Interpretacja 0115-KDIT3.4011.281.2025.4.KP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 5 maja 2025 r. (wpływ 7 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. A ul. A 1, (...)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. A ul. A 2, (...)

Opis zdarzenia przyszłego

W październiku 2024 roku Pani brat B. A, który we wniosku o wydanie niniejszej interpretacji indywidualnej występuje jako podmiot Zainteresowany, w drodze kupna nabył dwie działki o numerach ewidencyjnych 1/2 oraz 1/3 położone w B obręb ewidencyjny C (...).

Na pierwszej działce (nr 1/2) o powierzchni 0,0048 ha posadowiony jest chodnik. Druga działka (nr 1/3) jest działką budowlaną (posiada decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), a jej powierzchnia wynosi 0,1501 ha.

Obie wspomniane działki położone są pomiędzy działkami stanowiącymi Pani własność, tj. działkami o numerach ewidencyjnych: 2/1 o powierzchni 0,0040 ha (na tej działce posadowiony jest chodnik), 2/2 o powierzchni 0,1497 ta (działka częściowo zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym) oraz 3/1o powierzchni 0,1846 ha (działka rolna, tj. obecnie nie posiada decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W przeszłości posiadała taką decyzję, która jednak wygasła na skutek nie przeniesienia jej ustaleń na nowego nabywcę, tj. na Panią). Obecnie stara się Pani o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki.

Mając na uwadze, że wspomniane działki brata znajdują się pomiędzy Pani działkami, a działka, na której znajduje się Pani dom i budynek gospodarczy (działka nr 2/2) jest stosunkowo wąska - jej szerokość od frontu to ok. 18 m, chcą Państwo wymienić się działkami w ten sposób, że brat przeniesie na Panią własność działek o numerach ewidencyjnych 1/2 (chodnik) i 1/3 (niezabudowana działka posiadająca warunki zabudowy), a Pani przeniesie na brata własność działki o numerze ewidencyjnym 3/1(działka rolna). W ten sposób chciałaby Pani poszerzyć należącą do Pani działkę o numerze ewidencyjnym 2/2.

Działkę o numerze ewidencyjnym 3/1nabyła Pani w drodze darowizny od swoich rodziców 11 września 2006 roku (...). Wskutek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki jej wartość byłaby zbliżona bądź przekroczyłaby wartość działek brata wspomnianych w niniejszym wniosku.

W związku z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla należącej do Pani działki o numerze ewidencyjnym 3/1 wzajemne przeniesienie własności działek o numerach 1/2, 1/3 oraz dopiero co wspomnianej działki o numerze 3/1 odbędzie się w drodze umowy zamiany. Tak więc, to umowa zamiany nieruchomości będzie stanowiła w omawianym przypadku zdarzenie podlegające ocenie w ramach wydania indywidualnej interpretacji przepisów trawa podatkowego.

Nadmienia Pani, że żadne z Państwa nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Uzupełnienie wniosku

Do zbycia działek dojdzie na podstawie umowy zamiany nieruchomości.

W przypadku gdy wartość Pani działki będzie wyższa od wartości działek brata, to będzie musiał on dokonać na Pani rzecz dopłaty wyrównującej wartość działek będących przedmiotem umowy zmiany.

Posiada Pani działki o numerach ewidencyjnych: 2/1 o powierzchni 0,0040 ha (na tej działce posadowiony jest chodnik, a działka ta została wydzielona z działki o numerze 2/2), 2/2 o powierzchni 0,1497 ha (działka częściowo zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym), 3/1 o powierzchni 0,1846 ha (działka rolna) oraz 2/3 o powierzchni 0,1764 ha (działka rolna). Wszystkie Pani działki są położone w B obręb ewidencyjny C. Działki o numerach 2/2 oraz 3/1 otrzymała Pani od swoich rodziców w drodze darowizn, natomiast działkę o numerze 2/3 otrzymała Pani w drodze darowizny od swojej siostry. Na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 jest posadowiony dom (budynek jednorodzinny) oraz budynek gospodarczy. Żadna z posiadanych przez Panią nieruchomości nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nadmienia Pani jednak, że działka o numerze ewidencyjnym 2/1 miała przejść na własność Gminy B w związku z przebudową drogi gminnej, jednak do takiego przejścia nie doszło i nadal stanowi ona Pani własność.

