a nie samego mieszkania, które - jak wskazano - jest miejscem zamieszkania Pani i brata od urodzenia do chwili obecnej i ma wartość również sentymentalną.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nie zobowiązywała się Pani wobec darczyńcy - swego ojca - do przejęcia zobowiązania zabezpieczonego hipoteką umowną, siłą rzeczy zatem wierzyciel (...) nie wyrażał na to zgody. Jak wskazano we wniosku, darczyńcy zobowiązali się wobec Pani, w akcie notarialnym obejmującym umowę darowizny, do spłaty zobowiązania, które zabezpieczała hipoteka ustanowiona na nieruchomości będącej przedmiotem darowizny. Zobowiązania do spłaty długu jednak nie wykonali, co zmusiło Panią do sprzedania przedmiotu darowizny w celu uniknięcia sprzedaży licytacyjnej, której termin był wyznaczony na wrzesień 2025 r.

Koszty notarialne związane ze sprzedażą nieruchomości ponieśli jej nabywcy. Pani natomiast poniosła (płacąc przelewem) koszt prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pozyskał nabywcę nieruchomości, w kwocie (…) zł na podstawie wystawionej przez pośrednika faktury.

Wydatki z tytułu pomocy prawnej, zgodnie z zawartą w tym przedmiocie umową, wynikały ze świadczenia pomocy prawnej w sprawie wynikającej z zawarcia … lipca 2023 r. przed notariuszem (...) umowy darowizny, w wyniku której została Pani obdarowana przez swego ojca - w związku z zadłużeniem, jakie na darczyńcy ciążyło wobec (...), w tym do reprezentowania w toczących się już i przyszłych postępowaniach, w tym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z wniosku (…) prowadzonym przeciwko Pani przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym (...).

Nadto, zgodnie z treścią zawartej umowy, zlecenie obejmowało pomoc prawną w zakresie wszelkich działań mających na celu doprowadzenie do wynegocjowania z wierzycielami jak najdalej idącej redukcji zadłużenia, wsparcie przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny na potrzeby spłaty ww. wierzytelności, a także reprezentowanie w postępowaniach sądowych i egzekucyjnych w celu szeroko rozumianej ochrony interesów zleceniodawcy.

Na dzień udzielenia odpowiedzi na wezwanie KIS nie przekazała Pani jeszcze środków do masy upadłości matki w celu uiszczenia kwot na poczet równowartości mieszkania, które matka przekazała Pani bratu w darowiźnie. Tym niemniej dysponuje Pani środkami ze sprzedaży nieruchomości na ww. cel i jest Pani gotowa przekazać do masy upadłości kwotę nie mniejszą niż (…) zł.

Umowa deweloperska została zawarta 16 października 2025 r.

Opłata wstępna na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego w łącznej kwocie (…) zł, zgodnie z treścią zawartej umowy deweloperskiej, została wniesiona: w kwocie (…) zł (opłata rezerwacyjna) (...) 2025 r. oraz w kwocie (…) zł (...) 2025 r., która wraz z opłatą rezerwacyjną stanowi zadatek na poczet nabycia nieruchomości.

Przedmiotem umowy deweloperskiej, o której mowa we wniosku o interpretację, jest nabycie nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w tzw. nieruchomości macierzystej, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali.

Jak wskazano we wniosku, do zawarcia umowy przyrzeczonej - umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z umowy deweloperskiej, ma dojść w terminie do 30 października 2026 r.

Pytania

1.  Czy w przypadku należnego podatku PIT z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej otrzymania w drodze darowizny, od podstawy opodatkowania jako „koszty uzyskania przychodu" można odjąć spłatę przez obdarowanego ciążących na darczyńcy zobowiązań, zabezpieczonych hipoteką na darowanej nieruchomości, które darczyńca zobowiązał się wobec obdarowanego spłacić, jednak tego zobowiązania nie wykonał i w związku z tym, celem zapobieżenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego, której efektem byłoby zbycie nieruchomości znacznie poniżej wartości rynkowej, obdarowany został zmuszony do jej niezwłocznego sprzedania?

