Interpretacja 0115-KDIT3.4011.266.2025.2.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 18 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 28 kwietnia 2025 r. (wpływ 29 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) 1997 roku otrzymała Pani w darowiźnie 7 niezabudowanych działek o łącznej powierzchni 1,0400 ha. Działki były położone obok siebie a ich kształt i wymiary uniemożliwiały racjonalne wykorzystanie.

Obok Pani działek wzdłuż całej ich długości znajdowały się 2 działki o łącznej powierzchni 1,9276 ha, których współwłaścicielami były 3 osoby w udziałach po 1/3.

(...) 2024 roku wszyscy właściciele i współwłaściciele 9 działek zawarli umowę zamiany w ten sposób, że scalili wszystkie posiadane działki w jedną i dokonali jej podziału na 15 nowych działek, o kształcie umożliwiającym ich gospodarcze wykorzystanie w wyniku nowego podziału.

Podstawą scalenia i podziału był art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W wyniku scalenia i podziału otrzymała Pani na własność 5 działek o łącznej powierzchni 0,04613 ha, oraz 3 działki na współwłasność w udziale 3/6 o łącznej powierzchni 0,1871.

Umowa zamiany została zawarta bez obowiązku dopłat.

W (...) 2024 r. sprzedała Pani jedną z działek, w (...) drugą. Obie sprzedane działki stanowiły Pani własność.

Uzupełnienie wniosku

Ad 1.

Nie prowadziła i nie prowadzi Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Ad 2.

W darowiźnie w 1997 roku, otrzymała Pani działki o następujących numerach ewidencyjnych: 1/1, 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1. Nie wszystkie działki otrzymane w darowiźnie podlegały scaleniu z gruntami sąsiadów i późniejszemu podziałowi.

Ad 3.

Oznaczenie działek, które otrzymała Pani w darowiźnie w międzyczasie uległo zmianie. Pięć działek wymienionych poniżej podlegało scaleniu i miały one łącznie powierzchnię 0,6344 ha: 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1.

Sąsiedzi do scalenia przeznaczyli 2 działki o numerach 12/1 i 13/1, o łącznej powierzchni 0,7257 ha.

Ad 4.

W wyniku nieruchomości powstałej na skutek scalenia powstały następujące działki:

14/1 - 0,0785 ha,

15/1 - 0,0225 ha,

16/1 - 0,1051 ha,

17/1 - 0,0922 ha,

18/1 - 0,0922 ha,

19/1 - 0,0922 ha,

20/1 - 0,0922 ha,

21/1 - 0,0922 ha,

22/1 - 0,0923 ha,

23/1 - 0,0923 ha,

24/1 - 0,0923 ha,

25/1 - 0,0923 ha,

26/1 - 0,0923 ha,

27/1 - 0,1907 ha,

28/1 - 0,0408 ha,

Ad 5.

Na uczestników podziału i zamiany działek nie zostały nałożone żadne obowiązki, nie przyznano też nikomu żadnych uprawnień.

Ad 6.

Aby uzyskać prawo własności nowych działek, wszyscy uczestnicy zawarli umowę zamiany dotychczas posiadanych działek a wcześniej uzyskali decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta X, zatwierdzającą połączenie i ponowny podział nieruchomości gruntowych.

Ad 7.

Przeznaczyła Pani do scalenia 5 działek - 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1 o łącznej powierzchni 0,6344 ha. Troje współwłaścicieli sąsiadujących działek do scalenia przeznaczyli 2 działki o numerach 12/1 i 13/1, o łącznej powierzchni 0,7257 ha.

Ad 8.

Zawarcie umowy nie wiązało się z żadnymi spłatami lub dopłatami. Nie uwzględniano wartości rynkowych działek będących przedmiotem umowy zamiany ponieważ z uwagi na ich przylegające położenie i sumarycznie podobną wielkość, wartość tych działek była identyczna.

Ad 9.

Wartość rynkowa działek wniesionych do zamiany i otrzymanych po zamianie nie różniła się.

Ad 10.

Przypadające na Panią nowo wydzielone działki składają się z powierzchni działek wcześniej należących do Pani, a także z powierzchni działek należących do sąsiadów.

Orientacyjnie połowa powierzchni działek należących do Pani to powierzchnia wcześniej należąca do sąsiadów.

Ad 11.

W okresie posiadania przez Panią działek nie były one w żaden sposób wykorzystywane.

Ad 12.

Informacja przekazana przez Panią pierwotnie we wniosku jest błędna. W darowiźnie otrzymała Pani działki o łącznej powierzchni 1,0400 ha. Tylko 5 z 6 działek przekazała Pani do scalenia, ich łączna powierzchnia to 0,634 ha. W wyniku podziału działki składającej się ze scalonych działek (Pani i sąsiadów) o łącznej powierzchni 1,3601 ha, otrzymała Pani na własność 0,4613 ha, oraz udział we współwłasności - 0,1871 ha, łącznie 0,6001 ha. Jedna działka ze scalonego gruntu (15/1 o pow. 0,0225 ha) została przeznaczona pod gminną drogę publiczną.