Brat, występujący jako podmiot Zainteresowany w niniejszym wniosku, posiada działki o numerach ewidencyjnych: 1/2 oraz 1/3 położone w B obręb ewidencyjny C, które nabył w drodze kupna 7 października 2024 roku (...). Na pierwszej działce (nr 1/2) o powierzchni 0,0048 ha posadowiony jest chodnik. Druga działka (nr 1/3) jest działką budowlaną (posiada decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), a jej powierzchnia wynosi 0,1501 ha. Ponadto, brat posiada działki budowlane o numerach ewidencyjnych 4/1 oraz 4/2 położone w B obręb ewidencyjny C, które otrzymał w drodze darowizny od Państwa rodziców. Na działce 4/1 posadowiony jest dom jednorodzinny, a na działce 4/2 budynek gospodarczo-garażowy. Żadna z posiadanych przez brata nieruchomości nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Są to wszystkie posiadane przez Państwa nieruchomości.

W przeszłości, zarówno Pani jak i Pani brat, nie dokonywaliście sprzedaży innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku. Podkreśla Pani jednak, że należąca do Pani działka o numerze ewidencyjnym 2/1 miała zostać sprzedana Gminie B około 20 lat temu, jednak do takiej transakcji nigdy nie doszło.

Pytania

1. Czy mając na uwadze przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity - Dz. U. z 2025 r. poz. 163), a w szczególności art. 9 ust. 1 i 2 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 30e ust. 1 tej ustawy, którakolwiek ze stron wspomnianej umowy zamiany zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym w wysokości 19% od zbycia nieruchomości, o którym wspomina art. 30e ust. 1 przywołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Jeśli odpowiedź na pytanie nr 1 byłaby twierdząca, to czy podstawą wymiaru 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku byłaby różnica pomiędzy wartością zbywanych działek, a kosztami ich nabycia?

3. Co w omawianym przypadku będzie podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wynoszącym 2%, który będziemy musieli uiścić? Czy będzie to wartość z każdej z działek, czy też będzie to tylko wartość najdroższej z zamienianych działek? Czy każda ze stron zawartej pomiędzy nami umowy zamiany musiałaby opłacić swój własny 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, czy też zostałby naliczony tylko jeden podatek, do zapłaty którego bylibyśmy zobowiązani solidarnie?

4. Czy dopłata wyrównująca wartość obu działek, którą miałabym otrzymać stanowiłaby odrębny przedmiot opodatkowania, czy też zostałaby objęta 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych w ramach umowy zamiany?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone Nr 1 i 2. W zakresie pytań oznaczonych Nr 3 i 4 dotyczących ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1)

Taki obowiązek powstałby wobec Pani brata, natomiast wobec Pani taki obowiązek by nie powstał.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) przywołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie wskazanych rzeczy lub praw. W przypadku zamiany 5 letni okres odnosi się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W związku z tym, że w drodze umowy zamiany dochodzi do odpłatnego przeniesienia własności przez strony tej umowy (funkcję pieniądza pełniłby tu zamieniane nieruchomości) oraz z uwagi na fakt, że do odpłatnego zbycia swoich nieruchomości przez brata doszłoby przed upływem 5 lat od chwili ich nabycia i zbycie to nie odbywałoby się w ramach wykonywania działalności gospodarczej, to byłby on zobowiązany do zapłaty 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile osiągnąłby z tego tytułu przychód.

Natomiast wobec Pani zobowiązanie do zapłaty 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstałoby. Co prawda swoją nieruchomość zbywałaby Pani odpłatnie w drodze umowy zamiany i zbycie to nie odbywałoby się w ramach wykonywania działalności gospodarczej, ale od chwili nabycia przez Panią zbywanej nieruchomości upłynąłby 5 letni okres, o którym wspomina art. 10 ust. 1 pkt 8 (biorąc pod uwagę, że 5 letni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 biegłby od 2007 roku, a darowizna tytułem, której nabyła Pani własność zbywanej nieruchomości miała miejsce 11 września 2006 roku, to od chwili nabycia przez Panią zbywanej nieruchomości minęłoby już ponad 17 lat), a więc nie zostałby spełniony jeden z podstawowych warunków zastosowania przepisów art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdza to choćby stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zajmowane w podobnych sprawach, zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym” [Interpretacja indywidualna z dnia 23 stycznia 2025 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.751.2024.3.ST, podobnie w Interpretacji indywidualnej z dnia 23 stycznia 2025 r., sygn. 0115- KDIT3.4011.794.2024.3.AD].

Ad 2)

Podstawą wymiaru 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych byłby ewentualny dochód osiągnięty przez Pani brata z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili ich nabycia.

W tym przypadku, zgodnie z informacjami zamieszczonymi na portalu podatki.gov.pl, dochód oblicza się wg. następującego wzoru: dochód = przychód - koszty uzyskania przychodu.

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że: „Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio”, natomiast ust. 2 przywołanego artykułu stanowi, że: „Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio”.

Przychodem w omawianym przypadku byłaby wartość działek zbywanych przez brata wyrażona w umowie zamiany pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przez koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy uważać wszystkie wydatki, które zbywający poniósł, i które są konieczne, aby mogło dojść do odpłatnego zbycia, a więc wszystkie konieczne wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością zbycia (Interpretacja indywidualna z dnia 30 stycznia 2025 sygn. 0115-KDIT3.4011.955.2024.1.KP).

Jeśli zaś chodzi o koszty uzyskania przychodu, to definiuje je art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: „Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania”.

Tak więc, kosztem uzyskania przychodu, o którym wspomina art. 19 ust. 1 ww. ustawy, byłby koszt nabycia przez Pani brata zbywanych przez niego w drodze umowy zamiany wspomnianych działek, a więc cena jaką zapłacił za ich zakup we wrześniu 2024 roku. Zdaje się to potwierdzać stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wyrażone w jednej z Interpretacji indywidualnych, w której stwierdził, że podstawą obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonego zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wartością zbywanej nieruchomości, którą należy pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania tego przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6c dopiero co przywołanej ustawy, do których należy zaliczyć w szczególności koszty nabycia zbywanej nieruchomości (Interpretacja indywidualna z dnia 30.01.2025 roku sygn. 0112-KDSL1-1.4011.628.2024.2.MJ).

Tak więc, podstawą wymiaru 19% podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych byłby w omawianym przypadku dochód, obliczony w ten sposób, że od wartości zbywanych przez Pani brata nieruchomości określonej w umowie zamiany należałoby odjąć cenę za jaką je kupił w 2024 r. Jeżeli wartość zbywanych nieruchomości w momencie zawierania umowy zamiany byłaby równa bądź niższa od ceny za jaką zostały one nabyte przez Pani brata w 2024 roku, to dochód w takim przypadku wyniósłby 0 zł i nie powstałby obowiązek podatkowy od odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym wspomina ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości lub praw określonych w ww. lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości lub ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Umowa zamiany – forma bezpośredniej wymiany towarów – uregulowana w powyższym przepisie Kodeksu cywilnego stanowi odpłatne zbycie, jest bowiem umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.

Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnię, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnię, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, zaś nabycie jest w tym przypadku podatkowo obojętne.

