Interpretacja 0115-KDIT3.4011.147.2026.1.DP

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w ramach jednoosobowej działalności, prowadzi Pan pełną księgowość, jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz posiada Pan gospodarstwo rolne. Główny zakres działalności to działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną, pozostałe rodzaje działalności to m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

W 2008 r. kupił Pan w ramach działalności gospodarczej następujące działki będące gruntami rolnymi niezabudowanymi: dz. I, II, III, IV, V, VI, VII (dz. VII została podzielona, obecnie jest to dz. Nr XI), VIII,IX położone w A w obrębie ewidencyjnym 1, o powierzchni łącznej 4,3741 ha. Przy transakcji nabycia nieruchomości nie był naliczany podatek VAT (zakup od osoby fizycznej).

Na działkach ustanowiony jest plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji działalności gospodarczej na konto inwestycje w nieruchomości, zostały kupione w celach inwestycyjnych. W 2012 r. wraz z właścicielem sąsiednich działek wybudował Pan wodociąg zasilający przedmiotowe działki. Wodociąg został przekazany do miejskich wodociągów i kanalizacji.

Przedmiotowe działki nie zostały wykorzystane w żaden sposób w działalności gospodarczej, w związku z tym w 2015 r. podjął Pan decyzję o wycofaniu działek z działalności gospodarczej na Pana cele prywatne. Zakup działek nie stanowił kosztów uzyskania przychodu w tej działalności.

Działki te zostały wydzierżawione na cele rolnicze i są w dalszym ciągu użytkowane rolniczo.

Obecnie planuje Pan sprzedaż działek.

Rozważa Pan możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z wykonanymi projektami budowy osiedla domków i pozwoleniem na budowę do dewelopera.

Jeżeli wybierze Pan to rozwiązanie, to zleci Pan pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowej nieruchomości i wystąpi Pan z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pana zamiarem nie jest kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich odsprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę zabezpiecza przed utratą wartości majątku prywatnego. Nie będzie Pan podejmował działań takich jak uzbrojenie terenu w przyłącza ani działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu sprzedaży.

Posiada Pan jeszcze inne działki w A nabyte wiele lat temu, które stanowią Pana majątek prywatny i zamierza Pan sprzedać je w przyszłości.

Działki nr I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX, XI mają dostęp do sieci wodociągowej, wodociąg znajduje się w drogach wewnętrznych, nie ma bezpośredniego podłączenia do działek. Wodociąg został wykonany w 2010 r. przez Pana i przez właściciela sąsiednich działek. Nie ma sieci sanitarnej i gazowej. Sieć energetyczna znajduje się wzdłuż kompleksu działek, działki bezpośrednio nie mają do niej dostępu.

Działki, które również planuje Pan sprzedać w przyszłości są to dz. nr XX, XXI, XXII, XXIII położone w A, obręb ewidencyjny 2.

Są to działki niezabudowane, stanowiące grunty rolne, posiadają plan zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.

Działki zostały kupione w 1995 r. do majątku prywatnego od osoby fizycznej z własnych środków. Planował Pan na nich budowę własnego domu.

Przedmiotowe działki nigdy nie były i nie są prze Pana wykorzystywane w żaden sposób.

Zamierza Pan zbyć te nieruchomości, ponieważ pozbywa się majątku, który nie jest przez Pana wykorzystywany. Nie planuje Pan prowadzić działań marketingowych i reklamowych w celu sprzedaży nieruchomości, planuje Pan poszukać potencjalnego nabywcy we własnym zakresie wykorzystując znajomość lokalnego rynku lub agencję nieruchomości.

Sprzedaż jest planowana w nieokreślonej przyszłości, nie zdecydował Pan jeszcze czy będzie podejmował jakieś inne działania mające na celu podniesienie wartości rynkowej działek.