Ad 13.

Nigdy nie występowała Pani ani nie zamierza Pani występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla którejkolwiek z działek.

Ad 14.

W stosunku do żadnej z działek nigdy nie wykonywała Pani żadnych działań, które mogłyby zwiększyć wartość działek bądź podnieść ich atrakcyjność. Nie budowała Pani żadnej drogi nie odgradzała Pani terenu, nie uzbraja go w żadne media.

Ad 15.

Przeznaczenie żadnej z opisanych we wniosku działek nie uległo zmianie.

Ad 16.

Nie zamierza Pani korzystać z usług pośrednictwa w zakresie sprzedaży. Zamierza Pani samodzielnie dokonywać sprzedaży.

Ad 17.

Nie zamierza Pani zabudowywać działek do momentu ich sprzedaży.

Ad 18.

W 2024 roku sprzedała Pani działki o metrach ewidencyjnych:

26/1 i udział 1/12 w działce 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki, 24/1 i udział 15/36 w działce nr 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki.

Ad 19.

Sprzedaż 2 działek 2024 roku nie nastąpiło w wyniku prowadzenia i wykonywania działalności gospodarczej przez Panią.

Ad 20.

Termin sprzedaży pozostałych działek będzie zależał od terminu znalezienia nabywców.

Ad 21.

Nie posiada Pani innych nieruchomości, które planuje sprzedać, nie zamierza też Pani nabywać żadnych nieruchomości z planem ich sprzedaży.

Ad 22.

Przed 2024 rokiem sprzedała Pani jednemu nabywcy dwie działki.

Pytanie

Czy sprzedaż w 2024 roku dwóch działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż w 2024 roku dwóch działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Na skutek scalenia Pani działek z działkami sąsiadów i wydzielenia z tego obszaru działek o innym kształcie geometrycznym, nie uzyskała Pani przysporzenia majątkowego. Zamiast łączenia i ponownego podziału Pani i Pani sąsiedzi mogli wydzielić ze swojej własności mniejsze działki przylegające do siebie i wtedy nabywca kupiłby od każdego z Państwa po jednej mniejszej działce. Posiadanie przez Panią tych nieruchomości od 1997 roku nie podlegałoby opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wyniku ich sprzedaży w 2024 roku. W związku z powyższym uważa Pani, że scalenie działek, ponowny podział i sprzedaż działek powstałych w wyniku tego podziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości oraz praw określonych w lt. a)-c) przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 98b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

1. Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3.

2. W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99.

3. Podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15.

Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia, a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. Wtedy można mówić o podziale, który nie wpłynął na formę prawną władania przez właściciela tymi nieruchomościami (działkami).

W świetle opisanego zdarzenia oraz przywołanych powyżej przepisów prawa efektem scalenia i podziału działek będzie zamiana części nieruchomości między właścicielami. W rezultacie nastąpi nabycie na własność innych nieruchomości (innych części nieruchomości), bowiem jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o którym mówi ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. Zamiana zatem jest formą odpłatnego zbycia, a zatem i nabycia nieruchomości lub udziału w niej.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy powoduje powstanie przychodu podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy, zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś, oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu wskazała Pani, że:

· (...) 1997 roku otrzymała Pani w darowiźnie niezabudowane działki o łącznej powierzchni 1,0400 ha, o następujących numerach ewidencyjnych: 1/1, 2/1, 3/1, 4/1, 5/1, 6/1. Działki były położone obok siebie a ich kształt i wymiary uniemożliwiały racjonalne wykorzystanie.

· Obok Pani działek wzdłuż całej ich długości znajdowały się 2 działki o łącznej powierzchni 1,9276 ha, których współwłaścicielami były 3 osoby w udziałach po 1/3.

· Oznaczenie działek, które otrzymała Pani w darowiźnie w międzyczasie uległo zmianie. Pięć działek podlegało scaleniu i miały one łącznie powierzchnię 0,6344 ha: 7/1, 8/1, 9/1, 10/1, 11/1.

· Sąsiedzi do scalenia przeznaczyli 2 działki o numerach 12/1 i 13/1, o łącznej powierzchni 0,7257 ha.

· (...) 2024 roku wszyscy właściciele i współwłaściciele działek zawarli umowę zamiany w ten sposób, że scalili wszystkie posiadane działki w jedną i dokonali jej podziału na 15 nowych działek, o kształcie umożliwiającym ich gospodarcze wykorzystanie w wyniku nowego podziału.

