Interpretacja 0115-KDIT3.4011.274.2026.3.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismami z 14 kwietnia 2026 r. oraz z 23 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. B., ul. (...), (...) D

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

C. B. , ul. (...), (...) D

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy C. B. (dalej Wnioskodawca nr 1) i A. B. (dalej Wnioskodawca nr 2), razem zwani dalej Wnioskodawcami, posiadają wyłącznie obywatelstwo polskie. Na terenie Polski zamieszkują, są rezydentami polskimi, w Polsce posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy.

Wnioskodawca nr 1 prowadzi od 1 czerwca 2009 r. indywidualną działalność gospodarczą w zakresie obiektów krótkotrwałego zakwaterowania (PKD 55.20.Z i 55.90.Z), zgłoszoną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej prowadzonej przez Ministra Cyfryzacji, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi księgi podatkowe, w tym ewidencję przychodów, na 2026 r. wybrał sposób opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej Ryczałt-U).

Wnioskodawca nr 2 prowadzi od 23 stycznia 2001 r. indywidualną działalność gospodarczą w zakresie działalności agentów i brokerów ubezpieczeniowych (PKD 66.22.Z, 74.90.Z i 47.99.Z), zgłoszoną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej prowadzonej przez Ministra Cyfryzacji, jest podatnikiem zwolnionym od podatku od towarów i usług.

Wnioskodawcy 18 grudnia 2008 r. kupili do majątku wspólnego, w którym obowiązuje i obowiązywał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej, na rynku pierwotnym, położone we Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu , dwa lokale stanowiące odrębną własność lokalu (dalej Lokal) wraz z przynależnymi do lokali udziałami w częściach wspólnych. Kupione lokale to lokale usługowe (zakwaterowania turystycznego):

·      lokal nr 1 o powierzchni 40,55 m² położony na parterze budynku, składający się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju i łazienki z przypadającym na niego udziałem w nieruchomości wspólnej 4055/272500 części,

·      lokal nr 2 o powierzchni 48,60 m² położony na pierwszym piętrze budynku, składający się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, garderoby i łazienki z przypadającym na niego udziałem w nieruchomości wspólnej 4860/272500 części.

Lokale znajdują się w budynku mieszkalno-apartamentowym, w lokalach istnieje możliwość zamieszkania (lokale są ogrzewane, posiadają niezbędne instalacje i urządzenia konieczne do pobytu w nich ludzi).

Wnioskodawcy nr 1 i 2 lokale kupili, dokonując nabycia ze środków pochodzących z ich majątku dorobkowego, do majątku objętego wspólnością ustawową. Lokale zostały zakupione do celów prywatnych - rekreacja. Nabycie zostało sfinansowane częściowo ze środków własnych Wnioskodawców, częściowo z kredytu, jaki udzielił im bank.

W związku z obciążeniem finansowym związanym z obsługą kredytu, Wnioskodawcy zdecydowali, że od 2009 r. Wnioskodawczyni nr 1 rozpocznie prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania. Za zgodą Wnioskodawcy nr 2, lokale zostały przeznaczone do używania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy nr 1. Wnioskodawca nr 1 lokale wprowadził do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i je amortyzował.

Wartość początkową lokali ustalono w oparciu o cenę nabycia wynikającą z aktu notarialnego, przyjęto 2,5 % stawkę amortyzacji. Wnioskodawca nr 1 korzystał z postanowienia art. 22g ust. 11 podatku dochodowego od osób fizycznych, który pozwolił mu na przyjęcie wartości początkowej składnika majątku – lokalu w pełnej wartości (100%) jako należącego do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, wykorzystywanego do działalności gospodarczej tylko jednego z małżonków.

W lokalach nie przeprowadzano modernizacji ani remontów, były one tylko objęte bieżącą konserwacją. Lokale na dzień złożenia wniosku nie zostały jeszcze zamortyzowane.

Wnioskodawcy postanowili, że ze względów osobistych dokonają sprzedaży opisanych powyżej lokali. W tym celu zawarli stosowaną umowę z biurem pośrednictwa, które poszukuje kupców na lokale. Przed sprzedażą, każdy lokal zostanie wyłączony z działalności gospodarczej Wnioskodawcy nr 1 i wykreślony z ewidencji/wykazu środków trwałych, a następnie sprzedany przez właścicieli - Wnioskodawców nr 1 i 2.

Odsetki od kredytu były na bieżąco odpisywane w koszty prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy nr 1.

Podatek od nieruchomości był zaliczany do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy nr 1.

Aktualnie Wnioskodawca nr 1 jest opodatkowany w prowadzonej działalności gospodarczej zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osób fizycznych.

Decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości na dany rok podatkowy jest wydawana przez Burmistrza (...) na imię obojga małżonków - Wnioskodawców nr 2 i 1.

13 lutego 2026 r. Wnioskodawcy nr 1 i 2 zawarli umowę przedwstępną sprzedaży wyżej opisanego Lokalu nr 2 na rzecz osób fizycznych.

W umowie przedwstępnej strony ustaliły, że kwota w wysokości 10 % ceny (...) zostanie wpłacona tytułem zadatku na rzecz Wnioskodawców w następujący sposób:

·      50% kwoty zadatku - (...) zł zostanie zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez Wnioskodawcę nr 1,

·      50% kwoty zadatku - (...) zł zostanie zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez Wnioskodawcę nr 2.

Przy zawieraniu umowy sprzedaży, zgodnie z postanowieniami umowy z łącznej ceny sprzedaży (...) pozostałej do zapłaty 50 % zostanie zapłacona przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy nr 1 na jej konto bankowe oraz pozostałe 50% ceny (...) pozostałej do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy nr 2 na wskazane konto bankowe Wnioskodawcy nr 2.

Taką samą procedurę Wnioskodawcy zamierzają powtórzyć w stosunku do Lokalu nr 1.

Na dzień dzisiejszy lokale są nadal wynajmowane turystom.

Po wycofaniu z działalności obu lokali, Wnioskodawczyni planuje zlikwidować działalność gospodarczą.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 14 kwietnia 2026 r. Wnioskodawcy w odpowiedzi na:

·      pkt 3 lit. a wezwania z 26 marca 2026 r. o treści:

Czy każdy z zakupionych lokali posiada odrębną księgę wieczystą?

- podali:

Tak

·      w odpowiedzi na pkt 3 lit. b wezwanie z 26 marca 2026 r. o treści:

Do jakiej grupy i podgrupy - zgodnie z KŚT - opisane we wniosku lokale zostały przez Panią C. B. (Wnioskodawcę nr 1) zaklasyfikowane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej?

- podali:

KŚT 121.

Grupa - 1 budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Podgrupa 12 lokale, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Symbol KŚT 121 lokale niemieszkalne, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 23 kwietnia 2026 r. Wnioskodawcy w odpowiedzi na:

·      pkt 1 lit. a wezwania z 16 kwietnia 2026 r. o treści:

Czy opisane we wniosku lokale znajdujące się w budynku mieszkalno-apartamentowym, będą stanowiły na moment zbycia samodzielne lokale w myśl art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)? Odpowiedzi proszę udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który ma być sprzedany.

- podali:

Odp. Dot. Lokalu nr 1

Tak, Przy umowie sprzedaży z dnia 18.12.2008 roku zostały ustanowione odrębne własności lokali.

Z zaświadczenia z dnia 15.10.2008 roku nr (...) wydanego przez Starostę (...) wynika, że w budynku znajduje się (...) lokali usługowych (zakwaterowania turystycznego) o numerach od 1 do 10, od nr 12 do nr 20 oraz od nr 22 do nr 30, a także 2 (dwa) samodzielne lokale mieszkalne o numerach 11 i 21.

Odp. dot. Lokalu 2

Tak, Przy umowie sprzedaży z dnia 18.12.2008 roku zostały ustanowione odrębne własności lokali.

Z zaświadczenia z dnia 15.10.2008 roku nr (...) wydanego przez Starostę (...) wynika, że w budynku znajduje się (...) lokali usługowych (zakwaterowania turystycznego) o numerach od 1 do 10, od nr 12 do nr 20 oraz od nr 22 do nr 40, a także 2 (dwa) samodzielne lokale mieszkalne o numerach 11 i 21.

·      pkt 1 lit. b wezwania z 16 kwietnia 2026 r. o treści:

Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali zostało/zostanie do momentu sprzedaży wydane zaświadczenie przez starostę, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali? Odpowiedzi proszę udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który stanowi/będzie stanowić przedmiot sprzedaży.

- podali:

Odp. Dot. Lokalu nr 1

Tak, przy umowie sprzedaży z dnia 18.12.2008 roku zostało przedłożone zaświadczenie z dnia 15.10.2008 roku nr (...) wydane przez Starostę (...), z którego wynika, że w budynku znajduje się (...) lokali usługowych (zakwaterowania turystycznego) o numerach od 1 do 10, od nr 12 do nr 20 oraz od nr 22 do nr 40, a także 2 (dwa) samodzielne lokale mieszkalne o numerach 11 i 21.