Zbywał Pan inne nieruchomości, które pozostawały w Pana majątku prywatnym niezwiązanym z zarejestrowaną działalnością gospodarczą, są to:

a)   Adres nieruchomości: D, ul. E 1,

·      nabycie – 29 maja 2012 r., przewłaszczenie na zabezpieczenie pożyczki, prywatnie, niewykorzystane,

·      sprzedaż – 6 grudnia 2018 r., powód sprzedaży – pozbycie się nieużywanego majątku, mieszkalna;

b)  Adres nieruchomości: D, ul. F 1,

·      zakup – 28 września 2015 r., zakup prywatnie – cele mieszkaniowe,

·      sprzedaż – 8 listopada 2017 r., powód sprzedaży – zmiana planów, mieszkalna;

c)  Adres nieruchomości: G ul. H 1 – udział we współwłasności,

·      nabycie, spadek – 15 listopada 2017 r., prywatnie, niewykorzystane,

·      sprzedaż – 22 lipca 2022 r., powód sprzedaży – pozbycie się nieużywanego majątku, mieszkalna;

d)  Adres nieruchomości: dz. XXX J pow. 0,78 ha,

·      zakup – 31 października 2005 r., zakup prywatnie, gospodarstwo rolne,

·      sprzedaż – 27 lipca 2023 r., powód sprzedaży – kupującemu zależało na nabyciu fragmentu gruntu, rolna;

e)  Adres nieruchomości: dz. XXXI J pow. 0,8443 ha,

·      zakup – 31 października 2005 r., zakup, prywatnie, gospodarstwo rolne,

·      sprzedaż – 25 marca 2023 r., powód sprzedaży – kupującemu zależało na nabyciu fragmentu gruntu, rolna;

f)   Adres nieruchomości: dz. XXXII J pow. 0,100 ha,

·      zakup – 31 października 2005 r., zakup prywatnie, gospodarstwo rolne,

·      sprzedaż – 5 grudnia 2018 r., powód sprzedaży – kupującemu zależało na nabyciu fragmentu gruntu, rolna;

Przy sprzedaży wymienionych nieruchomości nie prowadził Pan działań marketingowych i reklamowych w celu ich sprzedaży. Przy sprzedaży mieszkań skorzystał Pan z usług pośrednika nieruchomości. W przypadku sprzedaży gruntów rolnych to nabywca wyraził chęć zakupu.

Przed sprzedażą nie prowadził Pan czynności, których celem było przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w celu podniesienia ich wartości rynkowej.

Działania dotyczące wykonania projektów zabudowy działek i uzyskania pozwolenia na budowę nie będą realizowane pod kątem potrzeb konkretnego podmiotu.

Projekty budowlane będą obejmowały budownictwo mieszkaniowe szeregowe.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości w ramach jednej transakcji: dz. I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX, XI położonych w A będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit., a jeśli przed sprzedażą zleci Pan pracowni architektonicznej wykonanie projektu osiedla domków i uzyska Pan pozwolenie na budowę na ww. gruncie?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg terminów.

Nieruchomości objęte rozpatrywanym pytaniem, zostały wycofane z działalności gospodarczej dawnej niż 6 lat. Ich odpłatne zbycie nie powoduje więc powstania przychodu z tego względu, że zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części nie powstanie, jeśli spełnione są łącznie warunki:

Odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie 6 lat od wycofania składników majątku z działalności.

Jak stanowi art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie 3 warunków: dana działalność musi być działalnością zarobkową, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i w sposób ciągły.

Odnosząc się do pytania nie można mówić o tym, że zbycie nieruchomości, objętych rozpatrywanym pytaniem nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana działania w postaci wykonania dokumentacji projektowej i uzyskania pozwolenia na budowę nie są prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły. Nie można przyjąć, że każda czynność zwiększająca wartość działki powoduje, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Przychód ze zbycia nieruchomości nie stanowi również stałego źródła dochodu. Mowa jest o jednej transakcji sprzedaży kilku działek, które kupione również zostały w ramach jednej transakcji. Sprzedaż stanowi zarządzanie własnym majątkiem i będzie korzystała ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w powiązaniu z art. 10 ust. 2 pkt 3.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych  (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ponadto przepis ten dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–    prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Przy czym prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14 (orzeczenie prawomocne):