2.  Czy koszty notarialne związane ze sprzedażą nieruchomości w trybie określonym w opisie zdarzenia mogą zostać odjęte od podstawy opodatkowania jako „koszty uzyskania przychodu"?

3.  Czy koszty pomocy prawnej poniesione przez Panią bezpośrednio w celu stworzenia warunków do sprzedaży nieruchomości i spłaty zobowiązań, o których powyżej, mogą zostać odjęte od podstawy opodatkowania jako „koszty uzyskania przychodu"?

4.  Czy przekazanie przez Panią do masy upadłości darczyńcy kwoty netto pozyskanej ze sprzedaży nieruchomości, przez którą należy rozumieć kwotę powstałą w wyniku odjęcia od ceny sprzedaży nieruchomości łącznej kwoty długu obejmującego wyżej wskazane zobowiązania finansowe zabezpieczone hipoteką oraz koszty egzekucji komorniczej w sytuacji, gdy przeciwko obdarowanemu skierowano roszczenia o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną (tzw. skarga pauliańska), a ogłoszenie upadłości darczyńcy wiąże się ze wstąpieniem syndyka masy upadłości na miejsce pozywającego wierzyciela, mając na uwadze konieczność wydania do masy upadłościowej darczyńcy równowartości mieszkania, w którym Pani zamieszkuje na stałe, można zaliczyć jako „własne potrzeby mieszkaniowe" i odjąć od podstawy opodatkowania?

5.  Czy wpłata przez Panią opłaty wstępnej w wysokości 136.000 zł (stu trzydziestu sześciu tysięcy złotych) zgodnie z treścią umowy deweloperskiej na poczet zakupu mieszkania będącego w budowie, które ma służyć zaspokajaniu Pani potrzeb mieszkaniowych, sfinansowana z ceny sprzedaży nieruchomości, może pomniejszać podstawę opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej otrzymania w drodze darowizny już z chwilą zapłaty tej kwoty?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, spłata przez obdarowanego zobowiązań ciążących na darczyńcy, zabezpieczonych hipoteką na darowanej nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości - w przeciwnym razie doszłoby do sprzedaży nieruchomości w ramach licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, co nastąpiłoby ze znaczącym uszczerbkiem w Pani majątku.

Poniesione przez Panią koszty prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami stanowią koszt uzyskania przychodu - bez tego sprzedaż nieruchomości nie byłaby możliwa, a nieruchomość zostałaby sprzedana w ramach licytacji.

Koszty pomocy prawnej wynikające z tytułu wskazanego, które zostały poniesione przez Panią bezpośrednio w celu stworzenia warunków do sprzedaży nieruchomości i spłaty zobowiązań ciążących na nieruchomości zabezpieczonych hipoteką stanowią koszt uzyskania przychodu.

Przekazanie do masy upadłości matki kwoty netto pozyskanej ze sprzedaży nieruchomości na poczet równowartości mieszkania, w którym Pani zamieszkuje, a które podlega przekazaniu do masy upadłości matki, można zakwalifikować jako własne cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego.

Opłata wstępna wniesiona na poczet ceny zakupu mieszkania na podstawie zawartej przez Panią umowy deweloperskiej stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania zwolnienia podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia podatkowego do opłaty wstępnej poniesionej na poczet nabycia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i nieprawidłowe w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 , 52 , 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z uwagi na fakt, że jak wskazano w opisie zdarzenia, odpłatne zbycie nieruchomości (którą nabyła Pani w darowiźnie 3 lipca 2023 r.), zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 , a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę notarialną, opłatę sądową.

Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c .

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z opisanego zdarzenia wynika w szczególności, że cena sprzedaży nieruchomości - którą otrzymała Pani od ojca w drodze darowizny - wyniosła (…) zł i została rozdysponowana w sposób następujący: kwota (…)  zł została przekazana na rachunek bankowy komornika sądowego prowadzącego egzekucję z nieruchomości, celem zaspokojenia wierzyciela z tytułu spłaty pożyczki hipotecznej obciążającej sprzedaną nieruchomość i pokrycia kosztów postępowania egzekucyjnego, zaś pozostała kwota tj. (…) zł została przekazana na Pani rachunek bankowy. Koszty notarialne związane ze sprzedażą nieruchomości ponieśli jej nabywcy. Pani natomiast poniosła (płacąc przelewem) koszt prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pozyskał nabywcę nieruchomości, w kwocie (…) zł na podstawie wystawionej przez pośrednika faktury. Poniosła Pani również wydatki z tytułu pomocy prawnej, w tym z tytułu reprezentowania w toczących się już i przyszłych postępowaniach, w tym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z wniosku (…) prowadzonym przeciwko Pani przez komornika sądowego oraz pomocy prawnej w zakresie wszelkich działań mających na celu doprowadzenie do wynegocjowania z wierzycielami jak najdalej idącej redukcji zadłużenia, wsparcie przy sprzedaży nieruchomości, a także reprezentowanie w postępowaniach sądowych i egzekucyjnych w celu szeroko rozumianej ochrony interesów zleceniodawcy.

Mając na uwadze zacytowane przepisy oraz opisane zdarzenie, przychód ze sprzedaży nieruchomości należy ustalić w oparciu o art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych jako wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie - pomniejszoną o koszty jej odpłatnego zbycia, rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny stanowi różnica pomiędzy przychodem, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zatem, w opisanym zdarzeniu, poniesiony przez Panią wydatek na spłatę pożyczki udzielonej Pani rodzicom (która obciążała hipotekę sprzedanej nieruchomości), koszty pomocy prawnej oraz koszt prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Do kosztów uzyskania przychodów nie może Pani również zakwalifikować kosztów notarialnych związanych ze sprzedażą nieruchomości, które ponieśli nabywcy tej nieruchomości.

Zatem żadnego ze wskazanych przez Panią wydatków, nie można uznać za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości.

Jednak wydatki, które były niezbędne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku może Pani zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia. Kosztami takimi niewątpliwie są koszty prowizji pośrednika w obrocie nieruchomościami, który pozyskał nabywcę na Pani nieruchomość.

Dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego należy odwołać się do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, który stanowi, że:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Wedle art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z art. 30e ust. 5 tej ustawy wynika, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

–    położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W myśl art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto z art. 21 ust. 28 wskazanej ustawy wynika, że:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–    przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z powołanych powyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma zastosowania m.in. w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie, został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienia oraz ulgi podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów je ustanawiających należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przysługuje podatnikowi wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisach prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jest fakt wydatkowania środków wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe.

W opisie zdarzenia wskazała Pani, że w celu uniknięcia skutku wynikającego z art. 134 ust. 1 Prawa upadłościowego, została zlecona wycena mieszkania przekazanego Pani bratu przez matkę w drodze darowizny oraz podjęto działania mające na celu przekazanie do masy upadłości jego równowartości w pieniądzu wynikającej z operatu szacunkowego, a nie samego mieszkania, które jest miejscem zamieszkania Pani i brata od urodzenia. Dysponuje Pani środkami ze sprzedaży nieruchomości i do masy upadłości jest Pani gotowa przekazać - w celu uiszczenia kwot na poczet równowartości tego mieszkania - kwotę nie mniejszą niż (…) zł.

Ww. wydatki nie zostaną zatem poniesione na nabycie przez Panią lokalu mieszkalnego, a w konsekwencji nie są to wydatki na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawniają do zastosowania zwolnienia podatkowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Z opisu zdarzenia wynika również, że 16 października 2025 r. zawarła Pani umowę deweloperską i na poczet ceny wynikającej z tej umowy uiściła Pani kwotę (…) zł (opłatę wstępną), pochodzącą z drugiej części kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Opłata wstępna została wniesiona (...) 2025 r. w kwocie (…) zł oraz (...) 2025 r. w kwocie (…) zł.

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest nabycie przez Panią nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny wraz z udziałem w tzw. nieruchomości macierzystej, na zasadach określonych w ustawie o własności lokali. Do zawarcia umowy przyrzeczonej - umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z umowy deweloperskiej, ma dojść w terminie do 30 października 2026 r.

Zatem wydatek poniesiony na nabycie odrębnej własności lokalu mieszkalnego (opłatę wstępną) stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe i uprawnia do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten może Pani uwzględnić w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 30e ust. 4 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.