Interpretacja 0115-KDIT3.4011.186.2026.2.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 16 marca 2026 r. oraz z 17 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A, ul. (...)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.A, ul. (...)

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

3 września 2020 r. Wnioskodawcy nabyli jako osoby fizyczne do majątku objętego ustawową wspólnością małżeńską działkę budowlaną położoną w X działka nr 1/1 na podstawie aktu notarialnego.

Nieruchomość została nabyta jako majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca 2 (Pani B.A) – prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych. Ponadto Wnioskodawcy są wspólnikami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności są również usługi budowlane.

Jednakże przedmiotowa nieruchomość:

• nie została nabyta w ramach działalności gospodarczej,

• nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych,

• nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,

• nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy,

• nie stanowiła towaru handlowego,

• nie była finansowana w ramach działalności gospodarczej.

Na działce Wnioskodawcy rozpoczęli budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Budowa jest realizowana wyłącznie w celach prywatnych, bez związku z działalnością gospodarczą oraz bez zamiaru prowadzenia działalności deweloperskiej.

Materiały budowlane wykorzystywane przy realizacji inwestycji były nabywane przez Wnioskodawców jako osoby fizyczne. Zakupy nie były dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie były dokumentowane na dane działalności ani nie stanowiły podstawy do odliczenia podatku VAT.

Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego realizowana jest wyłącznie w celu zaspokojenia prywatnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców.

Podział budynku na dwa lokale wynikał z prywatnych planów rodzinnych, a nie z zamiaru komercyjnej sprzedaży. Pierwotnie Wnioskodawcy planowali zamieszkać w wybudowanym budynku, jednak z uwagi na zmianę sytuacji życiowej odstąpili od tego planu i nie zamierzają się do niego wprowadzać.

Po zakończeniu budowy oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie planują sprzedaż całej nieruchomości jako majątku prywatnego.

Sprzedaż nie będzie miała charakteru zorganizowanego, profesjonalnego ani powtarzalnego i nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 16 marca 2026 r. Wnioskodawcy wskazali, że:

·      Właściwymi dla Pana A.A jako zainteresowanego będącego stroną postępowania organami podatkowymi są Naczelnik Urzędu Skarbowego w (...) oraz Naczelnik (...) Urzędu Celno-Skarbowego w (...).

·      Wnioskodawczyni Pani B.A jest zainteresowaną będącą stroną postępowania w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej jako współwłaścicielka nieruchomości objętej wnioskiem, pozostająca z Wnioskodawcą Panem A.A w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wniosek dotyczy nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków.

·      W akcie notarialnym dokumentującym nabycie działki nie zostało wskazane wprost, że nieruchomość została nabyta jako majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą. Jednocześnie należy wskazać, że w dniu nabycia nieruchomości, tj. 3 września 2020 r., Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawcy są wspólnikami, została zarejestrowana 10 października 2022 r. Jednoosobowa działalność gospodarcza prowadzona przez Panią B.A została zarejestrowana dopiero 19 lipca 2024 r. W związku z powyższym w momencie zakupu nieruchomości żadna z powyższych działalności nie była jeszcze prowadzona. Działka została zatem nabyta przez Wnioskodawców jako osoby fizyczne do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską wyłącznie na cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą.

·      Pierwotnie Wnioskodawcy planowali zamieszkać w budowanym budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym. Ich zamiarem było, aby w jednej części budynku zamieszkała ich najbliższa rodzina, tj. Wnioskodawcy wraz z córką, natomiast w drugiej części budynku miała zamieszkać babcia Wnioskodawcy Pana A.A. Celem takiego rozwiązania było zapewnienie babci lepszych warunków mieszkaniowych oraz możliwość sprawowania przez Wnioskodawców bieżącej opieki nad nią i dbania o jej stan zdrowia. Jednak w trakcie minionej zimy stan zdrowia babci uległ pogorszeniu i podjęła ona decyzję o przeprowadzeniu się na stałe do swojej córki, gdzie ma zapewnioną całodobową opiekę. Na chwilę obecną pozostanie ona tam na stałe. W związku z powyższym pierwotne plany Wnioskodawców zamieszkania w nowo budowanym domu uległy zmianie. W konsekwencji, Wnioskodawcy zdecydowali się pozostać w obecnie zamieszkiwanym przez Nich domu, natomiast nowo budowany budynek planują sprzedać.

·      Przez zmianę planów życiowych Wnioskodawców należy rozumieć rezygnację z pierwotnego zamiaru zamieszkania w budowanym domu wraz z członkiem rodziny wymagającym opieki oraz podjęcie decyzji o pozostaniu w obecnym miejscu zamieszkania.