Odp. dot. Lokalu 2

Tak, przy umowie sprzedaży z dnia 18.12.2008 roku zostało przedłożone zaświadczenie z dnia 15.10.2008 roku nr (...) wydane przez Starostę (...), z którego wynika, że w budynku znajduje się 58 lokali usługowych (zakwaterowania turystycznego) o numerach od 1 do 10, od nr 12 do nr 20 oraz od nr 22 do nr 40, a także 2 (dwa) samodzielne lokale mieszkalne o numerach 11 i 21.

·      pkt 1 lit. c wezwania z 16 kwietnia 2026 r. o treści:

Jak przedmiot sprzedaży lokalu nr 2 został określony w zawartej 13 lutego 2026 r. umowie przedwstępnej sprzedaży (tj. lokal użytkowy, czy lokal mieszkalny)?

- podali:

W umowie przedwstępnej sprzedaży lokal został określony jako „Lokal usługowy”.

·      pkt 1 lit. d wezwania z 16 kwietnia 2026 r. o treści:

Jak będzie określony w aktach notarialnych zawieranych w związku ze sprzedażą opisanych we wniosku lokali (tj. lokal użytkowy, czy lokal mieszkalny)? Odpowiedzi proszę udzielić oddzielnie dla każdego lokalu, który stanowi/będzie stanowić przedmiot sprzedaży.

- podali:

Odp. Lokal 1 będzie określany jako lokal usługowy.

Lokal 2 będzie określany jako lokal usługowy.

W księdze wieczystej widnieje określenie lokalu jako lokal niemieszkalny. W komentarzu do migracji znajduje się zapis: „W łamie 5 wpis: Lokal usługowy (zakwaterowania turystycznego).[..]”

·      Jednocześnie w uzupełnieniu wniosku z 23 kwietnia 2026 r. Wnioskodawcy oświadczyli:

Wskazuję, że zarówno treść pytań jak i stanowisko Wnioskodawców zaprezentowane w uzasadnieniu wniosku, w kontekście danych przekazanych w uzupełnieniach wniosku nie ulega zmianie.

Pytania

1)  Czy Wnioskodawcy jako sprzedający majątek w postaci wyżej opisanych lokali objęty ich wspólnością majątkową małżeńską powinni opodatkować przychód ze sprzedaży w równych udziałach po 50 %?

2)  Czy Wnioskodawca nr 1 powinien rozpoznać przychód ze sprzedaży lokali jako przychód z działalności gospodarczej w wysokości 50 % uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia?

3)  Czy cena uzyskana przez Wnioskodawcę nr 2 ze sprzedaży udziału we współwłasności lokali będzie stanowiła przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Wnioskodawców w sprawie

Wnioskodawcy przedstawiając własne stanowisko:

·      W zakresie pytania pierwszego – stoją na stanowisku, że przychód ze sprzedaży opisanych lokali, które należą do ich majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską powinni opodatkować po połowie, każdy odrębnie według obowiązujących go przepisów.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Ustawodawca w art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Reasumując, Wnioskodawcy uważają, że przychód ze wspólnej własności podlega opodatkowaniu u każdego ze współwłaścicieli odrębnie. Dodatkowo należy przyjąć, że udziały są równe po 50%. W związku z powyższym każdy z Wnioskodawców powinien przychód i dochód ze sprzedaży lokali rozliczyć według obowiązujących go zasad opodatkowania przyjmując jako kwotę osiągniętego przychodu ze sprzedaży 50 % ceny łącznej (...) zapłaconej przez Kupującego.

·      W zakresie pytania drugiego – wskazują, że Wnioskodawca nr 1 prowadził i prowadzi działalność gospodarczą. Lokale stanowiące jego współwłasność będzie wykorzystywał w działalności gospodarczej do dnia poprzedzającego sprzedaż. W związku z treścią art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Wnioskodawca nr 1 ujął w ewidencji środków trwałych lokale, które zostaną wykreślone z ewidencji dzień przed sprzedażą lokali przez właścicieli. W związku z treścią art. 8 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem Wnioskodawcy nr 1 będzie 50 % łącznej ceny sprzedaży (...). Przychód ten bez pomniejszenia o koszty uzyskania przychodu będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z wybranym sposobem opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej na 2026 r. przez Wnioskodawcę nr 1 – na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – art. 12 ust. 10 – 10 % podatkiem.

Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdza również treść uzasadnienia zawarta w interpretacji Indywidualnej z 19 marca 2024 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.866.2023.3.KD: „Odnosząc się natomiast do kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości niemieszkalnej (budynki magazynowo - biurowe), wskazać należy, że jak już wyżej wskazano przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości do właściwego źródła ma fakt wykorzystywania tej nieruchomości do celów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej oraz charakter tej nieruchomości.”