We wniosku wskazali Państwo, że:

· 7 października 2024 roku Pani brat, w drodze kupna nabył dwie działki o numerach ewidencyjnych 1/2 oraz 1/3. Na działce (nr 1/2) o powierzchni 0,0048 ha posadowiony jest chodnik. Druga działka (nr 1/3) jest działką budowlaną (posiada decyzję o ustaleniu warunków zabudowy), a jej powierzchnia wynosi 0,1501 ha.

· Obie wspomniane działki położone są pomiędzy działkami stanowiącymi Pani własność, tj. działkami o numerach ewidencyjnych: 2/1 o powierzchni 0,0040 ha (na tej działce posadowiony jest chodnik), 2/2 o powierzchni 0,1497 ta (działka częściowo zabudowana domem jednorodzinnym oraz budynkiem gospodarczym) oraz 3/1o powierzchni 0,1846 ha (działka rolna, tj. nie posiada decyzji o ustaleniu warunków zabudowy). Obecnie stara się Pani o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki.

· Mając na uwadze, że wspomniane działki brata znajdują się pomiędzy Pani działkami, a działka, na której znajduje się Pani dom i budynek gospodarczy (działka nr 2/2) jest stosunkowo wąska - jej szerokość od frontu to ok. 18 m, chcą Państwo wymienić się działkami w ten sposób, że brat przeniesie na Panią własność działek o numerach ewidencyjnych 1/2 (chodnik) i 1/3 (niezabudowana działka posiadająca warunki zabudowy), a Pani przeniesie na brata własność działkę o numerze ewidencyjnym 3/1(działka rolna).

· Wzajemne przeniesienie własności działek o numerach 1/2, 1/3 oraz działki o numerze 3/1odbędzie się w drodze umowy zamiany.

· Działkę o numerze ewidencyjnym 3/1nabyła Pani w drodze darowizny od swoich rodziców 11 września 2006 roku.

· Wskutek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki jej wartość byłaby zbliżona bądź przekroczyłaby wartość działek brata.

· W przypadku gdy wartość Pani działki będzie wyższa od wartości działek brata, to będzie musiał on dokonać na Pani rzecz dopłaty wyrównującej wartość działek będących przedmiotem umowy zmiany.

Biorąc powyższe pod uwagę, planowane przez Państwo odpłatne zbycie w drodze zamiany przedmiotowych działek dla Pani – zainteresowanej będącą stroną postępowania – nie będzie stanowiło źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż przez Panią w drodze zamiany działki nr 3/1nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, tj. 2006 r.

Natomiast sprzedaż w drodze zamiany działek nr 1/2 i 1/3 dla Pani brata – zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – będzie stanowić źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia dojdzie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. 2024 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 3 cyt. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Na mocy art. 19 ust. 2 powołanej wyżej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u każdej ze stron umowy przenoszonej własności jest wartość zbywanej nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany, pomniejszona o poniesione przez podatnika koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przedmiotowej sprawie w 2024 r. Pani brat – zainteresowany niebędący stroną postępowania – zakupił działki nr 1/2 i 1/3, które będą stanowić przedmiot zamiany, a więc nabycie tych nieruchomości miało charakter odpłatny. W rezultacie do ustalenia kosztów uzyskania przychodu należy zastosować przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem, podstawą obliczenia podatku w przypadku Pani brata – zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia działek nr 1/2 i 1/3 (wartością zbywanych nieruchomości pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia tych nieruchomości) określonym zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy (obejmującymi w szczególności koszt nabycia zbywanych przez działek). Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia działek nr 1/2 i 1/3, będą co najmniej równe przychodowi uzyskanemu z odpłatnego ich zbycia, nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w niniejszej interpretacji nie oceniono przykładów liczbowych ilustrujących Państwa stanowisko, z uwagi na fakt, że przepis art. 14b Ordynacji podatkowej nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Zatem nie można potwierdzać prawidłowości przykładowych wyliczeń, bowiem zasady ich arytmetycznego wyliczenia nie podlegają urzędowej interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.