·      Przed sprzedażą nieruchomości Wnioskodawcy planują dokonać formalnego wyodrębnienia lokali zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

·      Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy planują przeznaczyć w pierwszej kolejności na spłatę prywatnego kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na budowę domu, w którym obecnie mieszkają. Pozostałą część środków planują przeznaczyć na prywatne cele rodzinne oraz zabezpieczenie przyszłych potrzeb Ich rodziny.

·      Wnioskodawca Pan A.A sprzedał prywatne mieszkanie 31 lipca 2020 r. Mieszkanie zostało nabyte 14 kwietnia 2014 r. w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, aby po zawarciu związku małżeńskiego móc zamieszkać w nim wspólnie z małżonką. Po przeprowadzeniu remontu Wnioskodawcy wprowadzili się do tego mieszkania i mieszkali w nim wspólnie wraz z Ich córką aż do momentu jego sprzedaży. Mieszkanie zostało sprzedane 31 lipca 2020 r., a część środków uzyskanych z tej sprzedaży została przeznaczona na zakup działki, na której obecnie realizowana jest prywatna budowa budynku mieszkalnego dwulokalowego, którego dotyczy niniejszy wniosek. Inną nieruchomością, która była sprzedana, była to nieruchomość zabudowana – lokal mieszkalny w kamienicy. Z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawcy nie byli zobowiązani do rejestracji jako czynny podatnik VAT ani do rozliczenia podatku VAT z tego tytułu. Ani Wnioskodawca Pan A.A, ani Wnioskodawczyni Pani B.A nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Do chwili obecnej nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości.

·      Stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej pozostaje bez zmian.

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 17 marca 2026 r. Wnioskodawcy podają, że:

·      W nawiązaniu do uzupełnienia z 16 marca 2026 r. prostują zgodnie z załączonym załącznikiem ORD-WS/B, wskazując, że:

• Pani B.A jest zainteresowana niebędąca stroną postępowania,
• Pan A.A jest zainteresowanym będącym stroną postępowania.

·      Drugi wniosek z 16 marca 2026 został wysłany omyłkowo.

Pytania

·      Czy sprzedaż nieruchomości obejmującej działkę oraz wybudowany na niej budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

·      Czy w opisanej sytuacji pięcioletni termin należy liczyć od daty nabycia działki, czy od daty zakończenia budowy i odbioru budynku?

Stanowisko Wnioskodawców w sprawie

W ocenie Wnioskodawców, w przedstawionej sytuacji sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Termin 5 lat należy liczyć od daty nabycia gruntu, ponieważ budynek mieszkalny stanowi część składową nieruchomości gruntowej, a jego wybudowanie oraz późniejszy odbiór techniczny nie oznaczają ponownego „nabycia” nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Dodatkowo budowa była realizowana na potrzeby własne, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Państwa wniosek

Z treści wniosku wynika m.in., że:

·      Wnioskodawca 2 (Pani B.A) – prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych. Ponadto Wnioskodawcy są wspólnikami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności są również usługi budowlane.

·      3 września 2020 r. Wnioskodawcy nabyli jako osoby fizyczne do majątku objętego ustawową wspólnością małżeńską działkę budowlaną. Nieruchomość została nabyta jako majątek prywatny, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Przy czym w akcie notarialnym dokumentującym nabycie działki nie zostało wskazane wprost, że nieruchomość została nabyta jako majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą.

·      Na działce Wnioskodawcy rozpoczęli budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Pierwotnym Wnioskodawcy po zakończonej budowie zamierzali zamieszkać w danym budynku. W wyniku jednak zmiany planów życiowych opisanych w uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawcy zamierzają po wybudowaniu budynku mieszkalnego sprzedać budynek. Przed zbyciem dokonają formalnego wyodrębnienia lokali zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali.

Wątpliwości Wnioskodawców budzi kwestia czy sytuacji opisanej we wniosku:

·      sprzedaż nieruchomości obejmującej działkę oraz wybudowany na niej budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·      czy pięcioletni termin należy liczyć od daty nabycia działki, czy od daty zakończenia budowy i odbioru budynku.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·      nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·      nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wyodrębnionych lokali, o których mowa we wniosku.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że zakupiona działka budowlana nie jest i nie była wykorzystywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż domu mieszkalnego po jego wybudowaniu miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Jak Wnioskodawcy wskazali co prawda w akcie notarialnym dokumentującym nabycie działki nie zostało wskazane wprost, że nieruchomość została nabyta jako majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą. Jednakże w dniu nabycia nieruchomości, tj. 3 września 2020 r., Wnioskodawcy nie prowadzili działalności gospodarczej. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawcy są wspólnikami, została zarejestrowana 10 października 2022 r. Jednoosobowa działalność gospodarcza prowadzona przez Panią B.A została zarejestrowana dopiero 19 lipca 2024 r. W związku z powyższym w momencie zakupu nieruchomości żadna z powyższych działalności nie była jeszcze prowadzona.