· Podstawą scalenia i podziału był art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

· W wyniku nieruchomości powstałej na skutek scalenia powstały następujące działki:

14/1 - 0,0785 ha,

15/1 - 0,0225 ha,

16/1 - 0,1051 ha,

17/1 - 0,0922 ha,

18/1 - 0,0922 ha,

19/1 - 0,0922 ha,

20/1 - 0,0922 ha,

21/1 - 0,0922 ha,

22/1 - 0,0923 ha,

23/1 - 0,0923 ha,

24/1 - 0,0923 ha,

25/1 - 0,0923 ha,

26/1 - 0,0923 ha,

27/1 - 0,1907 ha,

28/1 - 0,0408 ha,

· W wyniku podziału działki składającej się ze scalonych działek (Pani i sąsiadów) o łącznej powierzchni 1,3601 ha, otrzymała Pani na własność 0,4613 ha, oraz udział we współwłasności - 0,1871 ha, łącznie 0,6001 ha. Jedna działka ze scalonego gruntu (15/1 o pow. 0,0225 ha) została przeznaczona pod gminną drogę publiczną.

· Umowa zamiany została zawarta bez obowiązku dopłat.

· Zawarcie umowy nie wiązało się z żadnymi spłatami lub dopłatami. Nie uwzględniano wartości rynkowych działek będących przedmiotem umowy zamiany ponieważ z uwagi na ich przylegające położenie i sumarycznie podobną wielkość, wartość tych działek była identyczna.

· Wartość rynkowa działek wniesionych do zamiany i otrzymanych po zamianie nie różniła się.

· Przypadające na Panią nowo wydzielone działki składają się z powierzchni działek wcześniej należących do Pani, a także z powierzchni działek należących do sąsiadów.

· Orientacyjnie połowa powierzchni działek należących do Pani to powierzchnia wcześniej należąca do sąsiadów.

· W 2024 roku sprzedała Pani działki o metrach ewidencyjnych:

– 26/1 i udział 1/12 w działce 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki,

– 24/1 i udział 15/36 w działce nr 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki.

· Sprzedaż 2 działek 2024 roku nie nastąpiła w wyniku prowadzenia i wykonywania działalności gospodarczej przez Panią.

Zatem, skoro przypadające na Panią nowo wydzielone działki składają się z powierzchni działek wcześniej należących do Pani, a także z powierzchni działek należących do sąsiadów – jak Pani wskazała we wniosku – orientacyjnie połowa powierzchni działek należących do Pani to powierzchnia wcześniej należąca do sąsiadów – do nabycia udziałów w przedmiotowych działkach, które wcześniej nie należały do Pani, doszło (...) 2024 r. na podstawie umowy zamiany.

Zatem, sprzedaż przez Panią we (...) 2024 r. działki nr 26/1 wraz z udziałem 1/12 w działce 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki oraz działki nr 24/1 wraz z udziałem 15/36 w działce nr 14/1, która jest drogą dojazdową do pierwszej działki, w części przypadającej na udziały nabyte w drodze zamiany stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż została dokonana przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. 30 stycznia 2024 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem ustalonym zgodnie z ww. art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy z tytułu sprzedaży w 2024 r. udziałów w przedmiotowych działkach, w części przypadającej na nabycie w drodze zamiany, może Pani zaliczyć odpowiednio wartość udziałów w działkach zbytych na rzecz sąsiadów na podstawie umowy zamiany. Aby bowiem nabyć określone udziały w działkach należących do pozostałych osób, oddała Pani w zamian udziały w swoich działkach. Podkreślenia jednak wymaga, że była to jedynie część udziałów, a nie ich całość. Jednocześnie zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu podlega wartość udziałów w działkach zbytych w drodze zamiany, a nie ich powierzchnia.

Podsumowując, wskazać należy, że przychód ze sprzedaży przez Panią w 2024 r. udziałów w przedmiotowych działkach, w częściach nabytych w drodze darowizn odpowiednio w 1997 r. nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód ze sprzedaży w 2024 r. udziałów w przedmiotowych działkach, w części nabytych w 2024 r. w wyniku zamiany (udziały, których wcześniej nie była Pani właścicielem), podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tych udziałów nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskany dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży tych udziałów w działkach, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, będą podlegały proporcjonalnemu odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia udziału w sprzedawanych działkach.

W przypadku, gdy sprzedaż ww. udziałów w działkach nastąpiła za taką samą kwotę jak ich nabycie to nie wystąpi dochód, bowiem przychód ze sprzedaży udziałów w przedmiotowych działkach nie będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu, co oznacza, że w takim przypadku nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% z tytułu tej sprzedaży.

Natomiast w przypadku, gdy przychód ze sprzedaży udziałów nabytych przez Panią w drodze zamiany będzie wyższy od kosztów uzyskania przychodu przypadających na udziały nabyte przez Panią w 2024 r., opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie różnica między przychodem a kosztami uzyskania tego przychodu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.