Podobnie w uzasadnieniu Interpretacji Indywidualnej z 28 listopada 2023 r., nr 0112- KDIL2-2.4011.584.2023.5.AA, która dotyczy zbycia nieruchomości gruntowej należącej do dwóch małżeństw (czworga współwłaścicieli), wśród których tylko mężczyźni prowadzili działalność gospodarczą na tej nieruchomości organ wyjaśnia:

„(…) sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie u Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a uzyskany z tego tytułu przychód będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z wybraną przez Pana formą opodatkowania (…). Przychód ten powinien Pan określić proporcjonalnie do przysługującego Panu udziału we współwłasności nieruchomości.”

·      W zakresie pytania trzeciego – wskazują, że zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Zgodnie zaś z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

W myśl art. 8 ust. 2 ww. ustawy:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1)  rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2)  ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Zdaniem Wnioskodawców, cena uzyskana ze sprzedaży Lokali w części przypadającej na Wnioskodawcę nr 2 udziału (50 % ceny sprzedaży) nie będzie stanowiła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody ze wspólnej własności rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału), w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Ustawodawca jednoznacznie wskazał, że przychód ze wspólnej własności podlega opodatkowaniu u każdego ze współwłaścicieli odrębnie. W związku z faktem, że lokale są objęte współwłasnością majątkową małżeńską, należą do dwóch współwłaścicieli, przyjmuje się, że udziały są równe po 50%. W związku z powyższym każdy z Wnioskodawców powinien przychód i dochód ze sprzedaży Lokali rozliczyć według obowiązujących go zasad opodatkowania przyjmując jako kwotę osiągniętego przychodu ze sprzedaży 50 % ceny łącznej (...) zapłaconej przez Kupującego.

Własność Lokali przysługuje Wnioskodawcy nr 2 niezmiennie od daty zakupu w 2008 r. do dnia planowanej sprzedaż w 2026 r., tym samym od daty zakupu minęło ponad siedemnaście lat. W art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wymienia źródła przychodów, w ust. 1 pkt 8 lit. a) przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jednakże wprowadza zastrzeżenie, że tylko takie odpłatne zbycia, które nastąpiły przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jednocześnie wprowadzając kolejne zastrzeżenie dotyczące wyłączenia stosowania wskazanej normy w stosunku do przychodów z działalności gospodarczej.

Definicja pozarolniczej działalności gospodarczej zawarta została w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W związku z faktem, że Wnioskodawca nr 2 nigdy nie prowadził we wskazanych lokalach działalności gospodarczej, stanowiły one jego majątek prywatny, działalność prowadził tylko Wnioskodawca nr 1, zostały spełnione wszystkie wymagania ustawowe, a osiągnięty przychód ze sprzedaży lokali przez Wnioskodawcę nr 2 nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Na podstawie art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

W myśl art. 8 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Z kolei jak stanowi art. 8 ust. 1a ustawy:

Przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, lub działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4, osiąganych przez podatników opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c, nie łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

·      pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·      odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychody z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednocześnie - w przypadku opodatkowania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalności gospodarcza - odpowiednikiem art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)  składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Środki trwałe

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Na podstawie zaś art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1)  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)  budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)  dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)  wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)  składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

– zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W myśl natomiast z art. 22g ust. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Stosunki majątkowe między małżonkami

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 236).

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Państwa wniosek

Z treści wniosku oraz z jego uzupełnienia wynika m.in., że:

·      Wnioskodawcy 18 grudnia 2008 r. kupili do majątku wspólnego, dwa lokale znajdujące się w budynku mieszkalno-apartamentowym oznaczone nr 1 oraz 2. Każdy z zakupionych lokali posiada odrębną księgę wieczystą.

·      Z zaświadczenia wydanego przez Starostę wynika, że w budynku znajduje się (...) lokali usługowych (zakwaterowania turystycznego) o numerach od 1 do 10, od nr 12 do nr 20 oraz od nr 22 do nr 30, a także 2 (dwa) samodzielne lokale mieszkalne o numerach 11 i 21.

·      Nabycie lokali zostało sfinansowane częściowo ze środków własnych Wnioskodawców, częściowo z kredytu, jaki udzielił im bank.

·      Lokale zostały przeznaczone do używania w działalności gospodarczej Wnioskodawcy nr 1, który od 1 czerwca 2009 r. prowadzi działalność w zakresie krótkotrwałego zakwaterowania. Wnioskodawca nr 1 na 2026 r. wybrał sposób opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osób fizycznych.

·      Wnioskodawca nr 1 wprowadził lokale do ewidencji środków trwałych i je amortyzował. Wartość początkową lokali ustalił w oparciu o cenę nabycia wynikającą z aktu notarialnego na podstawie art. 22g ust. 11 podatku dochodowego od osób fizycznych, przyjął stawkę amortyzacji w wysokości 2,5 %. Lokale zaklasyfikowane zostały na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej według KŚT - 121 lokale niemieszkalne, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

·      Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawcy nr 1 zaliczał również na bieżąco odsetki od kredytu oraz podatek od nieruchomości.

·      Wnioskodawcy postanowili, że ze względów osobistych dokonają sprzedaży lokali. 13 lutego 2026 r. Wnioskodawcy zawarli wspólnie umowę przedwstępną sprzedaży lokalu nr 2 na rzecz osób fizycznych. W umowie przedwstępnej sprzedaży lokal został określony jako „Lokal usługowy”. W księdze wieczystej widnieje określenie lokalu jako lokal niemieszkalny. W komentarzu do migracji znajduje się zapis: „W łamie 5 wpis: Lokal usługowy (zakwaterowania turystycznego).

·      Taką samą procedurę Wnioskodawcy zamierzają powtórzyć w stosunku do lokalu nr 1.

·      Na dzień dzisiejszy lokale są nadal wynajmowane turystom. Po wycofaniu z działalności obu lokali, Wnioskodawca nr 1 planuje zlikwidować działalność gospodarczą.

Wątpliwości Wnioskodawców budzi kwestia czy w sytuacji opisanej we wniosku:

·      Wnioskodawcy jako sprzedający majątek w postaci wyżej opisanych lokali objęty ich wspólnością majątkową małżeńską powinni opodatkować przychód ze sprzedaży w równych udziałach po 50 %?

·      Czy Wnioskodawca nr 1 powinien rozpoznać przychód ze sprzedaży lokali jako przychód z działalności gospodarczej w wysokości 50 % uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia?

·      Czy cena uzyskana przez Wnioskodawcę nr 2 ze sprzedaży udziału we współwłasności lokali będzie stanowiła przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawców:

·      przychód ze sprzedaży opisanych we wniosku lokali powinni opodatkować w równych udziałach po 50%,

·      Wnioskodawca nr 1 powinien rozpoznać przychód ze sprzedaży lokali jako przychód z działalności gospodarczej w wysokości 50 % uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia,

·      po stronie Wnioskodawcy nr 2 nie powstanie przychód ze sprzedaży lokali, z uwagi na upływ terminie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc treść przytoczonych wyżej uregulowań prawnych do przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie mogę zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawców, w myśl którego przychód ze sprzedaży opisanych we wniosku lokali powinni opodatkować w równych udziałach po 50%.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

W danym przypadku ogólna regulacja wyrażona w art. 6 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosząca się do sposobu określenia przychodu z udziału ze wspólnej własności nie ma zastosowania do ustawowej wspólności majątkowej małżonków w przypadku, gdy jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Co ma miejsce w Państwa sytuacji.

Oznacza to innymi słowy, że co do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, tylko na podstawie szczególnej normy zastosowanie znajdą ogólne zasady określania przychodu z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i to dodatkowo pod warunkiem, że zostały osiągnięte ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1.

W przedstawionym przez Państwa opisie sprawy osiągnięty w przyszłości przychód ze wspólnej własności dotyczy składników majątkowych (środków trwałych) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę nr 1, z której przychód opodatkowany jest zgodnie z wybraną przez niego formą opodatkowania na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Co jednoznacznie przemawia za stwierdzeniem, że do sprzedaży lokali w sytuacji przedstawionej we wniosku nie ma zastosowania regulacja z art. 8 ust. 1 omawianej ustawy.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 9 września 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 695/10, w którym sąd wskazał:

(…) analiza art. 8 ust. 1 u.p.d.o.f. „...pozwala na postawienie tezy, iż ogólna regulacja odnosząca się do sposobu określenia przychodu z udziału ze wspólnej własności nie ma zastosowania do ustawowej wspólności majątkowej małżonków, o czym w pierwszej kolejności świadczy ukształtowanie treści ust. 3 jako normy szczególnej (wyjątkowej) w porównaniu z normą generalną zawartą w ust. 1 tegoż przepisu. Zamieszczenie w tym samym artykule w drodze uzupełnienia odniesienia do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, w kontekście poszerzenia kręgu podmiotów objętych zasadami określania przychodu ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy przemawia za twierdzeniem, iż co do reguły zapis ogólny nie odnosi się do tej kategorii podmiotów. Oznacza to innymi słowy, że co do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, tylko na podstawie szczególnej normy zastosowanie znajdą ogólne zasady określania przychodu z art. 8 ust. 1 PDoFizU i to dodatkowo pod warunkiem, że zostały osiągnięte ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDoFizU, tj. z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Za trafnością powyższej tezy przemawia również to, iż małżeńska wspólność ustawowa jest jedną z form wspólności łącznej, która charakteryzuje się tym, że do czasu jej rozwiązania i podziału jest bezudziałowa, przez co w trakcie jej trwania nie można określić dochodu (przychodu) przypadającego na poszczególnego współwłaściciela. W przedstawionym przez skarżącą stanie faktycznym osiągnięty przychód ze wspólnej własności nie tylko, że nie odnosił się do przychodu z umów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDoFizU, ale przede wszystkim dotyczył składnika majątkowego (środka trwałego) związanego z działalnością gospodarczą, co jednoznacznie przemawia za stwierdzeniem, iż do sprzedaży lokalu użytkowego nie ma zastosowania regulacja z art. 8 ust. 1 PDoFizU. Zdaniem Sądu uzyskany przychodź odpłatnego zbycia składnika majątkowego (lokalu użytkowego) wykorzystywanego w całości przez wnioskodawczynię w działalności gospodarczej, bez względu na to, czy został on wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, stanowi przychód z działalności gospodarczej zdefiniowany w art. 14 ust. 1 PDoFizU. Ponieważ pomiędzy małżonkami istnieje ustrój ustawowej wspólności majątkowej, w wyniku czego małżonek skarżącej na mocy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w równym stopniu czerpał korzyści z działalności gospodarczej przez nią prowadzonej, to na samej skarżącej ciąży obowiązek podatkowy z tego tytułu. Rację miał zatem organ interpretacyjny twierdząc, że w tej sytuacji, gdy przedmiotowy lokal, po wycofaniu go z działalności gospodarczej prowadzonej przez męża, był w całości wykorzystywany do celów działalności gospodarczej prowadzonej przez wnioskodawczynię, wówczas przychodem z działalności gospodarczej będzie cała kwota uzyskana ze sprzedaży tego lokalu, a nie tylko 50% tego przychodu.

Z kolei na skutek skargi kasacyjnej podatnika od przytoczonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 października 2012 r., sygn. akt II FSK 361/11 uznał dodatkowo również, że:

Wykładnia językowa i systemowa zewnętrzna tego przepisu wskazują bowiem na to, że co do zasady może on dotyczyć tylko współwłasności w częściach ułamkowych, skoro odwołuje się do pojęcia udziału (nie definiując go odmiennie dla celów podatkowych i odwołując się do pojęć zaczerpniętych z prawa cywilnego), a ten jest możliwy do określenia tylko w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych (art. 196 § 1 i art. 197 Kodeksu cywilnego). Tymczasem wspólność majątkowa małżonków jest współwłasnością łączną (art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Ponadto wyłączenie małżonków z zakresu obowiązywania normy, wynikającej z art. 8 ust. 1 PDOFizU potwierdza ust. 3 art. 8 tej ustawy. Przepis ten reguluje sposób opodatkowania dochodu, jaki może być osiągnięty ze wspólnej własności przez małżonków w ramach źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PDOFizU. Gdyby hipotezą art. 8 ust. 1 PDOFizU objęci byli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej regulacja ta, przynajmniej w tej części, która dotyczy zastosowania zasady z ust. 1 tego przepisu do małżonków, byłaby zbędna. Wystarczyłoby pozostawienie jedynie regulacji stanowiącej wyjątek od tej zasady (zawartej w art. 8 ust. 3 in fine, od słów „chyba źe"). Natomiast ustawodawca stosowanie zasad, określonych w art. 8 ust. 1 i ust. 2 PDOFizU nakazuje stosować również (podkreślenie sqdu) do małżonków pozostających we wspólności majątkowej i osiągających przychody z określonego źródła. Użycie modulanta „również” oznacza, że zasada wynikająca z ust. 1 nie miałaby do nich zastosowania, gdyby nie przepis szczególny, zrównujący sytuację małżonków pozostających we wspólności majątkowej z sytuacją osób będących wspólnikami spółki niebędącej osobą prawną, współwłaścicieli, współposiadaczy, osób wspólnie użytkujących rzecz lub prawo. Użycie słowa również sygnalizuje, że dany stan rzeczy jest pod jakimś względem podobny do innego stanu rzeczy, zwłaszcza opisanego wcześniej (Słownik współczesnego języka polskiego, Warszawa 1996, s. 979). Prawidłowość takiej wykładni potwierdza także wykładnio systemowa wewnętrzna. Zasada, wynikająca z art. 6 ust. 1 PDOFizU, jest odrębne opodatkowanie małżonków od osiąganych przez nich dochodów. Ustawodawca podatkowy skorzystał w tym przypadku z autonomii prawa podatkowego i mimo wynikającej z przepisów prawa rodzinnego, istniejącej z mocy prawa (co do zasady) wspólności majątkowej małżonków, dla celów podatkowych każdego z nich traktuje jako odrębny podmiot. Małżonkowie mogą wprawdzie rozliczać się z podatku wspólnie, jednakże takie rozliczenie jest możliwe tylko pod pewnymi warunkami. Jednym z nich jest wniosek małżonków (art. 6 ust. 2 PDOFizU). Dochody małżonków, choćby wchodziły w skład majątku wspólnego w rozumieniu Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (jak np. pobrane wynagrodzenie ze stosunku pracy - art. 31 § 2 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), dla celów podatkowych stanowią zatem dochód tylko tego z nich, który osiąga przychody z konkretnego źródła. Art. 8 ust. 3 PDOFizU stanowi wyjątek od tej zasady, ale wyłącznie w odniesieniu do konkretnego, wskazanego przez ustawodawcę źródła przychodów. W tej sprawie skarżąca, co pozostaje poza sporem, wykorzystywała w całości sporny lokal do prowadzenia działalności gospodarczej aż do momentu jego sprzedaży. Jeżeli był on wpisany do jej ewidencji środków trwałych, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 PDOFizU, przychód z jego sprzedaży stanowił w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej skarżącej, ona bowiem- w rozumieniu przepisów podatkowych- dokonała jego sprzedaży w ramach działalności gospodarczej. Lokal ten nie został zresztą w żadnym momencie wycofany z działalności gospodarczej skarżącej i zawsze, jak wynika z podanych we wniosku danych, korzystała ona z niego w całości.

