Interpretacja 0115-KDIT3.4011.10.2026.1.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2020 r. dokonała Pani zakupu mieszkania, które Pani utraciła w wyniku powodzi jaka wystąpiła w październiku 2024 r. (w zał. decyzja o przeznaczeniu budynku do rozbiórki).

Aktualnie Wody Polskie dokonały wykupu tego budynku wraz z Pani mieszkaniem i aktem notarialnym dokonała Pani sprzedaży (w zał. ksero aktu notarialnego).

Z uwagi na oznaczony teren jako zalewowy była Pani zmuszona do tej sprzedaży. To nie była Pani wola sprzedaży.

Pytanie

Czy przychód wynikający z aktu sprzedaży Wodom Polskim powinien być opodatkowany?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zgodnie z wprowadzoną ustawą MF z 18 X 2024 r. [ powinno być: wprowadzonym rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 18 października 2024 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od kwot z tytułu ubezpieczeń majątkowych otrzymanych w związku z usuwaniem skutków powodzi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1551) – dopisek organu] uzyskany dochód powinien być potraktowany jako odszkodowanie i zwolniony z podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Przepis ten wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w tej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c) w myśl tego przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisie sprawy wskazała Pani, że w 2020 r. zakupiła Pani lokal mieszkalny. Lokal ten znajduje się w budynku, który w wyniku powodzi w 2024 r. uległ zniszczeniu. Z uwagi na położenie nieruchomości na terenie zalewowym dokonała Pani jej sprzedaży na rzecz Wód Polskich.

Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż lokalu na rzecz Wód Polskich – skoro została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie – powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Ustawa z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw (t.j. Dz.U. poz. 680) – tzw. Specustawa powodziowa 3.0, wprowadziła trzy ścieżki wykupu nieruchomości w związku z powodzią z września 2024 r., tj.:

·      wykup jednorazowy (tylko w 2025 r.) – na podstawie art. 17 ww. ustawy, dla właścicieli, których nieruchomości zostały zniszczone przez powódź we wrześniu 2024 r.,

·      wykupy inicjowane w 2025 r. przez Wody Polskie – dla nieruchomości położonych na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią,

·      Program wykupów na lata 2026–2034 – finansowany ze środków budżetowych, z łącznym limitem 800 mln zł.

Jak wynika z treści art. 17 ust. 1-7 ww. ustawy:

1.  Poszkodowany, w tym poszkodowany będący gminą, będący właścicielem zabudowanej nieruchomości, na której według stanu na dzień wystąpienia powodzi z września 2024 r. był posadowiony co najmniej jeden budynek mieszkalny i budynek ten został, w wyniku tej powodzi, uszkodzony w takim stopniu, że jest przeznaczony do rozbiórki, może w terminie do dnia 1 października 2025 r. wystąpić z wnioskiem o złożenie oferty wykupu tej nieruchomości przez Skarb Państwa na zasadach określonych w niniejszym artykule oraz art. 18–21 .

2.  Do poszkodowanego, któremu przysługuje prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku, o którym mowa w ust. 1, lub udział w prawie własności nieruchomości, o której mowa w ust. 1, lub udział w prawie własności do lokalu mieszkalnego lub użytkowego lub udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, przepisy niniejszego artykułu oraz art. 18–21 stosuje się odpowiednio.

3.  Ilekroć w niniejszym artykule oraz art. 18–21 mowa jest o poszkodowanym, należy przez to rozumieć poszkodowanego w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (Dz.U. z 2024 r. poz. 654 , 1473 , 1635 i 1717 oraz z 2025 r. poz. 620 i 680).

4.  Ilekroć w niniejszym artykule oraz art. 18–21 mowa jest o budynku mieszkalnym, należy przez to rozumieć budynek mieszkalny zgodnie z definicją zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), z wyłączeniem budynków zamieszkania zbiorowego w rozumieniu określonym w PKOB. W odniesieniu do przypadków określonych w ust. 11 przez budynek mieszkalny na nieruchomości rolnej należy rozumieć także budynek, który składa się zarówno z części mieszkalnej, obejmującej jedno lub więcej mieszkań, jak i z części inwentarskiej, obejmującej w szczególności stajnię, oborę, chlewnię, lub gospodarskiej, przeznaczonej na cele związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, niezależnie od tego, jaką część budynku zajmuje mieszkanie.