Jednocześnie Wnioskodawcy podali, że materiały budowlane wykorzystywane przy realizacji inwestycji były nabywane przez Wnioskodawców jako osoby fizyczne. Zakupy nie były dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie były dokumentowane na dane działalności ani nie stanowiły podstawy do odliczenia podatku VAT.

Treść wniosku przemawia więc za tym, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości nie będzie wykraczała poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. U podstaw bowiem działania Wnioskodawców leżą wyłącznie ich cele osobiste, wobec czego czynność zbycia wskazanej nieruchomości będzie stanowiła rozporządzanie majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza fakt, że Wnioskodawcy nie czerpaliście dochodów ze składnika majątku, gdyż jak podali w opisie sprawy działka budowlana nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie stanowiła towaru handlowego, nie była finansowana w ramach działalności gospodarczej. Zakupili nieruchomość w celu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego wyłącznie w celu zaspokojenia Ich prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Ewentualne środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcy przeznaczą w pierwszej kolejności na spłatę prywatnego kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na budowę domu, w którym obecnie mieszkają. Pozostałą część środków planują przeznaczyć na prywatne cele rodzinne oraz zabezpieczenie przyszłych potrzeb Ich rodziny.

Na podstawie treści wniosku nie można również stwierdzić, by sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości miała charakter zorganizowany i ciągły. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności w zakresie obrotem nieruchomościami. Jednocześnie działania podjęte w celu sprzedaży, tj. wyodrębnienie lokali nie wykraczają poza zwykłe władztwo rzeczą i będą miały na celu jedynie ułatwienie sprzedaży.

W świetle powyższego, na podstawie treści wniosku nie można uznać, by sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości miała nastąpić w ramach działalności handlowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym jej zbycie nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.

Zatem powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem należy odnieść się do przepisów ustawy – Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47 § 1 cytowanej ustawy stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według art. 47 § 2 powołanej ustawy:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Z art. 47 § 3 ww. ustawy wynika, że:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Tym samym dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 232).

Zgodnie z normą prawną wynikającą z tych przepisów, z wyodrębnionym samodzielnym lokalem związany jest udział w nieruchomości gruntowej odpowiadający proporcji powierzchni użytkowej lokalu do ogólnej powierzchni użytkowej budynku. Użycie w tym przepisie słowa „nieruchomość”, a nie „grunt” rodzi określone konsekwencje. Powoduje bowiem, że w sensie ściśle prawnym nieruchomością jest tylko taka nieruchomość gruntowa, która posiada jedną samodzielną księgę wieczystą.

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Kluczowe – w tej sprawie – jest rozstrzygnięcie czy ustanowienie przed sprzedażą nieruchomości odrębnej własności dwóch lokali należy traktować jako „nowe” nabycie, które powodowałoby konieczność ponownego liczenia pięcioletniego terminu od tej daty.

Podkreślić należy, że jeżeli w wyniku wyodrębnienia poszczególnych lokali, wielkość udziału w nieruchomości, jaką Wnioskodawcy posiadali przed ich wyodrębnieniem, nie zmieniła się, to ustanowienie odrębnej własności lokali nie może być rozpatrywane w charakterze nabycia. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem/współwłaścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia. W wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania. W opisanym zdarzeniu wyodrębnienie z w opisanej we wniosku nieruchomości dwóch odrębnych lokali mieszkalnych nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości.

W rezultacie, w wyniku opisanego wyodrębnienia samodzielnych dwóch lokali mieszkalnych nie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności. Dlatego za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać datę nabycia nieruchomości, z której go wyodrębniono, gdyż w wyniku tego wyodrębnienia nie nastąpiła zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nie mamy do czynienia z nabyciem (nie zwiększył się stan posiadanego przez Wnioskodawców majątku osobistego).

Jak wskazałem powyżej istotne znaczenie w przypadku budowy budynku mieszkalnego ma data nabycia gruntu. Skoro zatem do nabycia przez Wnioskodawców działki budowlanej doszło w 2020 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. nieruchomości wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Ze wskazanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu.

Tym samym biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa przepisy, uznać należy, że w sytuacji opisanej we wniosku ewentualne zbycie przez Wnioskodawców nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki budowlanej, na której realizują budowę budynku mieszkalnego, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawców uznać należy za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.