Stanowisko powyższe pośrednio obrazuje również pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie z 21 września 2016 r., sygn. akt III SA/Wa 2342/15, w którym sąd uznał, że:

(…) zgodnie z art. 31 § 1 k.r.i.o. z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowo (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 k.r.i.o. Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 k.r.i.o., oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Co do zasady, wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 k.r.i.o.), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 k.r.i.o.) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 k.r.i.o.). Zarówno w przypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, a także w wyniku ustania małżeństwa - między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast w myśl art. 501 KRO, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3 k.r.i.o. Jak słusznie skarżący podnosi małżonkowie w czasie trwania wspólności tworzą majątek wspólny, do którego mają równe uprawnienia, mające w czasie trwania wspólności nierozdzielny (niesamodzielny) charakter. Rzeczywiście, z chwilą objęcia nieruchomości (prawa majątkowego) wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części rzeczy (prawa), a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność wydzielonej części rzeczy (prawa). Każdy z współwłaścicieli jest właścicielem całej rzeczy (prawa).

Oprócz tego w dalszej części uzasadniania przywołanego wyżej wyroku sąd uznał również, że:

(…) do tych okoliczności nawiązuje przywołany już wcześniej wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2002 r. W tym zakresie znalazła się tam wypowiedź o tym, że "nie ma w prawie podatkowym przepisu, który by zezwalał organowi podatkowemu - przed zniesieniem czy też ustaniem wspólności majątkowej małżeńskiej - na dokonanie podziału przychodu ze sprzedaży przypadającego małżonkom w celu wymierzenia podatku jednemu z tych małżonków. Powołany w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy wyłącznie przychodów w tym przepisie wymienionych - podlegających łącznemu opodatkowaniu wraz z innymi przychodami. Zasady proporcjonalnego bądź równego podziału przychodów określone w art. 8 nie mają zastosowania do dochodu ze sprzedaży podlegającego opodatkowaniu w formie ryczałtu (art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Brak możliwości określenia, jaka część uzyskanego ze sprzedaży przez małżonków lokalu przypada na każdego z nich, wyklucza możliwość wymierzenia małżonkowi podatku, na podstawie art. 28 ust. 2 w zw. żart. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych." Częściowa dezaktualizacja materiału normatywnego, na gruncie którego ww. ocenę wyrażono, nie podważa jej aktualności także w realiach rozpoznawanej sprawy. Merytoryczny sens omawianych przepisów nie uległ bowiem zmianie. Reasumując, Sąd zauważa, że okoliczności sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy (omówione wyżej) nie dają podstaw do rozdzielenia skutków podatkowych zdarzenia zaistniałego w sprawie względem każdego z małżonków.

W świetle powyższego sprzedaż opisanych we wniosku lokali będzie stanowić w całości przychód Wnioskodawcy nr 1 z działalności gospodarczej, który podlegać będzie opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zgodnie z wybraną przez niego formą opodatkowania.