5.  Ilekroć w niniejszym artykule oraz art. 18–21 mowa jest o budynku przeznaczonym do rozbiórki, należy przez to rozumieć budynek w takim stanie technicznym, że nie nadaje się do odbudowy, przebudowy ani remontu, co zostało stwierdzone w ostatecznej decyzji o nakazie rozbiórki, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę albo wykazane w dokumentacji dołączonej do dokonanego zgłoszenia rozbiórki. Jeżeli na podstawie przepisów prawa do rozbiórki budynku można przystąpić bez uzyskania takich decyzji lub bez dokonania zgłoszenia, budynek uznaje się za przeznaczony do rozbiórki, jeżeli stan techniczny budynku odpowiadający kryteriom opisanym w zdaniu pierwszym zostanie stwierdzony w ekspertyzie osoby posiadającej uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub w protokole sporządzonym przez uprawniony podmiot w następstwie przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku w trybie przewidzianym przepisami prawa budowlanego.

6.  Ilekroć w niniejszym artykule oraz art. 18–21 mowa jest o dniu wystąpienia powodzi we wrześniu 2024 r., należy przez to rozumieć dzień 13 września 2024 r.

7.  Nieruchomość, o której mowa w ust. 1, może zostać wykupiona, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

1)  posadowiony na niej budynek mieszkalny:

a)  jest zlokalizowany na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu art. 16 pkt 34 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (Dz.U. z 2024 r. poz. 1087 , 1089 i 1473 oraz z 2025 r. poz. 216 i 680),

b)  jest położony na terenie gminy lub miejscowości wskazanych w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (Dz.U. z 2024 r. poz. 654 , 1473 , 1635 i 1717 oraz z 2025 r. poz. 620 i 680 );

2)  poszkodowany wykaże, że budynek, o którym mowa w pkt 1, został wykonany zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, to jest na podstawie wymaganej odpowiednio ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo dokonanego zgłoszenia budowy, od którego nie wniesiono sprzeciwu, albo zgodnie z ostateczną decyzją o legalizacji, albo zgodnie z innym dokumentem wymaganym przepisami prawa, z wyjątkiem sytuacji, w której poszkodowany nie jest w stanie tego wykazać, ponieważ zgodnie z przepisami obowiązującego prawa nie ma on obowiązku posiadania dokumentów potwierdzających powyższe okoliczności, lub nabył tytuł prawny do nieruchomości po wybudowaniu budynku bez takich dokumentów lub utracił je wskutek powodzi oraz okoliczności tych nie można ustalić w sposób urzędowy;

3)  poszkodowany wykaże, w sposób określony w ust. 5, że budynek jest przeznaczony do rozbiórki.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 cyt. ustawy:

Skarb Państwa dokonuje wykupu nieruchomości spełniającej warunki określone w art. 17 ust. 7, po cenie ustalonej według wartości rynkowej gruntu na dzień poprzedzający dzień wystąpienia powodzi we wrześniu 2024 r. powiększonej o wartość naniesień w postaci budynków mieszkalnych zlokalizowanych na tej nieruchomości oraz lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących odrębny przedmiot własności lub lokali spółdzielczych znajdujących się w budynkach mieszkalnych, przyjmując, że wartość 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowi jego wartość na dzień poprzedzający dzień wystąpienia powodzi we wrześniu 2024 r.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Poszkodowany, któremu przysługuje uprawnienie do wystąpienia o wykup nieruchomości spełniającej warunki określone w art. 17 ust. 7 , może uprzednio zwrócić się do właściwego miejscowo dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z wnioskiem o udzielenie informacji na temat:

1)  ceny, za którą ta nieruchomość może zostać wykupiona;

2)  spełnienia warunków do wykupu nieruchomości, o których mowa w art. 17.

W świetle art. 20 ust. 1, 6-7 tej ustawy:

1.  Poszkodowany występuje do właściwego miejscowo dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie z wnioskiem o złożenie oferty wykupu nieruchomości, spełniającym wymagania określone w art. 19 ust. 2 , do którego załącza odpowiednie dokumenty i oświadczenia, o których mowa w art. 19 ust. 3 i 4.

6.  Właściwy miejscowo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie po rozpatrzeniu wniosku składa ofertę wykupu nieruchomości. Do oferty stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 i 1237). Po przyjęciu oferty, wykupu nieruchomości dokonuje właściwy miejscowo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.

7.  Złożenie oferty nie może nastąpić po wyczerpaniu limitu środków finansowych przeznaczonych na cel wykupu nieruchomości, o którym mowa w art. 36 . Wnioski, o których mowa w ust. 1, rozpatruje się zgodnie z kolejnością wpływu kompletnych wniosków, spełniających wymagania, o których mowa w ust. 1.

W oparciu o art. 21 cyt. ustawy:

Do nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa w trybie określonym w art. 17–20 nie stosuje się przepisów art. 27a ustawy zmienianej w art. 1 .

Na podstawie przepisów art. 14 ustawy z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych, wprowadzone zostały również zmiany w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 960 ze zm.)

Zgodnie z art. 258a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. prawo wodne:

1.  W szczególnie uzasadnionych przypadkach Wody Polskie mogą nabywać, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, za zgodą właściciela nieruchomości, zlokalizowane na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi co najmniej 10 %, w celu zapewnienia skutecznej ochrony przeciwpowodziowej.

2.  Za szczególnie uzasadnione przypadki, o których mowa w ust. 1, uznaje się sytuacje, w których istnieje potrzeba:

1)  zapewnienia swobodnego spływu wód powodziowych przez teren danej nieruchomości, gdy jednocześnie okoliczności dotyczące danej nieruchomości, w tym między innymi jej umiejscowienie względem cieku wodnego oraz ukształtowanie terenu przemawiają za tym, że powinien on zostać wykorzystany na wskazany powyżej cel, a równocześnie intensywność, charakter i wartość materialna, historyczna, artystyczna lub kulturowa istniejącej na tej nieruchomości zabudowy, uwzględniając także związek tej zabudowy z zabudową istniejącą na nieruchomościach sąsiednich, nie stanowią przeszkody do jej usunięcia oraz korzyści płynące z zajęcia danej nieruchomości na cele ochrony przeciwpowodziowej przewyższają koszty finansowe i społeczne związane z nabyciem nieruchomości i ewentualną koniecznością usunięcia z niej zabudowy;

2)  zapewnienia ochrony ludności i mienia przed powodzią przez umożliwienie mieszkańcom budynków zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku powodzi zmiany miejsca zamieszkania, gdy jednocześnie okoliczności dotyczące danego budynku, w tym między innymi umiejscowienie danego budynku względem cieku wodnego, ukształtowanie terenu, na którym budynek się znajduje, rodzaj i intensywność zabudowy sąsiadującej z danym budynkiem, stan techniczny budynku przed jego zniszczeniem lub uszkodzeniem, wartość historyczna, artystyczna lub kulturowa danego budynku lub całego zespołu zabudowy, w obrębie którego się znajduje, oraz liczba osób zamieszkująca dany budynek przemawia za tym, że odbudowa lub remont danego budynku są niecelowe, biorąc pod uwagę, że nie ma możliwości wyłączenia lub zminimalizowania w wystarczającym stopniu zagrożenia jego ponownym zniszczeniem lub uszkodzeniem takiego budynku w wyniku powodzi.

3.  W przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, nabyciu mogą podlegać:

1)  nieruchomości, na których są posadowione budynki mieszkalne zgodnie z definicją zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), z wyłączeniem budynków zamieszkania zbiorowego według definicji znajdującej się w PKOB;

2)  lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności znajdujące się w budynkach mieszkalnych, o których mowa w pkt 1.

4.  W przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, nabyciu mogą podlegać również nieruchomości, na których znajdują się budynki o innym przeznaczeniu niż określone w ust. 3 lub nieruchomości niezabudowane, o ile ze względów bezpieczeństwa powodziowego istnieje potrzeba całkowitego usunięcia zabudowy z terenu, na którym są zlokalizowane już nabyte w trybie ust. 2 pkt 2 budynki mieszkalne wskazane w ust. 3 pkt 1, i przeznaczenia tego terenu na potrzeby ochrony przeciwpowodziowej.

5.  W celu ustalenia terenów obejmujących nieruchomości, o których mowa w ust. 1, z których z uwagi na szczególnie uzasadnione przypadki wskazane byłoby nabywanie nieruchomości, Wody Polskie mogą wystąpić o opinię do właściwej gminy, w której wystąpiła powódź.

6.  Nabycia nieruchomości, o których mowa w ust. 1, z wyjątkiem nieruchomości, o których mowa w ust. 2 pkt 2, dokonuje się po cenie rynkowej powiększonej o 20 %. Podstawę ustalenia ceny stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

7.  Nabycia nieruchomości, o których mowa w ust. 2 pkt 2, dokonuje się po cenie odpowiadającej wartości rynkowej gruntu powiększonej o wartość naniesień w postaci budynków mieszkalnych zlokalizowanych na tej nieruchomości oraz lokali mieszkalnych i użytkowych stanowiących odrębny przedmiot własności znajdujących się w budynkach mieszkalnych, przyjmując wartość 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego z dnia poprzedzającego dzień wystąpienia powodzi, oraz o wartość pozostałych naniesień, o ile występują. Ustalona w ten sposób cena podlega powiększeniu o 20 %.

8.  Dla określenia wartości 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w dniu poprzedzającym dzień wystąpienia powodzi przyjmuje się, że wartość 1 m2odpowiadała wartości ostatnio ogłoszonego przed tym dniem wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725) dla województwa albo gminy, na terenie której znajdował się ten budynek lub lokal.

