Możliwość skorzystania ze zwolnienia z tytułu wydatkowania przychodu na nabycie gospodarstwa rolnego z budynkiem mieszkalnym.
Podatnik (osoba fizyczna) sprzedał nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, a uzyskany przychód w całości przeznaczył na zakup gospodarstwa rolnego z budynkiem mieszkalnym, twierdząc, że jest to nabycie na własne cele mieszkaniowe. Zakupiona nieruchomość obejmuje 27 hektarów gruntów…
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych – jest nieprawidłowe.
5 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 31 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 9 lutego 2026 r. (data wpływu 11 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Aktem notarialnym repetytorium A nr (...) w dniu 7 stycznia 2025 r. nabył Pan zabudowaną nieruchomość rolną na własne potrzeby mieszkaniowe.
Nabyta nieruchomość została sfinansowana ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości położonej w A., udokumentowanej aktem notarialnym repetytorium A nr (…) w dniu 7 marca 2022 r. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat.
Otrzymane środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości w całości zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Zakupiona nieruchomość jest gospodarstwem rolnym wraz z budynkiem mieszkalnym.
Zakup „nieruchomości rolnej” oznacza zakup gospodarstwa rolnego wraz z budynkiem mieszkalnym. Zakupiona nieruchomość jest sklasyfikowana jako grunty rolne i mieszkalne; stanowi w części gospodarstwo rolne, a w części budynki mieszkalne.
Grunty rolne zajmują powierzchnię 27 hektarów, a zabudowania obejmują 90 arów wraz z budynkiem mieszkalnym, garażami i innymi budynkami, np. magazynami. Nieruchomość rolna nie jest wyłącznie budynkiem mieszkalnym. Na niej są posadowione budynki inne niż mieszkalne, np. magazyny. Budynek mieszkalny zajmuje powierzchnię około 350 m2. Jest sklasyfikowany jako dom jednorodzinny zgodnie z PKOB.
Budynek [nieruchomość położona w A.] został nabyty w drodze darowizny w dniu 16 maja 2019 r., sprzedany w dniu 7 marca 2022 r. – nie była to sprzedaż w wykonaniu działalności gospodarczej.
Nie prowadził Pan i aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
̶ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że 7 marca 2022 r. sprzedał Pan nieruchomość położoną w A., nabytą w drodze darowizny 16 maja 2019 r., tj. przed upływem pięciu lat. Zatem ww. zbycie stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zaznaczam więc, że zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 wskazanej wyżej ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Artykuł 30e ust. 7 cytowanej ustawy precyzuje natomiast, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Przedmiotem Pana wątpliwości jest określenie, czy w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatek na zakup nieruchomości rolnej wraz z budynkiem mieszkalnym przeznaczonym na własne cele mieszkaniowe, jest wydatkiem uprawniającym w całości do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej.
Zauważam więc, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy cała wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z artykułu 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
̶ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 28 cytowanej ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
̶ przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Z cytowanego art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika więc, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione m.in. na nabycie budynku mieszkalnego wraz z gruntem związanym z tym budynkiem.
Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy – których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia ustawodawca nie zakwalifikował zatem ani nabycia gruntów stanowiących gospodarstwo rolne, ani budynków niemieszkalnych (w tym magazynów). Wydatki poniesione na te cele nie uprawniają do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.
Zatem w sytuacji gdy wydatkował Pan przychód ze sprzedaży nieruchomości w A. na zakup działki rolnej obszaru 27 ha wraz z innymi budynkami niż mieszkalne (np. magazyny) oraz budynkiem mieszkalnym, to tylko wydatki poniesione na zakup tego budynku mieszkalnego może zakwalifikować do wydatków – o których mowa w 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uprawniających do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne jest bowiem, aby zakupiony budynek był budynkiem mieszkalnym. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (zakup budynku mieszkalnego) w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie.
Nie można zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że przychód uzyskany ze zbycia w 2022 r. nieruchomości, który w całości został przeznaczony (wydatkowany) na zakup nieruchomości – gospodarstwa rolnego wraz z budynkiem mieszkalnym uprawnia – w całości – do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo