Interpretacja 0115-KDIT2.4011.744.2025.3.MD

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·      prawidłowe – w części dotyczącej uznania prowizji pośrednika jako kosztu odpłatnego zbycia, oraz uznania za wydatek na cele mieszkaniowe spłaty udziału byłej żony i spłaty kredytów na budowę domu i zakup mieszkania;

·      nieprawidłowe – w części dotyczącej uznania za wydatek na cele mieszkaniowe zakupu urządzenia kuchennego A.

W zakresie części pytania numer 1 dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnoszącego się do wydatków poniesionych na zakup płyty indukcyjnej i zmywarki zostanie dla Pana wydane odrębne rozstrzygnięcie (...).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami, które wpłynęły 1 i 20 lutego 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Aktem notarialnym z 18 marca 2021 r. Pana teściowa (...) przepisała córce działkę. Żona tym samym aktem włączyła działkę do majątku wspólnego małżeńskiego. 17 lutego 2022 r. podpisał Pan z żoną umowę kredytu hipotecznego w Banku E na kwotę 550.000 PLN. Ze względu na znaczny wzrost cen materiałów budowlanych oraz konieczność przygotowania działki, w tym wyrównanie terenu i utwardzenie gruntu, czego nie było w kosztorysie zatwierdzonym przez Bank, zaciągnął Pan z żoną kolejne pożyczki, przeznaczone w całości na przygotowanie działki i budowę – m.in. 16 maja 2022 r. wziął Pan 16.000 PLN pożyczki mieszkaniowej u swojego pracodawcy, a 22 czerwca 2022 r. zaciągnął Pan z żoną pożyczkę w A w kwocie 46.200 PLN. Łączne koszty przygotowania i ogrodzenia działki oraz postawienia i wykończenia domu przekroczyły 750.000 PLN. Oprócz kredytu i pożyczek, przeznaczył Pan z żoną na ten cel wszystkie Państwa oszczędności, premie i nagrody z pracy. Jednak ponieważ budował Pan z żoną dla siebie, nie gromadził Pan z żoną faktur ani paragonów, w związku z czym udokumentowanie poniesionych kosztów jest praktycznie niemożliwe.

W lutym 2023 r. przeprowadził się Pan z żoną do Państwa domu. Ale po niespełna roku Państwa małżeństwo rozpadło się. (...).

25 marca 2025 r. podpisał Pan z żoną umowę sprzedaży domu za kwotę 1.350.000 PLN. Z tej kwoty 27.000 PLN to koszt pośrednika. Spłacił Pan z żoną kredyt hipoteczny na budowę domu w kwocie 550.000 PLN. Ustalił Pan wspólnie z żoną, że mieszkanie, które posiadają Państwo w B, spłaci Pan i przepisze w całości na siebie. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu spłaca Pan kredyt mieszkaniowy zaciągnięty na zakup tego mieszkania w kwocie, jaka pozostała do spłaty, czyli łącznie 51.729,71 PLN oraz pożyczkę w H, która jednak nie ma w nazwie celu mieszkaniowego, tylko dowolny. Na drugiej rozprawie, dnia 23 czerwca 2025 r. nastąpił rozwód bez orzekania o winie. 30 lipca 2025 r. aktem notarialnym nastąpił podział majątku w ten sposób, że spłacił Pan żonę, aby zostać jedynym właścicielem Państwa starego mieszkania, w kwocie 230.000 PLN za mieszkanie oraz 5.000 PLN za piwnicę z odrębną księgą wieczystą.

Spłacili Państwo wprawdzie wszystkie Państwa kredyty i pożyczki, (...).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Darowana działka z wybudowanym domem, sprzedana 25 marca 2025 r., znajduje się w F, (...) przy ul. G 1.

Umowa o kredyt hipoteczny na budowę domu podpisana została razem z obecnie byłą żoną, A. A, jako współkredytobiorca, z solidarnym zobowiązaniem do jej spłaty.

Umowa kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego w B, przy ul. C 1 została podpisana 6 sierpnia 2007 r.

Umowa o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania podpisana została razem z obecnie byłą żoną, A. A, jako współkredytobiorca, z solidarnym zobowiązaniem do jej spłaty.

Kredyt na zakup mieszkania w B, przy ul. C 1 z dnia 6 sierpnia 2007 r. został podpisany w D w Polsce.

Kredyt na budowę domu w F, przy ul. G 1, z dnia 17 lutego 2022 r. został podpisany w E w Polsce.

Odpłatne zbycie działki z wybudowanym domem w dniu 25 marca 2025 r. nie zostało dokonane w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, było jednorazową sprzedażą, wynikającą z sytuacji życiowej – rozwodu.

Część przychodu, przypadająca na Pana, została wydatkowana m.in. na:

-     spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu;

-     spłatę pozostałej części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w B, które to mieszkanie pozostawił Pan jako swoją jedyną posiadaną nieruchomość;

-     zakup urządzenia kuchennego A potrzebne Panu jako ojcu do wychowania naprzemiennego;

-     zakup płyty kuchennej, która jest w pełni indukcyjna, czteropalnikowa, do mieszkania w B;

-     zakup zmywarki do mieszkania w B;

-     spłatę udziału byłej żony w mieszkaniu w B;

-     koszty prowizji od sprzedaży działki z domem zapłacone pośrednikowi;

-     zakup samochodu osobowego (...) z 2011 r. (...) (31.000 PLN);

-     spłatę pożyczki na cel dowolny w H, zaciągniętej na wykończenie domu (środki z kredytu hipotecznego okazały się niewystarczające).

Koszty pośrednika to prowizja za zbycie działki z domem w F.

Posiada Pan imienne rachunki/faktury/paragony na zakup A, płyty elektrycznej oraz zmywarki.

Pytania

1)  Czy przeznaczenie uzyskanego przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia domu w F, przy ul. G 1, na:

-     spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu,

-     spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w B,

-     spłatę udziału byłej żony w mieszkaniu w B,

-     zakup urządzenia kuchennego A, płyty kuchennej oraz zmywarki do mieszkania w B

-     może być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)  Czy poniesiony przez Pana wydatek stanowiący 1/2 prowizji pośrednika za zbycie domu może stanowić koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2, z wyłączeniem dotyczącym wydatkowania części przychodu z odpłatnego zbycia domu na zakup płyty indukcyjnej i zmywarki, gdyż w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., (...) w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana opinii przeznaczenie uzyskanego przez Pana przychodu z odpłatnego zbycia domu w F przy ul. G 1 na:

·      spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę sprzedanego domu,

·      spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania w B, które następnie odkupił od byłej żony,

·      spłatę udziału byłej żony w mieszkaniu w B,

·      zakup urządzenia kuchennego A, płyty kuchennej oraz zmywarki do mieszkania w B

-     może być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie uważa Pan, iż poniesiony przez Pana wydatek, stanowiący 1/2 prowizji pośrednika za zbycie domu, stanowi koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Będzie Pan niezmiernie wdzięczny, jeśli – w przypadku braku akceptacji zaproponowanej przez Pana interpretacji – organ wskaże zgodne z prawem, akceptowalne i prawidłowe rozwiązanie problemu, którym jest dla Pana zapłata tak wysokiego podatku za uzyskanie przychodu, który Pan wydatkował i którego już dawno nie posiada.

Wydatki wymienione w pytaniu, tj. spłata kredytów – na budowę domu oraz zakup mieszkania, które docelowo stało się Pana jedynym posiadanym mieszkaniem, zakup urządzenia A, potrzebnego Panu jako ojcu do przygotowywania posiłków (...), zakup płyty kuchennej oraz zmywarki do mieszkania w B, koszty prowizji dla pośrednika oraz spłata udziału byłej żony w mieszkaniu w B, to wszystko wydatki poniesione bezpośrednio w związku z Pana ówczesnym i obecnym miejscem zamieszkania.

Spłata kredytu na budowę domu oraz prowizja dla pośrednika to koszty związane z domem w F, który był miejscem Państwa zamieszkania do czasu wniesienia pozwu rozwodowego przez Pana ówczesną żonę.

Natomiast spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z żoną na zakup mieszkania w B oraz spłata udziału żony to zaspokojenie Pana potrzeb mieszkaniowych. Mieszkanie w B to Pana jedyne posiadane na własność mieszkanie w chwili obecnej.

Zakup A, płyty kuchennej oraz zmywarki (dotychczasowy sprzęt był zepsuty) były w Pana mniemaniu konieczne, aby poradzić sobie w samodzielnej opiece nad trójką małoletnich synów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

-     jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Według art. 30e ust. 2 powołanej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości należy wskazać, że skoro poniósł Pan wydatek związany z odpłatnym zbyciem domu, stanowiący 1/2 prowizji pośrednika za tę sprzedaż, to stanowi on koszt odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Może Pan więc uwzględnić ten koszt przy ustalaniu wysokości przychodu z dokonanej sprzedaży.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c przywołanej ustawy stanowi, że:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wedle art. 22 ust. 6d omawianej ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Z art. 22 ust. 6e komentowanej ustawy wynika, że:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na mocy art. 30e ust. 5 powołanej ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8  lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Z kolei, w myśl art. 30e ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-     położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na gruncie art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b)  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-     w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z art. 21 ust. 25a przywołanej ustawy wynika, że:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Na mocy art. 21 ust. 26 omawianej ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W świetle art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ponadto z art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1)  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2)  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-     przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Stosownie do art. 21 ust. 29 powołanej ustawy:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

W myśl zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Natomiast na podstawie art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

W tym miejscu wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 tej ustawy własne cele mieszkaniowe.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, wymaga więc przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 wskazanej ustawy.

Z informacji przedstawionych we wniosku w szczególności wynika, że:

·      6 sierpnia 2007 r. w D podpisał Pan z żoną umowę kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego w B, jako współkredytobiorca z solidarnym zobowiązaniem do spłaty;

·      18 marca 2021 r. Pana żona otrzymała w darowiźnie działkę, znajdującą się w F, i włączyła ją do majątku wspólnego małżeńskiego;

·      17 lutego 2022 r. w Banku E podpisał Pan z żoną umowę kredytu hipotecznego na budowę domu na ww. działce;

·      W lutym 2023 r. przeprowadził się Pan z żoną do ww. domu;

·      25 marca 2025 r. sprzedał Pan z żoną ww. działkę z wybudowanym domem.

Aby rozjaśnić wątpliwość czy wydatkowanie środków ze sprzedaży domu na spłatę żony uprawnia do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy wskazać, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych spłata dokonana na rzecz byłego współmałżonka – w związku z przyznaniem podatnikowi w wyniku rozwodu na własność nieruchomości, która znajdowała się we wspólności małżeńskiej – może być uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2022 r., sygn. akt II FSK 724/20 wskazał bowiem, że:

Zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. jest normą celu społecznego, mającą ułatwić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Także wykładnia celowościowa przemawia zatem za przedstawionym powyżej rozumieniem użytego art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. a i b u.p.d.o.f. pojęcia nabycia udziału w nieruchomości lub prawie do lokalu. W przypadku byłych małżonków zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkalnej, nabytej w czasie trwania związku małżeńskiego, za spłatą jednego z nich powoduje, że zarówno małżonek, który dokonuje spłaty, jak i małżonek, którego udział został spłacony, mogą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.

W świetle powyższego, przysługuje Panu prawo do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę udziału należącego do Pana byłej żony w lokalu mieszkalnym, do którego nabył Pan prawo własności w wyniku podziału majątku wspólnego, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Dla określenia, czy może Pan zastosować zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy wydatkując uzyskany przychód ze sprzedaży wybudowanego domu przed upływem pięciu lat od nabycia – na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę tego domu oraz na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania, wskazania wymaga, że do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wymienioną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a przytoczonej ustawy spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. budowa domu lub nabycie lokalu mieszkalnego.

Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a cytowanej ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 przytoczonej ustawy. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a powołanej ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a omawianej ustawy, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt, wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.

Wobec powyższego, wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007 r. na zakup lokalu mieszkalnego uprawniają do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a wskazanej ustawy. Również wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2022 r. na wybudowanie zbywanego domu może uznać Pan jako uprawniające do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a i ust. 30a powołanej ustawy.

Odnosząc się także do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z zakupem urządzenia kuchennego A, wyjaśnienia wymaga, że projektując omawiane zwolnienie podatkowe, ustawodawca nie miał na celu zawężenia katalogu wydatków mieszkaniowych wyłącznie do tych wydatków, które wiążą się z przygotowaniem budynku (lokalu) do tzw. „stanu surowego zamkniętego”. Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.

W praktyce zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega więc także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne, m.in. możliwość przygotowywania posiłków.

Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

Zaznaczyć jednak należy, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych, itp. Są to bowiem akcesoria, a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność.

Zatem, zakup przez Pana małego sprzętu AGD, tj. urządzenia kuchennego A nie mieści się w pojęciu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten nie może być przez Pana traktowany jako wydatek remontowy/wykończeniowy, gdyż nie można go uznać za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych. Wobec powyższego wydatek poniesiony na ten cel nie mieści się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 powołanej ustawy i nie uprawnia Pana do zastosowania zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem rozstrzygnięcia nie mogą być wskazówki co do możliwości unikania opodatkowania. Organ interpretacyjny nie prowadzi doradztwa podatkowego w takim zakresie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.