9.  Wody Polskie do dnia 30 czerwca każdego roku ustalają i przekazują do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej zapotrzebowanie na niezbędne środki finansowe związane z planowanymi na przyszły rok nabyciami nieruchomości na podstawie ust. 1, wraz z uzasadnieniem wyboru danych nieruchomości do nabycia, mając na uwadze stopień zniszczenia w wyniku powodzi obiektów budowlanych znajdujących się na tych nieruchomościach oraz wpływ tych obiektów na ochronę przeciwpowodziową, w szczególności utrudnienia swobodnego spływu wód powodziowych.

10.  Zapotrzebowanie, o którym mowa w ust. 9, otrzymane od Wód Polskich jest przekazywane za pośrednictwem ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej do ministra właściwego do spraw budżetu.

Jak stanowi zaś art. 258b ustawy prawo wodne:

Do nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 258 ust. 7 pkt 2, lub w trybie, o którym mowa w art. 258a, nie stosuje się przepisów art. 27a ustawy z dnia 16 września 2011 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (Dz.U. z 2024 r. poz. 654, 1473, 1635 i 1717 oraz z 2025 r. poz. 620 i 680).

Z powyższych przepisów wynika, że właściciel nieruchomości mógł wystąpić z wnioskiem o jej wykup do Wód Polskich jeśli jego nieruchomość:

·      została zniszczona przez powódź z (...) 2024 r.;

·      była legalnie wybudowana (z pozwoleniem lub zgłoszeniem);

·      znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w gminie objętej pomocą;

·      jego stan kwalifikuje go do rozbiórki (albo jeśli już dokonał rozbiórki).

Co jednak wymaga szczególnego podkreślenia w tej sprawie to fakt, że nabycie nieruchomości przez Wody Polskie następuje – jak wprost stanowi – art. 258a ust. 1 cytowanej ustawy – za zgodą właściciela nieruchomości. Tym samym sprzedaż nieruchomości na rzecz Wód Polskich jest całkowicie dobrowolna.

Nie mogę zatem zgodzić się z Pani stanowiskiem, że uzyskany przez Panią dochód ze sprzedaży nieruchomości powinien być potraktowany jako odszkodowanie. To Pani sama bowiem podjęła decyzję o sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Wód Polskich. Sprzedaż tej nieruchomości nastąpiła na Pani wniosek. Nie mogę zatem uznać, że uzyskany przez Panią dochód ma charakter odszkodowawczy.

W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia np. z wypłatą odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Pani otrzymała wprost środki tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz Wód Polskich. Wysokość ceny sprzedaży przez Panią nieruchomości wynika wprost z cytowanego powyżej art. 258a ust. 7 ustawy prawo wodne.

We własnym stanowisku podnosi Pani również, że uzyskany przez Panią dochód ze sprzedaży powinien być zwolniony z podatku.

W art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych znajduje się zamknięty katalog zwolnień przedmiotowych. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują jednak zwolnienia ze sprzedaży nieruchomości w przypadku sprzedaży na rzecz Wód Polskich.

Wyjaśnienia Pani wymaga, że Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej. Zasada demokratycznego państwa prawnego wynika z postanowień art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (t.j. Dz.U. nr 78 poz. 483 ze zm.).

Jak stanowi art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej:

Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.

Podstawową zatem zasadą ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania. Wynika ona z wcześniej cytowanego przeze mnie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego też wszelkie ulgi i zwolnienia stanowią wyjątek od omówionej powyżej zasady i muszą być ściśle interpretowane.

Dlatego też skoro zatem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz inna ustawa szczególna nie przewiduje zwolnienia dla sprzedaży nieruchomości na rzecz Wód Polskich i sprzedaż nieruchomości została przez Panią dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie to przychód uzyskany z jej sprzedaży stanowi dla Pani źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.

W Pani przypadku do uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie ma również zastosowania powołane przez Panią rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 18 października 2024 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od kwot z tytułu ubezpieczeń majątkowych otrzymanych w związku z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej przez Panią sprzedaży nieruchomości wyjaśniam co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty świadectwa energetycznego, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podsumowując, dokonana przez Panią sprzedaż nieruchomości na rzecz Wód Polskich przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem. Uzyskane przez Panią środki ze sprzedaży nie stanowią odszkodowania i nie podlegają zwolnieniu z samego faktu, że transakcja nastąpiła na rzecz Wód Polskich.

Zaznaczam, że samo powstanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powoduje automatycznie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Może Pani bowiem skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jeśli zatem wydatkuje Pani całą wartość przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe – wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, to nie zapłaci Pani podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki podatkowoprawne wyłącznie wobec Pani i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo podkreślam, że przy wydawaniu interpretacji indywidualnej nie prowadzę klasycznego postępowania dowodowego. Dlatego też załączone przez Panią do wniosku dokumenty nie były przeze mnie analizowane.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.