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie natomiast czynności pojedyncze, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Prowadzenie działalności we własnym imieniu oznacza natomiast, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego decyzje i czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak już uprzednio wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na uwadze całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Wobec tego, w przedstawionej sytuacji konieczne jest ustalenie, czy planowana sprzedaż działek – uprzednio wycofanych z pozarolniczej działalności gospodarczej – wiąże się z podejmowaniem przez Pana aktywnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, czy też stanowi element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Aby prawidłowo określić źródło przychodu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezbędne jest przeanalizowanie zamiaru, okoliczności oraz celu działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z opisu zdarzenia wynika, że:

·      Prowadzi Pan działalność gospodarczą, jest Pan czynnym podatnikiem VAT oraz posiada Pan gospodarstwo rolne. Główny zakres działalności to działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną, pozostałe rodzaje działalności to m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

·      W 2008 r. kupił Pan w ramach działalności gospodarczej działki będące gruntami rolnymi niezabudowanymi, tj.: dz. I, II, III, IV, V, VI, VII (dz. VII została podzielona, obecnie jest to dz. nr XI), VIII,IX, o łącznej powierzchni 4,3741 ha.

·      Na działkach ustanowiony jest plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomości wprowadził Pan do ewidencji działalności gospodarczej na konto inwestycje w nieruchomości. Nieruchomości te kupione zostały w celach inwestycyjnych.

• W 2012 r. wraz z właścicielem sąsiednich działek wybudował Pan wodociąg zasilający przedmiotowe działki. Wodociąg został przekazany do miejskich wodociągów i kanalizacji.
• Działki te nie zostały wykorzystane w żaden sposób w działalności gospodarczej, w związku z tym w 2015 r. podjął Pan decyzję o wycofaniu ich z pozarolniczej działalności gospodarczej na Pana cele prywatne. Zakup działek nie stanowił kosztów uzyskania przychodu w tej działalności.

·      Rozważa Pan możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z wykonanymi projektami budowy osiedla domków i pozwoleniem na budowę do dewelopera.

·      Jeżeli wybierze Pan to rozwiązanie, to zleci Pan pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę tej nieruchomości i wystąpi Pan z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pana zamiarem nie jest kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich odsprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę zabezpiecza przed utratą wartości majątku prywatnego.

·      Nie będzie Pan podejmował działań takich jak uzbrojenie terenu w przyłącza ani działań marketingowych ukierunkowanych na reklamę w celu sprzedaży.

·      W przyszłości planuje Pan sprzedaż działek nr XX, XXI, XXII, XXIII położonych w A. Działki te są niezabudowane, stanowią grunty rolne, posiadają plan zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.

·      W 2005 r. nabył Pan trzy nieruchomości rolne, które sprzedał Pan w 2018 r. i w 2023 r.

·      W 2012 r. i 2015 r. kupił Pan dwie nieruchomości mieszkalne, które sprzedał Pan odpowiednio w 2018 r. i w 2017 r.

·      W 2017 r. nabył Pan w spadku udział w nieruchomości mieszkalnej, który sprzedał Pan w 2022 r.

Opisane w zdarzeniu działania wskazują, że sprzedaż nieruchomości – wycofanej z pozarolniczej działalności gospodarczej w 2015 r. – będzie odbywać się w warunkach świadczących o jej handlowym i zarobkowym charakterze.

Dla oceny, czy opisane w zdarzeniu czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej, kluczowe znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem jej obiektywne, zewnętrzne przejawy, a nie subiektywne przekonanie podatnika. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje fakt, że dany podmiot nie postrzega swojej aktywności jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może dowolnie kwalifikować przychodów do określonych źródeł w zależności od własnej oceny czy oczekiwanych korzyści podatkowych.

Uzyskiwanie przychodów z działalności gospodarczej nie wymaga również posiadania formalnego statusu przedsiębiorcy ani dokonania rejestracji działalności w trybie przewidzianym w odrębnych przepisach. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez Pana czynności będą miały charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a ponadto będą wykonywane we własnym imieniu.

Działania te mają i będą miały charakter profesjonalny oraz zorganizowany, gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

Wskazał Pan, że głównym zakresem Pana działalności jest działalność usługowa wspomagająca produkcję roślinną, pozostałe rodzaje działalności to m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Rozważa Pan możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z projektami budowy osiedla domków i pozwoleniem na budowę do dewelopera. Jeżeli wybierze Pan to rozwiązanie, to zleci Pan pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę tych nieruchomości i wystąpi Pan z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pana zamiarem nie jest kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich odsprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę zabezpiecza przed utratą wartości majątku prywatnego.

Dla oceny czy sprzedaż przez Pana działek nastąpi w ramach działalności gospodarczej istotna jest nie ilość sprzedanych nieruchomości (liczona w stosunku do ogólnej wartości majątku podatnika), lecz ogół okoliczności wskazujących na to, że ich zbycie nastąpi w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy.

Działania Pana mają charakter zorganizowany, gdyż wymagają podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, tj.:

·      wykonanie wraz z właścicielem sąsiednich działek wodociągu zasilającego te działki w wodę – w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej;

·      wycofanie tych nieruchomości z pozarolniczej działalności gospodarczej do majątku prywatnego;

·      zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia projektów na zabudowę ww. nieruchomości;

·      wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Zatem podejmowane przez Pana działania nie będą nieplanowane. Stanowią one bowiem proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku w sposób właściwy dla działalności gospodarczej (zorganizowany i ciągły).

Całokształt podejmowanych przez Pana działań wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. Podejmowane przez Pana działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Są przejawem zorganizowanej i ciągłej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży.

Zatem wskazać należy, że realizowane przez Pana przedsięwzięcia nie będą przypadkowe czy nieprzemyślane, czy wynikające ze zwykłego zarządu nad majątkiem. Działania Pana są przemyślane, przejawiające się efektami ekonomicznymi, które świadczą o gospodarczym charakterze prowadzonej przez Pana działalności. Zarówno w przeszłości jak i w przyszłości sprzedawał Pan i będzie sprzedawał nieruchomości mieszkalne i nieruchomości rolne.

O zorganizowanym charakterze świadczy fakt – jak Pan wskazał – że:

Rozważam możliwość sprzedaży nieruchomości wraz z projektami na zabudowę i pozwoleniem na budowę, co uczyni działki bardziej atrakcyjnymi.

W tym celu zlecę pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę ww. nieruchomości i wystąpię z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Moim zamiarem nie jest kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich odsprzedaży.

(…) decyzja o pozwoleniu na budowę zabezpiecza przed utratą wartości majątku prywatnego.

Wskazane w opisie zdarzenia okoliczności jednoznacznie potwierdzają zorganizowany charakter Pana działań, co stanowi istotną przesłankę uznania ich za właściwe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podejmowane przez Pana czynności zmierzały do uatrakcyjnienia gruntów w celu osiągnięcia możliwie najwyższego zysku ze sprzedaży, a nie do wykorzystania ich na potrzeby działalności rolniczej.

W konsekwencji należy uznać, że całokształt opisanych we wniosku działań świadczy o świadomym, ukierunkowanym działaniu, którego celem jest zbycie nieruchomości.

Tym samym, nie można się z Panem zgodzić, że odpłatne zbycie w ramach jednej transakcji nieruchomości – uprzednio wycofanej z pozarolniczej działalności gospodarczej – tj. działek nr I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX, XI nie będzie powodowało powstania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż przez Pana opisanych w zdarzeniu działek będzie przychodem z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje fakt, że działki te zostały wycofane przez Pana z pozarolniczej działalności gospodarczej ponad 6 lat temu, tj. w 2015 r., skoro opisane w zdarzeniu okoliczności jednoznacznie wskazują na zorganizowany charakter Pana działań. Stanowi to – jak już uprzednio wskazałem – istotną przesłankę do uznania ich za właściwe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Wobec tego Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.