W konsekwencji, nie mogę również zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że Wnioskodawca nr 1 powinien rozpoznać przychód ze sprzedaży lokali jako przychód z działalności gospodarczej w wysokości 50 % uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia, a po stronie Wnioskodawcy nr 2 nie powstanie przychód ze sprzedaży lokali, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro bowiem wyłącznie Wnioskodawca nr 1 wykorzystywał w całości opisane we wniosku lokale na potrzeby prowadzonej przez niego działalności, uzyskiwał z tego tytułu przychód, dokonywał amortyzacji lokali oraz zaliczał w koszty uzyskania przychodu zarówno odsetki od kredytu jak i podatek od nieruchomości, to jednocześnie wyłącznie po jego stronie powstaje przychód ze zbycia tych lokali. Tym samym na gruncie prawa podatkowego po stronie Wnioskodawcy przychód nie powstanie. Nie ma tutaj znaczenia data nabycia lokali. O kwalifikacji przychodu ze zbycia do źródła przychodu jakim jest działalność gospodarcza decyduje fakt, że lokale wykorzystywane były przez Wnioskodawcę nr 1 w ramach prowadzonej przez niego działalności.

Bez wpływu na powyższe jest fakt, że decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości jest wydawana na obojga Wnioskodawców nr 1 i 2.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 707 ze zm.):

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1)  właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;

2)  posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;

3)  użytkownikami wieczystymi gruntów;

4)  posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a)  wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b)  jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Z kolei jak stanowi art. 3 ust. 4 tej ustawy:

Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a-6.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 lit. b ww. ustawy:

Rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości (…):

·      od gruntów: związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków (…),

·      od budynków lub ich części: związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej (…),

W myśl natomiast art. 6 ust. 7 powołanej ustawy:

Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości jest związany z posiadaniem odpowiedniego, określonego w ustawie władztwa/tytułu prawnego do nieruchomości/gruntu. Fakt, że tylko jeden ze współwłaścicieli faktycznie wykorzystuje nieruchomość do celów działalności gospodarczej, nie zmienia kręgu podatników. Decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości nadal obejmuje wszystkich współwłaścicieli.

Odrębną natomiast kwestią jest sama zapłata podatku od nieruchomości. Pozostaje ona w gestii uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami.

Okoliczność, że na gruncie prawa podatkowego na skutek zbycia nieruchomości powstaje przychód podatkowy polegający opodatkowaniu tylko po stronie jednego z małżonków, kwalifikowany w całości ze źródła jako pozarolnicza działalności gospodarcza, nie oznacza że na gruncie prawa cywilnego drugi z małżonków, który jest wyłączony z opodatkowania, będący stroną umowy sprzedaży nieruchomości nie uzyskuje przysporzenia z uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości, które to środki wchodzą do majątku wspólnego małżonków w ramach ustawowej wspólności majątkowej.

Powyższe stwierdzenie obrazuje pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 2 marca 2021 r., sygn. akt III SA/Kr 1019/20:

Podatkowe dochody z najmu deklarowane wyłącznie przez jednego z współmałżonków nie oznaczają automatycznie, że są to w całości dochody tylko tego małżonka. Powyższe wynika z braku zbieżności przepisów podatkowych (zakładających prawo wyboru osoby rozliczającej należny podatek dochodowy) z zasadami prawa cywilnego. W orzecznictwie sądów administracyjnych zasada ta jest nazywana „autonomia prawa podatkowego.

Końcowo, odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, wyjaśniam, że rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla tutejszego organu. Interpretacja organu podatkowego dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Niemniej jednak, wydając niniejszą interpretację miałem na względzie wskazane przez Państwa rozstrzygnięcia. Odnosząc się do nich wskazuję, że zostały one wydane na gruncie odmiennego stanu faktycznego aniżeli w niniejszej sprawie, tj.: w przypadku:

·      interpretacji indywidualnej z 19 marca 2024 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.866.2023.3.KD – ma miejsce sytuacja zbycia nieruchomości należącej do majątku osobistego wspólnika. Nieruchomość nie stanowiła majątku spółki. Nie była środkiem trwałym. Spółka, w której podatnik był wspólnikiem użytkowała ją na podstawie umowy używania.

·      interpretacji indywidualnej z 28 listopada 2024 r., znak 0112-KDIL2-2.4011.584.2023.5.AA – nieruchomość stanowiła współwłasność dwóch podatników. Była ona wykorzystywana przez nich na potrzeby prowadzonej przez każdego z nich odrębnej, własnej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Tym samym w żaden sposób kwestie w nich przedstawione nie przystają do sytuacji nakreślonej przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Reasumując, stanowisko Państwa uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Wnioskodawców będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i Wnioskodawcy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.