Interpretacja 0115-KDIT3.4011.236.2026.3.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia lokalu mieszkalnego, który był przedmiotem najmu w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Uzupełniła go Pani pismami z 15 marca 2026 r. oraz z 17 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Głównym przedmiotem prowadzonej działalności jest świadczenie (...).

W roku XXXX nabyła Pani od dewelopera lokal mieszkalny. Nabycie było związane ze zmianą miejsca (miasta) zamieszkania. Akt notarialny dokumentujący nabycie lokalu został sporządzony na Panią jako osobę fizyczną. Faktury dokumentujące nabycie lokalu zostały wystawione imiennie na Panią i nie zawierały numeru NIP prowadzonej działalności gospodarczej.

Jego wykończenie zostało sfinansowane kredytem zaciągniętym przez Panią jako osobę fizyczną. Zobowiązanie z tytułu kredytu nie stanowiło zobowiązania działalności gospodarczej.

Po nabyciu lokalu zdecydowała się Pani wynajmować przedmiotowy lokal mieszkalny.

Z uwagi na fakt prowadzenia działalności gospodarczej zdecydowała się Pani rozliczać przychody z najmu w ramach tej działalności, dodając odpowiednie kody PKD. Najem lokalu nie stanowi jednak głównego przedmiotu Pani działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, nie był amortyzowany oraz nie był ujmowany w ewidencji wyposażenia przedsiębiorstwa. W związku z wykorzystywaniem lokalu do najmu opodatkowanego podatkiem VAT skorzystała Pani z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu lokalu.

Obecnie planuje Pani zaprzestanie wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej oraz dokonanie korekty podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po zaprzestaniu wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej będzie on stanowił wyłącznie Pani majątek prywatny. W przyszłości planuje Pani sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 15 marca 2026 r. podaje Pani, że:

·      Rozpoczęła Pani prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie świadczenia (...) w dniu 1 kwietnia 2023 r.

·      Zawarła Pani umowę deweloperską dotyczącą lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem wniosku w dniu 29 kwietnia 2024 r. Realizacja inwestycji była w toku, a oddanie lokali przez dewelopera nastąpiło w I kwartale 2025 r. Przeniesienie prawa własności lokalu na Wnioskodawczynię nastąpiło na podstawie aktu notarialnego w dniu 16 grudnia 2025 r.

·      16 listopada 2024 r. dokonała Pani zmiany wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej poprzez dodanie kodu PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

·      Rozpoczęła wykorzystywanie lokalu w celach najmu od kwietnia 2025 r. po wydaniu lokalu przez dewelopera.

·      Planuje Pani zakończyć wykorzystywanie lokalu mieszkalnego w działalności gospodarczej w 2026 r. Po zaprzestaniu wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni zamierza dokonać korekty podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

·      Termin sprzedaży lokalu jest uzależniony od sytuacji rynkowej oraz zainteresowania potencjalnych nabywców, natomiast sprzedaż planowana jest po zakończeniu wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej, orientacyjnie w latach 2026-2027.

·      Przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego po zakończeniu jego wykorzystywania w działalności gospodarczej, a stanowisko Pani przedstawione we wniosku pozostaje aktualne.

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 17 marca 2026 r. wskazuje Pani, że:

·      Przed przeniesieniem prawa własności lokalu na podstawie aktu notarialnego lokal został Pani wydany protokołem zdawczo odbiorczym na mocy umowy deweloperskiej.

·      Od momentu wydania lokalu w I kwartale 2025 r. faktycznie Pani nim dysponowała do momentu przeniesienia własności aktem notarialnym 16 grudnia 2025 r.

·      W związku z powyższym wyjaśnieniem, potwierdza Pani, że Pani stanowisko oraz stan faktyczny nie uległy zmianie.

Pytanie

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego opisanego w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, sprzedaż lokalu mieszkalnego opisanego w zdarzeniu przyszłym będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych. Jednocześnie art. 10 ust. 3 tej ustawy stanowi, że przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości stosuje się również do lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Oznacza to, że nawet w sytuacji, gdy lokal mieszkalny był wykorzystywany w działalności gospodarczej, jego sprzedaż nie jest kwalifikowana do źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza”, lecz podlega zasadom opodatkowania właściwym dla odpłatnego zbycia nieruchomości. Dodatkowo w przedstawionym zdarzeniu przyszłym lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, nie był amortyzowany oraz został nabyty przez Panią jako osobę fizyczną. Okoliczności te potwierdzają, że lokal nie stanowił składnika majątku przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego powinna zostać zakwalifikowana jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·      odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Pamiętać, jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Środki trwałe

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie zaś art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Jednocześnie w myśl art. 22n ust. 3 cytowanej ustawy:

Nie podlegają objęciu ewidencją:

1)  budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

2)  spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·      Jako osoba fizyczna nabyła Pani lokal mieszkalny, który następnie wynajmowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

·      Lokal mieszkalny nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, nie był amortyzowany oraz nie był ujmowany w ewidencji wyposażenia przedsiębiorstwa.

·      W związku z wykorzystywaniem lokalu do najmu opodatkowanego podatkiem VAT skorzystała Pani z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu lokalu.

·      Obecnie planuje Pani zaprzestanie wykorzystywania lokalu w działalności gospodarczej oraz dokonanie korekty podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 91 ustawy o podatku od towarów i usług.

·      W przyszłości planuje Pani sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy w sytuacji przedstawionej we wniosku znajduje zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że - co do zasady - przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Mając zatem na względzie powołane przepisy prawne oraz kierując się treścią wniosku uznaję, że uzyskany w przyszłości przychód ze sprzedaży opisanego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Pani uznać należy za prawidłowe.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.