Interpretacja 0115-KDIT3.4011.14.2026.2.DP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 9 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.A

ul. (...)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A

ul. (...)

adres do doręczeń:

ul. (...)

Opis zdarzenia przyszłego

Pani i Pani małżonek posiadacie wspólność majątkową małżeńską. W 2020 r. Pani wraz z małżonkiem nabyła do majątku wspólnego lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, położoną w A przy ulicy B1.

Następnie, w 2024 r. lokal ten został podzielony na dwa mniejsze lokale mieszkalne. Dla wyodrębnionych lokali zostały założone odrębne księgi wieczyste oraz nadane numery porządkowe 2 i 3.

Podział lokalu oraz założenie odrębnych ksiąg wieczystych nie wiązało się z nabyciem nowych nieruchomości, a miało charakter wyłącznie techniczno-prawny i polegało na wyodrębnieniu lokali z pierwotnie nabytego mieszkania.

Jeden z wyodrębnionych lokali (3) Pani wraz z mężem przekazała synowi w darowiźnie.

Drugi lokal (2) jest obecnie wynajmowany.

Żaden z lokali nie był i nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą, jednak działalność ta nie jest w żaden sposób związana z tymi lokalami.

Planuje Pani wraz z małżonkiem sprzedaż wynajmowanego lokalu (2) w 2026 r., tj. po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku nabycia pierwotnego lokalu mieszkalnego.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2020 r., tj. od roku nabycia pierwotnego lokalu mieszkalnego do majątku wspólnego małżonków, pomimo jego późniejszego podziału na dwa lokale i założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych, a w konsekwencji czy sprzedaż lokalu w 2026 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, podział lokalu mieszkalnego nabytego w 2020 r. do majątku wspólnego małżonków na dwa mniejsze lokale w 2024 r. jak również darowizna jednego z nich na rzecz syna, nie stanowią nowego nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Datą nabycia lokalu przeznaczonego do sprzedaży pozostaje zatem 2020 r. W konsekwencji pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, upłynął z końcem 2025 r., a sprzedaż lokalu dokonana w 2026 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z brzmienia przepisu (lit. a) wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Użyte w przytoczonym przepisie pojęcie „nabycia” nie zostało zdefiniowane w ustawie podatkowej. Zatem pojęcie nabycie należy rozumieć szeroko, to znaczy, że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Z opisu zdarzenia wynika, że w 2020 r. Pani wraz z małżonkiem nabyła do majątku wspólnego lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Następnie, w 2024 r. lokal ten został podzielony na dwa mniejsze lokale mieszkalne. Dla wyodrębnionych lokali zostały założone odrębne księgi wieczyste oraz nadane numery porządkowe 2 i 3. Jeden z wyodrębnionych lokali (3) Pani wraz z mężem przekazała synowi w darowiźnie. Drugi lokal (2) jest obecnie wynajmowany. Żaden z lokali nie był i nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Planuje Pani wraz z małżonkiem sprzedaż wynajmowanego lokalu (2) w 2026 r., tj. po upływie pięcioletniego terminu liczonego od końca roku nabycia pierwotnego lokalu mieszkalnego.

Zatem, żeby ustalić, czy w opisanej sprawie sprzedaż przez Państwa wyodrębnionego lokalu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie tego lokalu nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym konieczne jest ustalenie czy czynność wyodrębnienia tego lokalu należy uznać za jego nabycie.

Kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232).

Zgodnie z normą prawną wynikającą z tych przepisów, z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej odpowiadający proporcji powierzchni użytkowej lokalu do ogólnej powierzchni użytkowej budynku. Użycie w tym przepisie słowa „nieruchomość”, a nie „grunt” rodzi określone konsekwencje. Powoduje bowiem, że w sensie ściśle prawnym nieruchomością jest tylko taka nieruchomość gruntowa, która posiada jedną samodzielną księgę wieczystą.

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 341):

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Kluczowe – w tej sprawie – jest rozstrzygnięcie czy ustanowienie w 2024 r. odrębnej własności lokali oraz założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych należy traktować jako „nowe” nabycie, które powodowałoby konieczność ponownego liczenia pięcioletniego terminu od tej daty.

Podkreślić należy, że jeżeli w wyniku wyodrębnienia poszczególnych lokali, wielkość udziału w nieruchomości, jaką Państwo posiadali przed ich wyodrębnieniem, nie zmieniła się, to ustanowienie odrębnej własności lokali nie może być rozpatrywane w charakterze nabycia. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem/współwłaścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia. W wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania. W opisanym zdarzeniu wyodrębnienie z ww. nieruchomości dwóch odrębnych lokali mieszkalnych nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości.

W rezultacie, w wyniku opisanego wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych nie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności. Dlatego za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać datę nabycia nieruchomości, z której go wyodrębniono, gdyż w wyniku tego wyodrębnienia nie nastąpiła zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nie mamy do czynienia z nabyciem (nie zwiększył się stan posiadanego przez Państwa majątku osobistego).

Z przedstawionych okoliczności wynika, że w 2000 r. nabyli Państwo, pozostając we wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. W 2024 r. lokal ten został podzielony na dwa mniejsze lokale mieszkalne, dla których założono odrębne księgi wieczyste i nadano numery 2 oraz 3. W związku z tym planowana na 2026 r. sprzedaż wyodrębnionego lokalu nr 2 nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W konsekwencji odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nr 2 nie będzie stanowiło dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym i zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.